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深圳最难买小产权房吗知乎?不是人才“买不起”,而是地方“没诚意”

近日,深圳市规划和自然资源局发布一则关于“修订地价测算规则”的征求意见通告。在起草说明中明确提到:目前,市住房建设局正在牵头制定我市保障性住房相关政策,取消了原来的安居型商品房、人才住房等住房类型。

什么是人才房?取消的原因是什么,对当下的房地产市场,有何冲击?

人才房顾名思义就是给城市有才之人量身定制的房子。在深圳申请人才房,有两个严苛的条件,深圳户籍、本科以上学历。这还是降低门槛后的条件,人才房设置之初,需要全家都是深圳户籍才行。

虽然申请条件苛刻,但也确实便宜,直接在商品房的价格基础上打6折。所以深圳“人才房”的消息一出,舆论立刻就炸锅了,夸赞之声不绝于耳。媒体在报道此事时,也形容“深圳是一座对人才十分友好、特别慷慨的城市”。

从开始到结束,深圳人才房只经历了短短的不到半年时间。深圳人才房为何高开低走,到最后出人意料的灰溜溜退场?

根本原因就3个字:卖不掉。据统计,深圳累计推出1.3万套左右人才房,平均去化率只有40%,有些项目的去化率仅15%。

后面还能消化掉吗?很难,可能需要较长的周期,因为深圳符合条件的申请者就那么多,且增量非常小。所以再搞下去,数据可能更难看,去化率不足10%,甚至是无人问津的情况都可能出现。

人才房为什么“不香了”?

铁锤查看了很多资料,也询问了一些申请过人才房的网友的意见,总结人才房卖不掉主要是以下几方面原因:

第一,所谓的“6折人才房”,根本就是名不副实。

从过去已经推出的十多个人才房项目来看,价格上确实做到了相同地段商品房备案价格的6折左右,但人才房的得房率实在太低了。80平的房子,套内面积只有50多平,很多人才房项目公摊面积系数在27%-30%之间。

同地段的商品房,公摊面积系数在20%-25%之间,算得房率,人才房也就比商品房便宜了2-3成。另外,受房地产不景气影响,市面上的很多商品房也在降价销售,这使得很多商品房和人才房的价格差距在缩小。

第二,地段不好、户型不好、开发商糊弄、物业劣质。

价格没有真正优惠也就算了,很多人才房都在偏远的郊区,到市区的通勤时间超过了一个半小时。不仅如此,多数人才房配套严重跟不上,周边商业、医院、学校等,是要啥没啥。对上班族(人才也要上班啊)而言非常不方便。

那么问题来了,人才房为什么要建在偏远的郊区,为什么不能建在市区?根本原因是,只有郊区有大量廉价的土地。虽然人才房是政府给人才的福利,但不意味着可以无预算疯狂砸钱建设。说穿了人才房也是生意,地方用最低的成本,留住人才,搞城市发展建设。所以,不可能把市区寸土寸金能卖高价的土地拿来搞人才房开发建设。

既然是人才房,开发商就别想赚钱,甚至有些项目还需要自己搭钱,这就是典型的地方做好事,让开发商来买单。站在开发商的立场,所以肯定想尽力压缩成本,把利润最大化。所以结果就是,人才房大概率会以极其粗糙的形式建成,户型、环境、施工、景观布局、空间利用、公区建设,以及后期的物业服务等等,都不可能太用心。

第三,持有条件非常苛刻。

有多苛刻?10年以后才能上市交易,在此期间,不能出租、不能贷款、不能买二套,只要违反一条就会被收房。

购买人才房等于是购房名额、资金、出租收益等被锁死10年。10年变数太大了,以后会发生什么谁也不知道。

综上所述,很多申请者权衡之下,觉得人才房实在是言过其实了,尤其是持有10年以上才能上市交易这一条,就直接劝退了一半的人。

那为什么申请人数还这么多?有的项目只有几百套房,但参与选房的人数超过一万多。原因很简单,人才房不限制名额,每个项目都可以申请,一人可以申请多个,全部都申请也可以。也就是说,很多人纯粹是为了占名额,稀奇加好奇,单纯想参与一下。

文章到这里,深圳6折人才房为什么会失败,结论已经很清楚了:不是人才“买不起”,从申请人数来看,很多人是既符合条件,也买得起的,弃选的根本原因是地方“没诚意”。

所谓人才房,不过是徒有虚表,都是生意和算计,城市想用最低的成本,留住人才,并不是真的拿出最优的资源、最好的土地给人才建设足够好的房子。

人才房高开低走,到最后黯然离场,本质上是人才的觉醒——你可以肆无忌惮地搞算计,我也可以不买账,我懂你的图谋不轨。

这种事情,其实我们早就司空见惯了,去年郑州最高学历人才房烂尾的新闻,相信大家记忆犹新。很多城市所谓保护人才,引进人才,不过是为了谋发展罢了。事实也证明,把人引进来后,后续给人才的托底保障,做得很不到位。

卖不动的人才房、安居房取消是大势所趋。有人可能会问了,城市把这些让利的房子都取消了,年轻人以后岂不是更买不起房了?

当然不是,因为还会建立新的住房制度。需要说明的是,国家在去年底就已经定调:2023年围绕解决新青年住房困难问题是工作的重中之重,准确地说是解决城市新市民、新青年“买不起房”和“租不好房”这两大现实困难问题。

具体措施,深圳发布的征求意见通稿已经说得很明确了:新增了保障性租赁住房(细分为政府组织配租和社会主体出租两种类型)、共有产权住房等住房类型,同时对保障性住房的租金、售价水平进行了调整。

也就是说,未来深圳在政策性住房结构中,只有两种房子,一种是保障性租赁住房,一种是共有产权住房。

结合今年国家允许私募基金购买商品房,以及鼓励商业银行发放租赁住房团体购房贷款,可以看出,未来我国的住房类型大体上只有四类:商品房、共有产权房、长租公寓房、保障性租赁住房。

换句话说,未来针对不同人群,解决住房问题有不同的策略,有钱人购买商品房,豪宅大别墅洋房,都可以买,只要你能买得起。次之的人才、普通家庭,可以选择共有产权房,钱不够前期只购买部分产权,买房门槛大大降低了。参照北京,最低需要购买50%的产权。这有点像新加坡模式。