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深圳白石龙村小产权房?碧桂园、金地、万科竟然都在抢占城中村,你还不跟上?

对于城中村的租客,大家关心的是房租到底会不会涨,但对于吃瓜的地产人,第一反应可能是:万科进村当二房东?可城中村的客户承租能力低,这能赚钱吗?

明源君上周走访发现,除了万科、碧桂园、金地、华润、深业等标杆房企都纷纷进村了。富士康员工提及的清湖村,整个就像分蛋糕一样被切了3块,东村给了万科,东路给了金地,西村给了另外一家开发商。

万万没想到,城中村农民房争夺战已经打响了!更有业内人士爆料,曾亲眼见证万科、碧桂园、华润、金地四家房企,为了争深圳龙华民治某村农民房,激烈“开战”。

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抢房源、抢客户

碧桂园、万科、金地进村的4个理由

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一般而言,房企的投资行为通常可以分为战略投资、技术性投资、财务投资,明源君认为房企布局城中村主要是战略性投资,看中的是中长期回报。城中村这块市场拿下了,对于房企至少有4个好处。

一、低成本、快捷获取房源的好方式

长租公寓火了好几年了,竞争越来越激烈,房企在一线城市拿房越来越难,成本也越来越高,而拿下城中村的农民房可以说是高效且低成本的方式。

首先,城中村的存量物业规模非常大。根据深圳市住建局摸底调查结果显示,深圳共有以行政村为单位的城中村241个,城中村“农民房”或私人自建房超过35万栋,总建筑面积高达1.2亿平方米,占全市住房总量的49%。这么大规模的存量物业,对于需要发展长租公寓的房企没理由不去抢。

其次,城中村地段很好,但价格相对较低。城中村一般都位于核心地段,交通便利,周边配套完善。但出租价格却比同片区的商品房要低很多。比如碧桂园进驻的城中村白石龙村,价格就比周边商品房便宜了将近一半。白石龙二区一房一厅的租金价格为1700-1800元/月,而同片区的商品房潜龙鑫茂花园39平的一房一厅月租则在3200元以上。

碧桂园拿下深圳龙华白石龙村2栋农民房来源:新浪房产

从目前开发商租赁农民房的价格来看,还是相当划算的。

第三,城中村的农民房产权集中,谈判效率更高。城中村里的房源一拿就是一整栋,深圳新围仔村一共有226栋房屋,万科首期就一下签了20多栋,至少可以改造出1千多套租赁公寓产品。

如果和村委合作,甚至一下可以拿下几十栋。比如深业集团在水围村的改造,由于直接与村股份公司合作,效率非常高,一下拿了29栋统建楼,总建筑面积1.5万平方米。

第四,房企进村是顺应政府的发展方向,有政策支持及补贴,拿房成本及谈判成本都能大大降低。

2017年8月份,深圳市发布了《深圳市关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》,提出应强力推进城中村综合治理工作并开展规模化租赁改造试点,并随后颁布了《深圳市城中村综合治理2018~2020年行动计划》,放话“十三五”期间将通过收购、租赁、改建等方式收储不低于100万套(间)村民自建房或村集体自有物业。

有了政策指引,房企进村也更容易,且可以规避风险。比如万科改造的玉田村、深业改造的水围村都是典型的政府引导、房企参与的整治模式。

二、可以快速获取大量有潜力的客户资源

除了获取房源上的好处,城中村里的客户资源也是房企争夺的焦点。

以深圳为例,深圳有1300多个城中村,管理了1200万人口,最峰值的时候同时管理1800万人口,换句话说深圳2/3的人口都在村子里住着。

更重要的是,城中村的租客很多都是刚毕业的大学生或者中低收入者,未来的时间里他们是在成长的,刚开始可能只能负担1000元的房租,但工作两三年后,他的收入是逐年增加的,承租能力也越来越强。所以,提前牵引到这部分有潜力的客户,培养他们的忠诚度,对于争夺未来长租公寓市场份额,意义重大。

