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大规模小产权 不能拆只能转?上屋

  记者走访宏福苑 发现小产权房交易火爆 中介称不会被拆 以后可转大产权 业内称有风险

  大规模小产权 不能拆只能转?

  十八届三中全会召开前,市场就流传大会将提出以“允许农村集体土地入市”为主旨的土地制度改革,加上前不久国务院发展研究中心公布的“383”改革方案,让“小产权房转大产权”一事备受关注。

  昨日《法制晚报》记者探访位于北京昌平的大型小产权房小区宏福苑,发现受最近“小产权转正”说法的影响,其房屋交易相当火爆,有买家甚至一次在此买了三套房。

  价格方面,相比去年约8000元/平方米的房价,宏福苑今年的房屋均价达1.68万元/平方米,同比翻番。

  尽管多名中介人员都表示,宏福苑这类小产权房最终有可能“转正”,但业内专家和律师还是提醒投资者,在购买小产权房时要注意风险。

  发现

  交通便利规模大 新房未建就售空

  宏福苑位于昌平区郑各庄村,从这里乘公交车到天通苑地铁站仅需要15分钟左右。此外,宏福苑周边还有北京电影学院分院、邮电大学分校等高校。

  走访中记者注意到,无论小区保安还是入住居民,都很清楚这个小区的小产权属性,就连中介公司也毫不避讳这一问题。“政府从前两年就开始‘严打’小产权房,但这里一直都没事儿。”当记者询问小产权房的风险时,附近一家中介公司的经纪人小赵说道。

  “宏福苑不可能被拆除,目前已经有很多企业在此团购房子。很多新楼还没开建,就已经被团购一空。”小赵表示,宏福苑的小产权房价格便宜且不限购,小区规模也大,“这里使用的是村民宅基地,本来就是盖房子用的地,况且宅基地没有年限限制,不但不会被拆,以后还会转成大产权。”

  追访

  房价已经翻番 近期成交量激增

  小赵告诉记者,去年宏福苑小区的房价约在8000元/平方米,“今年基本上每个月都得涨1000多元,目前均价已经到了1.68万元/平方米。往后肯定还会涨。”

  随后记者从周边其他几家中介处了解到,即使房价翻番,宏福苑的房价跟城里相比仍然很有吸引力。比如离宏福苑较近、拥有正规产权的天通苑社区,如今房价已经涨到了近3万元/平方米。因此,宏福苑的小产权属性并不影响其在购房者眼中的“性价比”。

  “没有北京户口也可以买,加上附近还有老年公寓,因此这里很受老年购房者和投资者的欢迎。”一名中介工作人员表示,最近小产权房“转正”的传闻更是让宏福苑小区的房屋成交量激增,“现在我们每天至少能卖出两套房子,9号有位买家甚至一次就买了三套房。”

  至于何时能够“小转大”,上述中介人员表示“要看政府安排”,他告诉记者,昌平除了宏福苑,还有白各庄、沙河等很多小产权房,“目前宏福苑已建成130多栋楼房,入住人口超过20万,这么大规模的建筑不可能拆除,要都拆了的话,那么多居民怎么安置?”

  业内

  小产权房“转正” 短期内难实现

  “大规模的小产权房很难被拆除,安置房产权50年后归谁,而宅基地盖房又没有年限限制,宏福苑‘转正’应该是早晚的事儿。”对于中介人员的上述说法,一名房地产业内人士表示,中介都是以卖出房子为目的,南山后海统建楼,“只有先明确了相应的土地制度,才能明确小产权房下一步如何操作,现在说小产权房‘转正’毫无意义。”

  据上述业内人士介绍,所谓小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村委会颁发。由于小产权房并未纳入商品房交易体系,因此房地产调控政策对此一直是空白。

  购小产权房 应注意风险

  盈科律师事务所合伙人怀向阳律师上午向记者表示,在政策空白期,购买小产权房一定要注意以下几方面的风险。

  首先,小产权房的产权不受法律保护。早在2007年,国家就发布了针对小产权房的购买风险提示,提醒城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋,否则将无法办理房屋产权登记。

  其次,小产权房不能上市交易,因此也不能办理抵押。因为对于银行而言,无法交易的抵押物没有变现能力。

  再次,小产权房无法对抗国家的征地和拆迁。除了不能办理房产证外,小产权房实际上属于在政府规定范围以外的违章建筑,如果和国家的规划相冲突,很有可能被拆除,业主也不会得到拆迁安置补偿。另外,小产权房没有产权,未来在遗产继承时也会遇到许多麻烦。

  最后,购买小产权房的《律师见证书》不具备法律效力。在小产权房交易过程中,由于房屋本身没有产权,因而没有法律保障。(记者 易朵)