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深圳小产权房交易整治风暴:全市房源急下架,中介门店被查封上川

  一夜之间,风口上的深圳小产权房交易按下暂停键。

  4月29日,深圳多个小产权房交流群更名成置业交流群,多名小产权房交易中介停止发布房屋广告信息,取消原有看房预约。时代周报记者联系多名小产权房交易中介,对方均以目前没有从事相关业务匆匆挂断电话。

  同日,时代周报记者走访深圳最大的小产权房交易市场沙井,在社区春和雅苑楼下,记者看到,100米范围内的16家中介交易门店悉数关门。其中,3家门店被贴上封条,2家门店玻璃墙上贴有“旺铺转租”广告。

  “这几天深圳各区都在查,没有人敢在这时候开店,今天全市的小产权房都在下架,主要卖小产权房的门店都关门了。这一波查处至少会维持半年,出租可以,买卖不行。”4月29日,一名深圳中介门店店长对时代周报记者表示,深圳沙湾夏村统建楼,今年以来,深圳小产权房交易火热,近期央视的报道让小产权房成为焦点,已引起监管注意,预计后续会有整治行动。

  4月27日,央视财经报道,近期深圳小产权房市场异常火热,甚至出现了一房难求的现象。部分小产权房涨幅高达50%,其中近八成购房者为投资客。次日,龙华大浪街道经济服务办公室发布《关于小产权房问题的通知》,明确要求各股份公司不得进行小产权房交易,不得为小产权房交易提供见证,不得为小产权房交易的材料加盖公章。

  4月29日,深圳市房地产中介协会发展研究部部长华洪对时代周报记者表示,按照《深圳市房地产监督管理办法》以及《深圳市房地产中介行业从业规范》,经纪人不得代理小产权房、军产房以及保障性住房等法律法规禁止交易的房产,一经发现将严肃处理。

  华洪强调,若发现已备案的中介机构违规代理小产权房,经深房中协会核查属实的将被列入C类不良行为记录。如果情节严重,则将列入失信名单,并在全国29个省市同步通报,相关人员或面临29省市的禁业处罚。

  “主要是便宜”

  “深圳第一小产权房”壆岗盛芳园,因小产权房整治行动而变得格外冷清。4月29日,时代周报记者走访时发现,壆岗盛芳园楼下中介门店均已闭店。

  壆岗盛芳园共计2010户,由壆岗村委统一开发,小区南北两区由一座空间连廊相连,配备会所、游泳池、健身房、舞蹈室、小型篮球场等。

  4月29日,盛芳园楼下一名租单中介对时代周报记者表示,目前盛芳园单价约为2.6万元/平方米,在售房源不多,主要为160平方米户型。可供对比的是,2017年,盛芳园153平方米房源单价约为1.79万元/平方米。

  相比首付动辄百万元的商品房,小产权房的价格优势是吸引购房者的主要原因。

  “小产权房便宜,龙华大浪一套36平方米的大一房卖37万元,盛芳园总价300万元可以买个大三房,在深圳37万元都不够交首付,300万元只能凑个首付。相比之下,小产权房太便宜了!”4月29日,一名盛芳园业主对时代周报记者表示,与商品房相比,小产权房“上车”门槛低、不用月供、社区成熟、居住起来与商品房并没明显区别,这些因素是自己购房小产权房的主要原因。

  在沙井经营便利店的梁伯(化名)对此表示赞同。4月29日,梁伯告诉时代周报记者,由于沙井小产权房价格已被炒高,西乡明月花都房价,无奈之下,他和家人只能再往周边走,在10公里之外的东莞长安镇购置小产权房。

  “120平方米的电梯房,每平方米只要6000元,还在马路边,采光通风都很好。”梁伯认为,若是自住,小产权房没有风险。若是投资,小产权房只有一本房本,若原业主将房本拿去抵押后资不抵债,将影响购房者进行二次买卖。

  梁伯认为,小产权房的交易全靠个人信用,若要进行投资,建议避开小产权房,买正规商品房。

  交易存风险

  由于无红本,小产权房交易过程复杂,纠纷也时有发生。

  时代周报记者从深圳小产权房交易中介处了解到,由村委统一建设的小产权房在进行二次交易时,村委会出具一份共同建资合同。过户时,买家和原业主一起到村委签转让协议,重新签订合同。同时,村委会保留合同原件,以后再进行交易时,需新业主持身份证和合同编码,待信息核实后方能进行过户。

  4月29日,时代周报记者走访发现,深圳沙井社区宣传廊贴重大风险提示,提及小产权房交易不受法律保护,存在无法过户、一屋多卖、业主反悔、不配合签约、交易信息不图名、时间周期长等重大潜在风险。

  同日,沙井衙边股份合作有限公司对时代周报记者表示,村委只负责将房产过户给原村民,不对原村民与其它购房者之间的交易进行见证,若后续产生交易纠纷,村委概不负责。

  4月29日,北京金诉律师事务所主任王玉臣对时代周报记者表示,按照现行的法律规定,小产权房的买卖合同效力往往是无效的。购买小产房的风险远不止行政管理上的风险,如小产权房拆迁时,有一些原房主主买卖合同无效以侵吞拆迁款。此外,房价大幅度上涨时,也有原房主毁约,想要拿回房屋的情况。

  对于部分中介所说的“律师见证”,广东华商律师事务所周争锋表示,深圳市司法局多次禁止深圳律师为此类房产做律师见证,目前流传的所谓的律师见证,基本上都是盖的萝卜章,只为满足交易双方的心理需要,起到一定的心理安慰作用,无任何法律效力。

  小产权房走向何方?

  据深圳住建局数据,截至2020年年初,深圳共有住房1082万套,其中农民房为507万套,商品房为189万套,工业宿舍为183万套,公寓和其他住房为97万套,单位的自建房55万套,保障房51万套。

  这意味着,深圳现有住房体系中,有近半为小产权房。

  据奥一网报道,2021年以来,深圳小产权房涨幅已超30%。其中,公明片区的小产权房在两年前收购价是6000元/平方米,现在约为1万1.2万元/平方米;龙华片区的小产权房在两年前的收购价是1万1.8万元/平方米,现在约为1.5万4万元/平方米。

  小产权房火热的原因是什么?

  4月29日,中国城市经济专家委员会副主任宋丁对时代周报记者表示,“715新政”后,深圳对新房和二手房的管控持续加码,大量闲置资金找不到出路,因此流入小产权交易市场。此外,2020年年底,《深圳经济特区城市更新条例》出台,深圳拆迁的标准从“双百”变成“双九五”,降低项目立项和拆迁标准,旧改进度加快。部分投机者购买小产权房博拆迁,双重因素导致小产权在短期成交火爆。

  宋丁认为,针对小产权房市场的管控应从多方面入口,包括从信贷方面管控资金流入,管理村委会、律师见证等行为,形成多头监管的格局以限制小产权房交易。

  对此,多名业内人士也呼吁,面对体量庞大的小产权房,不应采取“一刀切”的方式管理。