仅四成小区成立业委会

改革开放以来，深圳率先从香港引入房地产开发及物业管理模式，诞生了全国第一个商品房住宅小区、第一个业主委员会和物业管理企业，出台了全国首部地方性物业管理条例——《深圳经济特区住宅区物业管理条例》。截至目前，深圳全市有住宅小区3597个，成立业委会1476个，占比约41%；有物业服务企业1933家，采用物业服务企业管理的住宅小区有3511个，占比约97.6%。

但近年来深圳物业管理纠纷问题增多，信访投诉居高不下（近三年投诉量为3210宗、3313宗和2611宗），呈现出诉求多元化、形式多样化、内容复杂化以及矛盾易激化等特点。比如，共有部分产权不清、共有资金账目不明；业主委员会及其委员权责不对等，权力滥用，缺乏内外部监督制约机制；公共意识淡薄，业主参与度低，契约精神缺失，业主之间难以形成一致意见；前期物业服务阶段的承接查验模式遗留大量开发问题，对后期物业管理造成许多负面影响，物业服务陷入低价低质循环等问题。

这也引起深圳市人大代表、政协委员的高度关注，深圳市人大将所有“关于修订《深圳经济特区物业管理条例》的建议”合并列为重点建议，交付市政府重点办理并进行重点督办。该《条例》在修订过程中，共收集到2100条意见，近八成意见来自市民，成为近年来深圳参与人数最广泛、公众反馈意见最多的立法活动之一。

城中村可成立物业管理自治机构

深圳市政府相关负责人称，此次修订的核心思路是“从实际出发，坚持问题导向”，由于物业管理既关系到业主私有物权，也涉及小区业主共同利益，属于准公共服务产品。而当前业主参与度不高，业主大会和业委会运作效率低下，国家又取消了物业企业及从业人员资质许可，因此需要加强政府的指导和监督。

记者注意到，《条例》加大了对物业服务企业违法行为的处罚力度，总计25条法律责任中，至少有10条涉及其责任，最高处罚额度达到20万元。

而针对现实中出现少数小区业主通过业主大会会议表决，拒绝物业管理区域内的承租人合理使用住宅小区内停车位等配套设施情况。《条例》拟规定，物业管理区域内存在产权归政府所有的住房，其可以委托住房保障部门的自然人代表参与业主委员会委员的选举以及其他物业管理活动。同时，物业管理区域的出租房屋建筑面积达40%以上的，应该邀请租户代表列席业委会会议。

此外，对于城中村是否应纳入《条例》监管范畴的争议，市政府相关负责人解释，城中村的建筑物产权构成复杂且绝大多数未作产权登记，不属于《物权法》所规定的“物业”范畴，再加上城中村可能涉及政府、原村集体以及购房人、建房人等主体，比较复杂，因此拟采用授权条款，仅规定原村集体可以参照条例成立物业管理自治机构，具体办法由区政府另行制定。

■政策解读

亮点1：共有道路上停车位产权归全体业主所有

由于《物权法》和《物业管理条例》对物业管理区域内共有建筑和设施的权属规定较为宽泛，深圳不动产登记部门也未对共有部分进行全面产权登记，物业小区业主共有部分权属始终处于模糊状态。

这导致从前期物业服务开始，部分物业服务企业从开发商手中承接并管理物业小区后，通过出租车位（车库）和架空层，经营配套设施和电梯广告等方式谋取利益，脱离了“接受业主委托对物业共有部分进行管理维护”的本质，引发业主与物业公司、开发商之间的冲突。

《条例》此次增设专章，拟明确规定，物业管理区域内的道路、绿地、建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，及避难层、架空层、设备层或者设备间等均属业主共有，并针对市民争议极大的“停车位（库）使用、管理”问题作出规定。

《条例》称，目前深圳停车位（库）主要分为三种类型：一是占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，这类车位产权应归全体业主所有。因此，拟按照优先满足业主需要，由业主大会决定使用及收益方式；二是地下人防工程，此类将明确向全体业主、物业使用人开放使用，并按照“谁受益，谁负责”原则确定维修责任主体；三是对于通过《土地出让合同》《房屋买卖合同》明确产权归属开发商的停车位（库），拟要求开发商在进行产权登记并向全体业主公示租售方案后，再进行租售。

不过，《条例》实施之前的存量历史遗留停车位（含《物权法》出台之前部分），由于情况较为复杂，拟按照“法不溯及既往”的原则，不予涉及。

亮点2：无须“双过半”可当选业委会成员

按照现行规定，所有业委会成员都要“双过半”才能当选。但由于现实中不少业主参与热情不高，造成了业主大会成立难问题，业委会成立比例低。

《条例》拟降低业主大会和业主委员会的成立门槛，采用两轮投票的方式，首轮“双过半”的候选人直接当选。而未能选出或足额选出的，采用第二轮投票，按照该轮选举的得票顺序当选，无须获得“双过半”，保证业委会能够有效成立。但近五年内受过刑事处罚或者近三年内因违反治安或物业管理法律法规受到行政处罚的人员不得担任业委会候选人。

为弥补业委会监管空白，《条例》还拟增设业主监事会以及业委会及其委员的禁止性行为规范，并增加相应的处罚条款。拟明确对于制定修改管理规约和议事规则、选聘物业服务企业等重大决策事项属于业主大会保留权利，不得授权业委会行使。

