深圳小产权房网近日，关于深圳安居房、人才房绝版的消息刷屏了。
其实早在3个月前，我就写过一篇深度分析文章。我的观点和大部分人都不同，相信你看完最后的结论，一定会对你有很大的帮助。
01
4月6日，深圳市规划和自然资源局发布了一份征求稿。
里面提到，在目前正在制定的深圳保障房政策中，取消了原来的安居型商品房、人才住房等住房类型，新增了保障性租赁住房（细分为政府组织配租和社会主体出租两种类型）、共有产权住房等住房类型，同时对保障房的租金、售价水平进行了调整。
深圳规自局
深圳规自局
这意味着，可售人才房和安居房将彻底成为历史了。
1月17日，深圳市住建局在官网上就发布了4份与保障性住房相关的征求意见稿。
此次的意见稿，有几个重点。
1、深圳不再安排建设安居房，其中不包括已签订土地使用权出让合同的安居房。
2、安居房市场退出历史舞台后，共有产权房将成为未来保障性住房的供应主体。
3、深圳共有产权房永久封闭流转、满5年可转。
主要分析一下第3点，深圳即将推行的共有产权房，有哪些规定细化？
首先，共有产权房约为同地段商品房价格的5折，比可售型人才房的6-7折还要低。
对于想在深圳安居乐业，又苦于资金压力的人来说，这无疑是大大降低了购房门槛。
购买共有产权房，会对买房人有户籍、年龄、学历等申请要求。
其次，共有产权房的户型相对比较小。
三人以下家庭或者单身居民，配售建筑面积为65㎡左右。
四人以上家庭，配售建筑面积为85㎡左右。
最后，共有产权房的退出机制。
这也是本次意见稿中最重要的一个环节。
草案明确，共有产权房购房5年后，可以出售给符合条件的申请人，价格由双方商量决定；如果未满5年，官方可以回购，但基本无利可图。
一句话总结，就是深圳共有产权的侧重点更多是居住功能，而金融属性和投资属性都较弱，可以说是真正做到了“房住不炒”。
之前龙悦居、侨香村的故事，绿本转为红本，一套获利几百万，甚至上千万，将成为历史。
02
深圳之所以在这个时候拟推共有产权房，其核心点只有一个：留住人才。
原因看一下刚刚公布的官方数据就知道了，61年来我国首次进入人口负增长时代，虽然疫情也占部分原因，但生育普遍下降是客观存在的。
不得不承认，官家的这个政策，从治理的角度看，非常具有前瞻性。对于人才来说，也有很大的吸引力，确实会吸引或留住甚至是锁住很大一部分因为高房价，而最终可能会离开深圳的人才。
但如果从个人的角度出发，在自己的能力所及范围内，尽可能不要买这种共有产权房。
因为买入这种房子，相当于把你锁死了，同时你能获得的收益非常有限，只是获得了居住权和一部分住房的收益。
但凡懂点房地产，都不会买这种共有产权房。这种房子是专门用来留住不懂房地产的“人才”，用来锁住他们，让他们持续给深圳做贡献。
如果你想买这种共有产权的房子，我还是强烈建议你先去申请公租房。
一来，这种租的房子价格很便宜，你也可以居住。
二来，你还可以把自己的存款资产储备起来，看哪一天你有能力的时候，就去购买正常的商品房，这才是你真正的资产。
经济学里面有一句话说得特别好，叫天下没有免费的午餐，免费的实际上往往是最贵的。
所以在这种情况下，不要去想着占官家的便宜，一旦把你锁住后，会非常难受，你有钱了想去买房投资都会受到一定的限制。
再说句不好听的。
站在家庭资产的角度，哪怕是去买小产权房，也好过买这种共有产权房。最起码小产权房在行情好的时候也会上涨，而上涨后你随时都有处置权。
相反，共有产权房的限制就比较多，永远也不能转为商品房，很多时候你会感觉很被动。
03
所以，深圳共有产权房的规定，对商品房是利好还是利空？
答案已经呼之欲出。
从长期的角度来看，这显然是一个利好。
类似这种共有产权的房子，未来还会慢慢地加大供应，以达到保障大部分普通人住房的目的，长期是为了实现房住不炒的终极目标。
同时取消了安居房，如果你以前买了安居房，后面能转成红本，这其实是一个还不错的套利空间，但现在已经完全被堵住了。
正常的商品房，则会慢慢地越来越市场化，市场化之后的商品房才是你真正的资产。
这次拟推的政策，也再一次说明，深圳核心区的优质商品房，就是中国的硬核资产，只属于少数精英阶层。
最后，总结一下。
推出共有产权住房后，深圳商品的市场化程度会越来越高。既能给普通人的居住提供了保障，又能给有钱人买房投资提供足够的自由。
但凡你有能力，或者对资产还有追求，都别买共有产权住房，而是要在2023年想尽办法，哪怕是用些黑科技低首付，也要在深圳买商品房。
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