房屋产权本无大小之分如果从法律上来评价小产权房小产权房无产权房小产权房并非严格法律术语而是描述性词语是人们用于区分在国有土地之上建立房屋和在集体土地上建立房屋是社会现象而已简要概述之国家发产权证叫大产权如开发商在办理合法立项开发手续、土地出让手续等并按规定上缴国家土地出让金和使用税(费)后由国家发放土地使用证和房屋所有证房屋称为大产权房屋大产权房购买者享有房屋占有权、使用权、收益权和处分权而小产权房使用是集体建设用地国家并不发产权证仅有乡(镇)政府或村委会盖章以证明其权属并国家房管部门盖章甚至任何证书而只有当事人交易一纸合同

近几年随着商品房价大幅涨价小产权房不仅未随着政府禁令销声匿迹反有愈演愈烈趋势不少学者都在呼吁要从法律上赋予小产权房平等权利但是中央政府却一直裹足不前而这种权利模糊更使得农民与购房者权益皆无法获得有效保护滋生了大量冲突无论是各级政府还是司法实践都难以做出折中妥协处理策略而现有法律政策规定与法院判决更受到学者强烈批判这就需要讨论小产权房究竟可否入市流转?法院应如何处理与小产权房相关纠纷

　　一、小产权房尴尬现状与司法困境

相比商品房小产权房往往缴纳土地出让金等税费因此价格便宜得多这也正是购房者宁愿冒其权利缺乏法律保护也要购买重要原因但由于小产权房缺乏法律保护在小产权房买卖发生纠纷并诉至法院时法院无法适用商品房买卖法律规定及司法解释通常会认定该买卖合同无效购房人只能要求开发商退还购房款并按银行同期贷款利率支付利息而无法获得房价上涨带来好处此外由于小产权房不受法律认可也无法在房管部门备案不在政府机构监管范围内因此遇到房屋质量问题、公共设施维护问题、乃至房屋建设资金周转出现问题难尾楼时其救济途径就非常有限同时由于小产权房得到国家房地产主管部门批准无法办理合法产权手续购买后难以转让过户

由于小产权房权利本身不清楚、不充分小产权房买卖协议效力处于不确定状态在农村土地(房屋)大幅度增值背景下许多已出售小产权房农民纷纷反悔诉至法院要求判决买卖合同无效收回原有房屋这也使得小产权房纠纷全国性司法难题不少法院都受理过“小产权房”一般都是判决合同无效、原房主收回房产比如2004年北京市高级人民法院发布《关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要通知》规定农村私有房屋买卖合同应以认定无效为原则以认定有效为例外同时要综合权衡买卖双方利益要根据拆迁补偿所获利益和房屋现值和原价差异对买受人赔偿损失；其次对于买受人已经翻建、扩建房屋情况应对其添附价值进行补偿