(原标题：又一款有钱的游戏？深圳有卖拆迁房的中介：三年翻了一倍，真的比小产权房安全吗？(

近年来，城市更新引发了深圳楼市的供应，包括许多小产权房的城中村改造项目。

在深圳房价高企的背景下，一些投资者开始关注量大价低的小产权房。其中，一些特殊的小产权房项目成为投资者眼中的热点，因为它们在城市更新后可以很大概率得到确认。

据说比小产权房“安全”

众所周知，官方声明中，深圳没有小产权房，只有“违章建筑”。这是因为这些小产权房违反了合法的建设申报程序，未能办理正式的土地使用和建筑规划许可、施工许可，甚至有些小产权房还非法占用了建筑红线。此类建筑包括在原村集体土地上修建的统一建筑或集资建筑、企业以土地投资修建的建筑、村民以宅基地合作方式修建的农民房屋。虽然深圳早在2004年就实现了农村集体土地国有化，但深圳是中国最突出的城市之一。

陈乐和几个朋友在深圳平湖合伙成立了一家中介公司，但这家公司看起来和其他中介公司有点不同：它专门买卖城中村改造的指数房。"我们做的和普通小产权房不一样."陈乐说，虽然被拆迁房屋也是没有产权登记的小产权房，但一些开发商已经入驻，讨论旧城改造，一些原村民可能急需资金，拿出一定的拆迁面积出售。旧城改造后，这些房屋得到确认，可以取得产权证。

(深圳市场有些小产权房都是用精装，大社区做招牌)

他认为，市场上的小产权房虽然价格低，但风险高，一些看似“高”的小产权房没有拆迁的可能。

“我来告诉你这个。我推荐给你的城中村的房子，已经有开发商进驻，开始征集他们的意愿。他们也处于正式签约开始收房的阶段。现在买这些房子，其实买的是回迁权(拍卖行)，买下来和村委会确认权利，然后和开发商签合同，搬迁阶段也可以拿到房租，这种搬迁指标房是达不到的。”陈乐说。在他看来，这类房子除了价格优势外，优势还包括购买不受限制，交易过程中没有额度。但是，这种房子需要一次性付款。一旦与开发商签订拆迁补偿协议，在拆迁房屋交付之前，基本上不可能再在市场上交易。

“翻倍数倍”的诱惑

记者发现，“平湖动迁屋”、“龙岗万科动迁屋”.一些网站论坛、微信微信官方账号，甚至在闲鱼平台上出售了标有“无社保、限购、买了就赚”的拆迁房屋。

“央企的开发商，深圳地铁包河站门口的物业，是2.8万平红皮书。不需要深户，不需要5年社保，不占名额！三年交货，一手卖4.6万到5万套！隔壁物业的二手房已经4.5万平米了，货量有限。”闲鱼平台的搬家广告很吸引人。

看着这些振奋人心的广告词，提问的人不在少数。一个房产中介卖给记者的时候“画”出这样一个时间表：绿海城拆迁房的投资回报。现在购买价格是1.9万元每平米，签了协议可以达到2.5万元每平米。2021年开始拆迁，2022年奠基，2023年交楼。到时候会卖到每平米6万。

陈乐用来游说客户的房子似乎门槛更低，看起来更有吸引力：龙岗沙北拆迁的指标房，以及100万年前拆迁70年的现房，单价从每平方米1.3万元起，补偿比例基本为1，333，601.3。目前龙岗地区单价最低的指标房距离3号延伸线梨园站约1.6公里，距离16号线龙洞村站约1公里。“龙岗中心城恒大城光也是一个老改项目。在拆迁改造之前，那里的拆迁房指标在每平方米7000到8000元左右。现在小区附近的二手房也是每平米4万多元。现在罗湖二线棚改项目有人卖拆迁户指标，但是项目已经在建了，所以现在每平米5万多。且不说地段好，现在白石洲的搬迁指标房都要七万块一平米，但是看现在南山的房价高，白石洲要是真的建起来了，绝对能卖超高的价格。”

有购房者告诉记者，中介的语气是，只要能和开发商成功签订《房屋拆迁补偿安置协议》并加盖公章，就说明确权已经完成。记者还咨询了一家房地产企业。基本上只要村里认可，开发商认可投资人的身份，但主要风险还是集中在开发商的老改善程度上。