1、问：庄哥你好，我手上无房票，本来打算购公寓以收租金为主储备资产，但听老师说公寓不值得投资，现考虑用亲戚的名额，是不是双方去律师处公证协议就可以了？请问该如何操作？谢谢！

答：代持最大风险是人品。风险控制：代持协议+抵押+长租协议+授权委托协议四项目的是证明实际出资人及产权人是你，代持人不能出售，你可以不经过代持人同意出售给代持人10%的利润，分期付款。

2、问：老师请教下，我看中龙岗万科天誉二期，一种户型是66平挑空70年产权公寓235万，另一种是450万住宅，考虑投资出租，您建议买哪种呢？主要是手上资金只有180万左右，孩子的意见是以后不想住太旧的盘。

答：你好，万科天誉是龙中的标杆楼盘，坐镇区域行政文化中心，周边各种便利无需赘叙，胜在配套全面。如果是考虑自住买70年大产权的纯住宅产品，我是支持的。但你偏偏看的是公寓，深圳的公寓涨幅非常弱，加上交易税费很高，未来的升值潜力肯定不如住宅产品。如果喜欢环境好的次新盘，大运很多低密度社区可以好好挑挑。

3、问：您好，我之前付费加过其他的大伽，没有得到具体指导，只有您这边能给出解决方案，感谢！我的个人情况是这样的：1.松岗沃尔玛一套小3房自住2014年入，现市值490万，欠款70万。2.福田八卦岭老破小一套2016年入，现市值260万，欠70万。福田这套小学可以，荔园东或圆实，但初中不太行，现正在建初中，校名没公布，2022年招生，若公布后，应该还会涨一波。3.两套一起做了增值加按，年前和亲戚一起在福田同小区各出50%全款入了一套，准备三年后出掉。4.沙井海岸城地铁附近小产权小房一套市值70万。5.大岭山沁林山庄一楼美墅一套2016年初225万入，现市值400万，喜欢光线好两层带前庭后院。有两个孩子，请您帮忙分析下是否需要置换？

答：你好，沙井小产权涨幅非常弱，建议出手置换成住宅产品。大岭山承接松山湖人口外溢，如果未来考虑自住可以保留，加按融资。如果是纯投资，不考虑自住，建议出手。未来东莞的房价天花板会比深圳低很多。你们是二胎，买九年制和双学位的楼盘更合适。兼顾小学和初中直接买九年一贯制的学区，一步到位。推荐景田外国语，明德实验，深高，百花实验，侨香外国语，南二外海德，南外高新，南外科华，南海实验，麒麟实验。除此之外，可以关注福田保税区的双学位，比如朗庭豪园，丽港湾。

4、问：请问庄哥，资金400万，买盐田区的佳兆业新房还是光明龙光玖龙台公寓？老师有什么建议?

答：在我们成为土豪之前多念几遍：不要买公寓、不要买公寓、不要买公寓。盐田能不能买，主要从内生需求，外溢需求，以及深圳还有第3种需求，投资需求来看。盐田的主要产业是港口物流以及小打小闹的旅游产业，前者低附加值低薪，后者带不来购买力。第2，外溢需求。8号线强连接罗湖，弱连接福田，罗湖由于写字楼老旧，城市建设过早，历史包袱重，产业只剩一些娱乐餐饮，零售，物流以及小型贸易，这些对房价都是弱推动力。那福田人会不会买盐田呢？对于深圳人民来说，龙岗如果是乡下，那山的那边，海的那边，盐田就是另一个世界，自然投资热钱也不会进来，所以你是外地纯投资，佳兆业也不算是一个好标的。

5、问：老师您好，已付费咨询。预算420万买一个带南海中学学位60平左右小两房，孩子初中学位兼顾投资，福海苑您觉得合适吗？是否还有其他楼盘推荐？

答：你好，南海中学隶属于南山实验教育集团旗下，学校位于月亮湾大道荔海二道交口，前生为南山实验集团荔林中学，是2014年9月入驻新校区，学区范围内虽然有南山村和北头新村、南园村等农民房的生源，但从建校以来，每年的中考成绩比较稳定，目前属于前海最好的学校，在南山属于第一梯队的学校，在全市属于第二梯队的学校。学区范围在前海和南山中心板块，未来主要承接的购房群体来自前海和后海的人群。交通便利，区域内目前有1，5，11号线通勤，预计今年12月9号线西延线开通，12号线2022年通车，随着时间的推移，前海的发展，学校的生源质量也会变得更好。