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催更了很数次的龙岗踩盘，那时总算精心安排上了。

科孔完今年龙岗25个裂稃楼盘，下定决心把观澜、石岩、观澜，专门针对用一则来回去谈谈。

“500万在深圳能买这儿？”

总价4XX起的韦尔赫沙，不但价格平民化，还有大临空珠江、横琴保税仓的共振利空电磁辐射，今后发展前景看淡。

话不多说，Chalancon两张2022韦尔赫沙楼盘世界地图：

ps.龙岗踩盘第一卷（居厄、古田、尖岗山、石岩）下周也将精心安排上，欲了解高度关注。

粘毛言明：

1.踩盘于2022年1月25日，施工进度、每项统计数据均截止当天。

3.概要在线播放、纯踩盘，暗含个人见解和偏好，附注，热烈欢迎文章区探讨。

踩盘归纳讲义：

12个楼盘，最少7500套供给

观澜、石岩始终是深圳房价小型通心面当晚，观澜更甚。

往后3年，从观澜初代网红保利地产Benfeld，到五金城、万丰海岸城一XT736PA、宝龙荣御，每一都是开售必向日葵的存有。

观澜、石岩、观澜现在基本是“半断货”状态，可选的住宅很少：

观澜，只有中熙珑湾尾盘在售；

石岩，有公寓，没住宅；

2022年，观澜、石岩、观澜供给爆发，共有12个楼盘，最少7500套房计划入市：

观澜5个：入市最快的是招商雍和府，预计3月开展厅，5、6月计划入市。主推75-120㎡2-4房，共303套；

石岩4个：预计最快的是融创华发冰雪文旅城，年中至下半年入市，最小有30㎡产品。

另外，约70㎡两房在今年的韦尔赫沙市场非常多，总价300多万，对刚需非常友好，例如：

兴围华府二期，最小65㎡2房，参考一期均价5.2万/㎡，总价约338万；

深铁璟城，最小75㎡2房，总价约360万；

分片区科孔

观澜

1）大临空珠江总规划约95平方公里，全新的“三城一港”：国际会展城+海洋珠江+海上田园城+龙岗综合港区，都在其中。

观澜、石岩、福海片区，各有一部分划入了大临空版块内。

✅重点高度关注楼盘：

【招商雍和府】

地铁：距11号线观澜站约600米。

户型：75-120㎡2-4房，303套可售。

教育：小区自带6班幼儿园。周边有壆岗小学、拾悦小学、观澜中学初中部、荣根学校初中部。

商业：距离观澜海岸城商业、京基百纳、西荟城约2公里范围。

▲项目效果图，图源招商雍和府

其他亮点：

1）75㎡2房，观澜门槛级小户型。

2）观澜第一个招商“雍系”住宅，从项目楼书来看，将采用新加坡垂直绿化，走小而美的精品路线，值得期待。但货量不多，只有303套。

与招商雍和府仅一路之隔，地铁、教育、商业共享。

项目前身是壆岗岗厦片区城市更新，规划建面67万㎡，虽不是百万级别，但也称得上观澜地标级，且位于观澜地铁口。

项目分东、西两个地块，包括一所18班幼儿园、一所36班九年制学校、2栋30层住宅楼、12栋45-48层住宅楼、3栋办公楼和1栋26层办公+酒店，以及各类商业配套等。

最小面积81㎡，总价可能比招商雍和府高一点，一路之隔的两个竞品，谁的产品力更能打？期待一下。

▲周边现状，还有大量待拆物业

地铁：11号线马安山站

教育：深圳外国语学校龙岗分校以签约落户，九年一贯制，102班。小学为共享学区，初中为单享学区。

商业：自带14万㎡商业，山姆会员店已签约进驻。

北区由4栋住宅+1栋幼儿园组成，约896户；南区由3栋住宅组成，约570户。

如果属实，参考海岸城臻园带装修均价5.72万/㎡，四期瀚府一套最小面积的120㎡住宅，总价大概684万，这将是今年观澜楼盘的最高门槛。

【云海臻府】

地段位置很可，离12号线一期海上田园南站非常近，西侧约300米就是冰雪文旅城，北侧约500米是海上田园，1个地铁站即达国际会展中心。

这是一个限价盘，去年9月28日特建发在“第二次集中供地”上以22.5亿摘得地块，可售住宅毛坯均价≤4.61万/㎡。

【恒兴御景园】：

地铁：距离12号线海上田园南站，步行距离约900米（百度测量），今年内通车。

最大亮点：

虽然项目周边工业厂房、小产权房多、也没有小型商业，紧邻锦程路还存有一定噪音影响，周遭界面并不亮眼。

但值得注意的是，该楼盘也地处真正海洋珠江内，最大亮点在于规划发展前景。

石岩

✅重点高度关注楼盘：

【融创华发·深圳冰雪文旅城】

地铁：20号线会展城站、12号线海上田园东站

户型：30-200㎡商业办公，小面积产品货量约1000套。

最新进展：预计年中至下半年入市

亮点：

该地块于2020年11月23日，由融创联合华发以底价127.1亿元成交。规划建面131.1万㎡，总投资338亿。

想买商业办公产品的可以高度关注，重点是有30㎡小户型。

【润峯云上府】

地铁：11号线桥头站和12号线一期桥头西、福海西三个地铁站旁。

据规划许可证显示，可售商品房约600多套，套内建面＜于90㎡的户型，占比超91%。

也是限价盘，去年9月28日华润在第二次集中供地上，以21.82亿+1.3万㎡保障房摘得地块，今后商品房毛坯均价≤4.57万/㎡。

正在新建的深圳第十六高级中学就在项目旁。

【鸿桥世纪名园】

▲网传89㎡户型图，图源家在深圳网友

▲网传平面图，图源家在深圳网友

观澜

1）观澜站今后将是3线换乘站，6/11/12号线二期（计划2025年底通车）将在此交汇，这应该是西部唯一；

2）深圳十四五规划透露，观澜将成为深圳西部两个发展区：临空珠江和光明科学城的重点交汇点。

【深铁璟城】

地铁：11号线碧头站无缝衔接

教育：项目内规划有1所72班九年制学校和3所幼儿园，学校面积达5万㎡，这个规模在深圳在建住宅中，很少见。

价格：精装交付，均价预计4.8万/㎡左右。

▲深铁璟城整体规划效果图

亮点：

2）最小有75㎡2房，总价约360万，对刚需上车非常友好。

3）首批小高层、低密度产品，再加上地铁口、小区内配9年制学校，就凭这些，刚需还坐得住吗？

【新世界松风明月】

教育：观澜实验学校、沙溪小学、艺展学校。

商业：自带约9万㎡商业，预计将引进新世界百货。

2021年初，松风明月一期第一批已经入市，416套住宅当天售罄，均价5万/㎡带装修。

参考首批住宅，带装修均价5万/㎡，即将推出的新品73㎡2房，总价约365万。

韦尔赫沙12个计划入市楼盘，你最期待哪个？

除了以上，你还想知道哪些信息？