三、从中长期来看,投资农民房收益率更高

长租公寓的生意模式很简单,就是一个拥有资产,然后收租的生意。租金形成的稳定现金流是这个行业形成的基础。从这个层面来看,低价的农民房是做长租公寓的好资产。

北京万科城市研究院院长牛伟指出,类似农民房、商业办公用地这些有瑕疵的资产,不影响居住,但却可以产生和无瑕疵资产差不多的现金流,再通过合适的金融平台,实际上就能取得无瑕疵资产的估值,这个就是长租公寓生意的套利逻辑。(当然了,无瑕疵住宅资产有其他功能,不能完全用现金流折现估值,这部分套利拿不到)

做个简单的算术题,假设住宅租金毛回报率1.5%,如果你拿到价格只有1/3的房子,那么你的租金毛回报率就变成了4.5%,假设通过精细管理,控制户型,再提升30%租金,毛租金回报率可以到5.85%,再考虑缴纳税金和管理成本(增值税+房产税+管理费用),净NOI率大概又能做到4.5%左右,这是很完美理想的条件下的结果。

四、通过长租公寓业务进村,为后期的城市更新探路

现在一线城市的增土地越来越少,反而存量土地还是比较多的。未来房企想要在一二线城市扩大市场份额,必须靠旧改了。而旧改首先考虑的通常都是城中村,因为商品房产权过于分散,旧改难度非常大,有的业主连电话都找不到,谈判周期拉得太长,开发商很难承受这个时间成本,反而城中村谈判、拆迁都是比较容易的。

所以,房企相应政府号召,主动承担起城中村升级改造的活,一方面可以获取长租公寓的市场份额,另一方面,有利于维护与地方政府的关系,并且通过城中村改造积累经验,树立良好的口碑,为以后的城市更新铺路,更方便拿到旧改项目。

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户型做小、个性突出、公区年轻化

万科、深业、金地如何爆改城中村?

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上周,明源君走访了部分经过改造的城中村项目,不少农民房经过升级改造后,的确整体品质有了质的飞跃,加上房租涨幅不高,租客都表示性价比不错,不少项目一放出来就满租了。

一、城中村项目选择:交通便利、办公人口众多

房企进入的城中村,有2个比较明显的特征,一是地理位置好,交通便利,二是周边办公人口众多。比如万科首个进入的城中村改造项目新围仔村,位于坂田区域,距离地铁5号线五和站约10分钟车程,但附近有华为、富士康等大型企业,所以万科泊寓新围仔村的租客大部分都是华为员工,非常优质。

二、产品改造:强烈的辨识度及个性化

1、外立面彰显个性,提升辨识度

由于城中村的农民房都比较喜欢采用土灰色,整体显得比较灰暗、老旧。房企为了吸引人流,突出品牌调性,都会非常着重外立面的设计。

比如万科泊寓玉田村店,大面积采用了非常跳跃的红、黄色,在玉田村里显得特别扎眼,路过的租客想不留意到都很难。

万科泊寓玉田村店

相比之下,金地、深业用色会更沉稳,金地草莓社区清湖村店立面视觉引导系统整体采用黄、白、灰、褐的色调,冷静中也不失活泼。

金地草莓社区清湖村店

2、产品定位:根据不同客户需求制定产品线

在城中村改造后转化的公寓产品上,针对城中村现在的租客需求,万科明确了三种产品:泊寓-青年公寓、禾寓-家庭式公寓、企业宿舍,这些产品均可配合政府转化为不同需求的人才公寓。

与此同时,万科还改造出基层服务者的对应产品,比如玉田村改造项目已研发出“环卫工人之家”产品,月租600元/月/人左右。同时,万科在龙岗区上角环新村改造项目也正在研发“警员之家”的产品。

而金地草莓社区清湖村一号店的目标客群以白领为主,深业柠盟人才公寓则整体出租给福田政府,想要租房的客户必须要通过福田区政府申请通过审批才有资格租住。

3、户型设计:主打单房和一房一厅

在产品设计上,城中村的公寓产品呈现出3个特征:

