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下半年,哪里将再现东莞式突涨?

2020年已经年过一半,上半年的楼市可谓大起大落。楼市先是因为疫情跌到谷底,再到二季度的逐渐复苏,经历一个V字反弹。

在复苏期间,又有深圳、东莞等几个城市走出大涨的火热行情,让楼市在疫情之下,显现出一缕房价暴涨的曙光。

然而,疫情影响还在,经济压力还在,楼市反弹还会继续吗?接下来的楼市会有怎样的变化?下半年的投资机会在哪?

01

在谈论下半年的楼市走势,先了解一下现在的楼市状况。

2月,楼市一度跌到谷底,但复苏得很快,到6月,楼市已经恢复正常水平。可以说,疫情带来的直接负面影响已经基本消除

上半年的市场预期本是一片惨淡,但实际表现却好得多。

上半年,百强房企销售额均值512亿,即使在疫情的影响下,甚至整个2月乃至3月售楼部关门,大家不愿意外出买房的情况下,同比销售额只下降了1.45%。其中销售额破千亿元的房企更是有13家,比去年同期还多了1家。

这似乎真的说明一件事:房子是必需品。不管你经济好还是差,该买房的都得买房。

为了扶持房地产,上半年一二线城市大量放出优质地块,像上海徐汇的300亿总价地王,广州9年不供地的越秀推出的单价地王。

房企同样也拿地热情高涨,造成了土地市场量微跌,价飙升。

中国指数研究院发布的数据显示,上半年全国300城市住宅用地成交4.3亿平方米,同比仅下降5.4%。住宅用地成交楼面均价5154元/平方米,同比上涨16.5%。其中,二季度宅地成交楼面均价为5367元/平方米,为2012年来的季度最高值。

2012-2020年二季度全国300城住宅用地成交楼面均价及平均溢价率

背景介绍完,那么问题来了,后市将如何走?

02

触底后就是反弹,复苏后的楼市,还会继续上涨!

面粉贵了,面包就贵,下半年的房价将出现新一轮上涨行情!

经济复苏,必须靠房地产刺激,楼市一定会涨起来!

以上,我都不认同。

为什么?

的确,上半年因为疫情原因,金融宽松,货币放水,还有众多刺激政策,虽然没有让资金直接流入楼市,但宽松的资金环境下,怎么都避免不了会促进购房者买房意愿。

但楼市政策从未真正放松。

上半年全国发布楼市政策304次,同比去年足足上涨21%,创下了半年调控次数的历史纪新高。

当然,这谈不上调控紧。实际上,这半年300次的调控,是力度最松的调控。

这300次调控都是什么?是房地产扶持,是人才引进,是购房补贴,绝大部分都是救市政策。

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只看调控内容,这半年调控松多于紧,重扶持而轻压制。但如果结合经济背景来看呢?

哪怕在上半年经济压力最大的时候,都没有强有力的楼市刺激政策出现。上半年对楼市有扶持,但力度不大。真正给力的刺激政策,都露不了脸两天就要被打回去。

只要涉及到限购、首付等方面的需求端的直接刺激政策,几乎无一例外都被撤回,一次次上演“一日游”大戏,生怕楼市上火。

我还记得,那段时间可是房产新媒体更文的梁金时间,天天都重磅,周周有震惊,打开新闻网站就有题材,哪像现在,半个月都等不来一个热点。

在上半年压力最大的时候,都不肯真正放松调控,何况现在经济转好,楼市已经恢复。

而且从次数来看,这半年300次的调控,也是史上最为频繁的调控。说明什么?说明国家要牢牢把控楼市,楼市要中正平稳。

再结合趋势来看。1-4月房地产调控达恐怖的238次,月均60次。然而,到5月只剩下35次,6月仅31次。随着市场的稳定,调控在减少。

同时,随着楼市的恢复,上半年的宽松刺激政策,也出现了收紧趋势。

近期,杭州、东莞、宁波楼市火热,立马就有调控出台:杭州限购限售限摇;东莞限价,同时打击捂盘惜售和炒房;宁波扩大限购范围。

从调控力度上来说,杭州限售,限得的是人才购房,限购限的是无房家庭的摇号门槛,东莞调控更是指向市场乱象,只有宁波扩大了限购范围,可能对抑制房价有一定的效果。

虽然力度不大,意不在打压房价,但将态度表露无疑:楼市要稳,房价不能过快上涨。

同时,也能看出调控的升级,不仅是对房价涨跌的调控,还有对楼市秩序的调控,让楼市走向公正合理。

杭州、东莞、宁波的调控,对于抑制房价的效果有限,其目的更多是梳理市场,建立健康的市场秩序。与其说是调控,倒不如说是整治。

如今的楼市调控,重点不是为了降房价,让人人都买得起房,而是为了让买房的人不被坑,让能买的人买得到房子、买得到喜欢的房子。

这才是房住不炒的意义,让市场更公平,而不是天下大同,住房平均。

天天喊着降房价的,别妄想抄底楼市了,也请别再曲解房住不炒了。

03

那房价还能涨吗?

