放眼全国，其实共有产权房已经不是新鲜事了。最早是在2007年，江苏省淮安市最先提出共有产权房；2009年底，上海也开始在徐汇、闵行两区实施共有产权房试点。

但淮安市和上海市的试行并没有掀起大的风潮，甚至有点不疾而终，其背后的原因众说纷谈、各执己见。

但在作者看来只有一个原因，就是那时候的房价还处于上涨周期。从政府的角度会把更多的产权卖出去以得到更多的财政收入，对于个人而言能买到全部产权时收益率才能最大化。

而今各大城市的房价居高不下，大多数城市不涨反跌，对于急需置业又资金不足的刚需客来说，这种优惠的“半价房”自然成了不二之选。

东莞共有产权房（三限房）市场

很多人可能不太理解“半价房”的“套路”（无贬低之意）是什么，今天就给大家分析一下。

首先很多城市实行的“半价房”并不是真的半价，而是只购买这个房子一半的产权，另一半的产权由代持机构（一般为国企）持有。

就像东莞市的共有产权房，在房子的定价上还是参照市场价格，只是你可以少买一半的产权，起到缓解资金压力的作用而已。

像北京市的共有产权房也只是规定低于同地段、同品质普通商品住房的价格即可，至于低多少并没有说。

摘自《北京市共有产权住房管理暂行办法》

但是，深圳市这一次确实是给出了半价的优惠，发布的文件明确规定了售价按照土地出让时市场参考价格的百分之五十左右确定。

摘自深圳市共有产权住房管理办法（征求意见稿）

也就是说市场上卖400万的一套房子，定价只能是在200万左右，而如果你只购买一半的产权，那就是花100万就可以住上市场上售价400万的房子，优惠确实很诱人。（这里请读者们验证一下作者的理解是否准确）

再看看受众人群。大多数推行共有产权房的城市，都要求是具备当地户口并在当地交满一定年限的社保、且无房产的人员。

深圳这次是要求有当地户口并交满5年社保，东莞的三限房是要求满5年社保即可但要大专及以上学历，广州更是苛刻地要求在本市城镇户籍满10年、本科以上学历。但也有不设限以摇号为主的，如北京。

摘自《广州市共有产权住房管理办法》

从受众人群可以看出，现阶段的共有产权房仍是各大城市抢占人才的手段之一，这个现象的产生主要还是因为这些城市的“半价房”具有强稀缺性。

接着看看流通性。包括深圳在内的大多数城市采取的都是“封闭流转制”，也就是只能在持有满一定年限后才能卖给具备相同购买资格的人员。这一条也符合“房住不炒”的政策逻辑，想通过转手套利的做法就不用考虑了。

最后讲讲共有产权房对财政的作用。我们知道在房地产下行期，土地很难卖得出去，不仅是因为居民购买力不足，还有一个原因就是高地价和高房价。

在这种状态下，有些地方政府就会把土地卖给自己的城投公司，以这种方式融资“圈钱”。但如果这个地块上的房子卖不出去就会让城投公司产生巨大的债务压力。

所以共有产权房的推出，通过“半价”的形式可以降低很多刚需的购房门槛，提高去化率的同时，还能降低地方政府的债务风险。

此外，代持机构（一般为国企）可以把持有的那一半产权通过抵押的形式获得融资，用于偿还土地款和建设款。而由于另一半产权的持有者都是刚需住客，对于资产价格具有很强的支撑作用，这样代持机构借新还旧的融资方法便有条件一直持续下去。