集体红房子，也就是有房产证的房子，也就是说整栋楼有红房子产权证。这种房子是企业自己盖的公寓，四证齐全。其实这种房子不能叫小产权，产权还是归公司的。交易是和公司签订租赁合同(有的签了有偿使用合同)，然后自动续费。那么集体红房子和小产权房有什么区别呢？

1.土地所有权：大红房土地所有权属于国家，小产权土地所有权属于集体所有。

2.付款：大洪支付了土地出纳款，但没有支付小产权的土地出纳款。

3.产权证：大红房产权证由国家房管局和小产权的乡镇或村政府出具。

4.处置权：大洪房产可以出售抵押贷款，小产权不能抵押。

可能有人会问，深圳集体大红房建房有法定程序，产权证上有全款，那么这房子能买吗？买的时候需要注意什么？

深圳的集体大洪房都是租卖的，也就是签了长期租赁合同，合同到期自动无条件续约。近年来，租售合同改为有偿使用合同，到期也无条件续签。但这种集体红房子的销售方式，其实是小产权房的一种。在交易过程中，我们还需要先了解以下几点：

1.与出租人签订“租赁销售”协议。《合同法》第214条租赁期限不得超过20年。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同。简单来说，集体红皮书的租赁合同一次只签20年，20年租期到期后续约20年不增加其他费用，是一种约束，受法律保护，所以集体红皮书的租赁合同具有法律效力。

2.承租人应当对“出租出售”房屋的产权有所了解。特别是购买二手集体大洪房时，要查明一手业主与开发销售集团公司签订的原始合同，并确认房屋权属清楚。一般一手业主和集体公司、开发商签订一手合同是没有问题的。

3.出租人一般为房地产开发商和集团公司，一般具有相应的开发转让使用权资格。但是最后签合同的时候，还是要搞清楚出租人的相关资质和建房的相关手续。集体红房子会有合法的建房手续，四证齐全，可以放心购买。

4.特别集体红楼很有可能转正！因为是整个红房子的正式产权，所以在一定的政策特殊环境下，通过缴纳地方税，有可能获得每户独立的红皮书。未来为了更全面的覆盖房产税，政府很可能会通过缴纳相应的土地税，把这个集体红房子变成商品房。

目前深圳各地区有很多卖的比较好的集体红房子，房产质量会比较高。居家投资是个不错的选择，比如：

观澜《新都国际》是深圳品质最高的花园房，观澜新地铁双板9个，分10年，精装现房发售。

深圳市平湖16号楼平湖《山水田苑》花园俱乐部集体鸿本公寓，首付8.8万元，期限10年

石岩《山水悦城》石岩汤头花园式大红房，首付30%，6年分期付款，15分钟车程到南山

光明《凤凰城》深圳光明8大花园洋房，双地铁物业，大学城附近，精装68万/套。

《宝龙公馆》龙岗龙岗7号楼大红本花园小区，四证200米地铁口，可分10年。