说到底,房价的涨跌,还得看购买力。

上半年的楼市中,有两大动作释放了购买力。

第一,是户籍制度改革的深化。

4月国务院的文件,明确提到“深化户籍制度改革”,而各地也在纷纷出台人才引进政策。像苏州,本科可落户;山东放开高校在校生、毕业生的落户限制,全省16市均可先落户后就业。

《关于进一步深化户籍制度改革的意见》:

“探索推动在长三角、珠三角等城市群率先实现户籍准入年限同城化累计互认”;

“放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制”;

“推动超大、特大城市调整完善积分落户政策”;

为了吸引人才,很多还直接用钱来砸,杭州对A类顶尖人才最高给到800万元购房补贴。

有人就有购买力,尤其是人才,就是高端购买力。

第二,金融环境的宽松。

上半年以来,三度降准、两度下调LPR,而在两会上,也提出“稳健的货币政策要更加灵活适度”、“综合运用降准降息、再贷款等手段,引导广义货币供应量和社会融资规模增速明显高于去年”。

实际的房贷利率上,6月全国首套房贷款平均利率为5.28%,环比下降4个基点;二套房贷款平均利率为5.60%,环比下降3个基点,连续6个月走低,创2018年以来新低。

可以预见,今年货币政策仍将宽松,下半年LPR还会下调,房贷利率趋势下降,刺激市场购房需求,又是一个释放购买力的好消息。

然而,我认为这些释放的有效购买力有限。

说一千道一万,人才也好,金融环境也好,其根本逻辑都是其带来的资金流。说白了,就是有没有钱流入。

在疫情影响下,居民收入受影响,而水不涨船就不高,市面上没钱,房价就不具备全面上涨的基础。

5月,非银行业金融机构存款减少6736亿元,非银行业金融机构是什么?就是保险公司、证券公司、基金公司、信托公司等各种理财公司。他们的存款在减少,也就说大家都在减少理财了。

下半年,即使经济有所好转,但居民收入的恢复却没有那么快,工作还是不好找,今年的毕业生成为最烂大街的一届。没收入,怎么敢乱买房。

所以,随着疫情影响减弱,下半年楼市成交规模会弥补回来,但市面上没有充足的资金,在下半年度,房价缺乏足够的上涨动力。

甚至随着压抑住的购房需求释放完,买房情绪回归理性,大量低价值城市的卖房压力会重新出现,倒逼房企让价促销,这倒是刚需进场的机会。

04

那么,下半年是不是就没有投资机会呢?

不是。

大部分城市都只是复苏,恢复常态,但在富人的资金保值需求下,资金涌向优质资产,会让少数城市躁动起来。

正如李老师在疫情刚开始时的预测一样:最迟年中,最快第二季度,重点一二线城市迎来楼市旺季。

最近,已经有多个重点城市的二手房成交重回巅峰。

深圳6月二手房成交量达10594套,创4年以来的新高;

上海5月二手成交2.85万套,创2016年10月份以来新高;

杭州5月成交10489套,创近两年最高,4-6月连续三个月成交破万;

南京上半年二手房成交51029套,同比上涨37.6%;

但这种躁动,很多都是局部的,也是阶段性的。

对于真正的投资者而言,不建议追着这种短期躁动去投资,还是要围绕长期价值去选择投资标的,否则被短期炒作遮蔽了双眼,反而丢了真正的长期价值。

但对于本来就打算要在当地进场的朋友来说,很有必要认清哪些城市将会躁动起来。这样才能在楼市躁动前进场,节省进场成本,从而提高投资收益。

像成都、武汉、西安、苏州、宁波这些城市,或者有政策利好,后者市场已经启动新一轮上涨,选到核心价值板块,已经可以入手了。

还有一个特殊的地方——深莞惠都市圈。上半年这一轮,深圳涨完,东莞涨。现在东莞涨完,惠州也必然会涨。下半年惠阳和大亚湾的上涨会超乎想象,但还是那句话,投资不是冲着短期暴涨而去,只不过是惠阳和大亚湾本来就有价值,现在恰好是适合的入手时机罢了。

从价值投资出发,我们更多应该是追寻城市发展大势去投资。

现在的城市发展,就一个关键词,新型城镇化。不管是大城市化,还是都市圈,还是城市群,城镇化的根本都是人口的流动。

而人口吸引力最突出的,就是东部城市群核心城市,以及中西部的中心城市。

东部,三大城市群是绝对的核心,中部的武汉、郑州、长沙,西部的成都、重庆、西安,勉强加上昆明,也就差不多了。

所以,大家别再问呼和浩特能不能买,太原能不能买……这些城市,哪怕是省会,也真的不适合投资啊。

相反,对于站在城市金字塔顶层的四大一线,只要不买到偏远地区,随便买都不会错。有钱能不能解决人生的烦恼不知道,但真的能解决投资的烦劳,眯着眼睛买一线都不会错。

上半年,深圳东莞独领风骚,无数人错过机会。

下半年,新一轮涨跌分化大戏即将出现,此刻已经迎来入场时机了。

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