首先,为了控制房租,户型面积较小,以单房和一房一厅为主。

其中,万科推出的产品户型最小,为了不涨租,万科在原有的房间数量上,通过改造,适当增加了房间数量。万科泊寓新围仔村今年3月首批推出房源108套,共4种户型,面积段约18-22㎡。

而金地清湖村店和深业水围村定位相对要高端一些,户型面积偏大,金地清湖村店共有单间、大单间、一房一厅、loft复式4种户型,面积段约22-42㎡。深业水围村店单间和一房一厅为主,面积约在28㎡-34㎡。

其次,着重改造通风采光的问题。

在明源君印象中,城中村的房子很多都是握手楼,所以通风采光很差,经常白天都要开灯。不过,明源君这次探访项目看来,基本不会存在这样的问题了。

比如深业改造的水围村项目,朝阳户型基本都有一个小阳台,而朝向不好的户型则将阳台打通,通过窗户增加采光面,采光效果提升显著。

深业柠盟人才公寓水单间样板房

深业柠盟人才公寓水单间样板房

金地清湖村一号店则每个房间都配了一个阳台,这对于很多中低端公寓产品可谓是非常奢侈的设计了。因此,他们家的月租也是最高的。

金地草莓公寓清湖村一号店一房一厅样板房

第三,房间以满足基本生活需求为主

受限于预算和单体面积,城中村内的公寓产品一般只能有限满足最基本的需求,对实用性要求最高。

所以使用频率最高的床、卫浴间和衣柜基本是必选项,部分会有简易书桌。在房间的配套方面,热水器、空调基本都配备,不过金地草莓社区清湖村一号店还配了冰箱、洗衣机、沙发,户型配套相对齐全。

金地草莓公寓清湖村一号店loft户型样板房

4、公共空间

农民房还有一个非常突出的问题,就是存在严重的消防安全隐患,所以城中村的公寓项目会特别针对这块,特别设计消防通道、消防栓导等,进行整治。

很多项目都将消防与公共空间很好地结合起来。比如深业改造水围村项目分别在5楼、7楼做了空中连廊,将分散的农民房形成一个整体,也提供了更多消防通道。

深业柠盟人才公寓水围村空中连廊

万科则是通过将相连的农民房屋顶打通,一旦发生危险,租客们不但可以通过一楼大厅离开还可以通过屋顶逃到另外的房子。

除了解决消防问题,这些连起来的公共区域,可以打造成屋顶花园,做成休闲活动空间。比如万科泊寓玉田村项目在屋顶上打造了休闲区、绿植区、有机菜园等,未来租客可以在屋顶休闲,还可以参与种菜、种花等活动。

万科泊寓玉田村店正在打造的屋顶花园

5、商业街

虽然城中村整治有政府引导,带有一定公益性质,但企业的天性都是逐利的,不可能做慈善。房企布局城中村,一个是赚租金上涨的钱,当然单个项目的租金是非常少,但一旦形成了规模,每个月就可能形成稳定的现金流。

以金地草莓社区清湖村店为例,其单间租金1980元,一室一厅月租高达2980元,相比清湖村周边农民房高出1000多。

而深业帮福田区政府改造的水围村项目,拿房成本是73元/平米,出租给政府是150元/平方米。以一套34平的一房一厅为例,拿房成本是2482元,月租可以收到5100,每间房的租金差有2618元。

短期来看,保本微利,长期来看,租金比较大的上涨空间。

另一方面,可以通过引入其他业务进行盈利。比如万科就计划将教育、养老、商业、物流等多个业务板块导入改造完成的城中村。万科认为,只要服务人口足够多,一方面可以直接带动万科新业务发展,同时也大幅增加除租金以外的收入。

以深业柠盟人才公寓水围村店为例,深业将水围村底商重新规划改造,改造完成后租给水围股份有限公司统一运营。目前已经初成规模,据水围村某商铺老板介绍,他们家商铺只有20平米左右,月租就高达一万八。(作者:明源地产研究院楚琦田甜对本文也有贡献)