亮点3：备案取得社会信用代码证可开设业主大会独立账户

物业服务企业侵占、挪用业主共有资金的情形时有发生，业主强烈要求开设独立账户，但由于业主大会不属于社会团体法人、民办非企业组织、基金会或非法人组织，无法办理登记，进而导致无法开设独立账户。

此次，深圳获得住建部、国家发改委等部门支持后，《条例》拟规定业主大会成立后由住建部门负责备案，取得统一社会信用代码证书，业主大会可以凭代码证到合作银行开设业主共有资金账户，也可以委托物业服务企业开设业主共有资金共管账户。

共有资金包括专项维修资金、物业服务费以及共有物业收益等，主要用于支付物业服务费用、业委会委员津贴及相关人员的工资、税费等，增值方式仅限于组合存款或依法购买国债，不得用于其他投资。同时，共有物业和共有资金的管理与使用办法只能由业主大会决定，且不得授权业主委员会决定。

■焦点

争议一：政府是否应介入物业管理？人大意见：业主自治能力不足时，政府应补位和兜底

审议中，有观点认为，业主与物业企业之间是契约关系，业委会属于业主自治问题，政府不应过度干预。比如，街道办不应主动介入业主组织筹备，党建内容不应写入条例条款等。

人大则认为，物业相关事务难以由某一个或几个业主作出体现全体业主意志的判断和决策，特别是在业主自治意愿不强、自治能力不足的现状下，政府应介入并做好补位和兜底。

此外，人大还特别提出，现实中有很多老旧小区尚未成立业主组织，为保证这部分小区的业主或使用人能享受正常的物业管理服务，建议《条例》恢复现行政策关于“未成立业主大会和选举产生业委会的住宅区，可由区主管部门会同街道办，在征求该住宅区业主或者使用人意见并取得过半数书面同意后，指定物业所在地的社区居委会代行业主大会和业主委员会职责”的规定，以防止出现管理空白。当业主组织成立后，具备自行管理条件时，政府退出，交回业主组织自我管理。

争议二：业主可否抛开物业，自行管理小区？人大意见：此举并无不当，但要界定此类住宅物业规模和范围

针对此次《条例》将“业主自行管理”作为物业管理的方式之一，有观点认为，物业管理是一项具有专业性、技术性且涉及公共安全的工作，应交由专业人士来做。

人大研究后认为，增设业主自行管理的规定，并无不当。但鉴于物业管理的专业性以及涉及公共安全问题，建议《条例》接下来对实行自行管理的住宅物业规模、范围和业主表决通过条件等进行必要的界定。

争议三：住宅物业服务是否应公开招标？人大意见：应保留公开招标，并采用评定分离方式

《条例》改变了现行政策“住宅物业服务招标应当采取公开招标方式”，拟规定“住宅的物业应当由业主大会采用招标方式选聘物业服务企业进行管理，至于是否采取公开招标方式，由业主大会会议决定”，坊间对此意见较大，认为更易助长物业招标中的暗箱操作。

人大认为，当前物业选聘过程问题突出，应当采用更加公开透明的方式。如果允许不公开招标，而采用邀请招标方式，对业主而言，如何防范明招暗定、投标人挂靠、围标串标等违法行为，难度较大。

为此，人大建议保留住宅物业通过公开招标选聘物业服务企业的规定，并且建议采用评定分离方式，将最终的定标权交给随机抽取的业主代表组建的定标委员会投票决定，评标专家的评审意见供定标委员会投票时参考。而如果将定标权交给业委会，则也要设置有效的监管措施，防止业委会成员与投标物业服务企业串通。

争议四：物业费按酬金制还是包干制收取更好？人大意见：确有倡导酬金制之意，但并未禁止采用包干制

深圳目前物业管理以包干制为主流，有观点认为，采用包干制，业主对物业服务企业的财务收支情况及其经营业主共有物业获得收益的情况无从了解，近年来物业纠纷很大程度与此有关。因此，《条例》提出酬金制，但也有人认为，其整体制度设计，有排斥包干制、强制推行酬金制之嫌。

人大认为，《条例》虽未明确规定单一实行包干制或酬金制，但确有鼓励和倡导酬金制之意，其条款所称的“物业服务费”均指物业服务的酬金，非一般理解的包干制下业主每月交纳的物业管理费。

“酬金制类似家庭装修中的‘包工不包料’承包模式，要求业主具有较专业、较高的管理能力，愿意投入更多的管理人力和精力。而包干制相对简单，双方约定基本费率，盈亏由物业企业自行负责。”

深圳市人大常委会城建环资工委副主任黄昌鸿表示，两种模式各有优劣，关键还是要提高业主参与小区管理的意识，提升监督能力和管理水平。同时，要明确包干范围，细化业主共有物业的经营、收益及分成办法，实行财务信息公开。“如果能将上述事项在合同中约定清楚并严格落实，包干制并非不可接受，《条例》也没有禁止业主大会选择采用包干制。”

争议五：业主共有资金是否该由业委会管理？人大意见：不具备管理能力的业委会应与物业服务企业共管

《条例》亮点之一是明确了业主共有物业的权属及经营收益归全体业主所有，业主可以设立共有资金账户。但有观点认为，由业委会管理共有资金，存在较大风险，一旦发生业委会成员侵吞共有资金事件，追回难度较大，深圳南山某小区已发生过此类案件，建议由业委会和物业服务企业共管。