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深圳小产权房哪里性价比好,豪宅板块该怎么选?内行人说出了实情

【提问】福田石厦一套13年买的房子,现630左右,欠款140(包括公积金80),现又以老婆名义购入一套深圳湾房子1500,首付3成已付。家庭年收入120左右。手上无大资金。为了压力小点,打算出手福田房子,是否可取或者有其他变通方式,时间换点空间。

回复:1.可以不用卖石厦。石厦这套房产的空间还有:630*0.7-140=300左右,还有300的空间可以通过在原有银行申请加按二次按揭再融出来。资金成本年化4-6%(建行加按产品,利息4厘2,随借随还先息后本,5年,不过桥,供参考)

2.深圳湾的房子,月供大概差不多6万左右,年月供72w,融多少取决于想支撑多少,理论上不动产标的涨幅大于资金成本8%以上,理论上每年都可以再次融空间出来,用一套的增值空间来相互不断续命,用时间换空间

3.两套房产还可以通过一些消费贷(比如装修贷)和大额信用卡来获得低利息额度。深圳湾这套的装修贷,目前是按照8000-10000元/平来审批下额度的,比如100平的话,装修贷一家可以申请80-100w,如果多核并发,也可以融200-300,并不需要真实装修。有两套房产,大额信用卡也能获得很高额度。

【提问】如何看待政策下的廉租房

回复:廉租群体有两个特点:一个是期待国家帮他解决问题,另一个是健忘。廉租房,共有产权,纯自住商品房是一样的原理,ZF深喑人民的健忘,换个名字,就可以缓解社会舆论,其中还隐藏有税收等功能,手法是非常娴熟和老道。

建设廉租房,并不会增加商品房的供应(共有产权也只能在内部交易),反而会挤压商品房的用地,商品房供应更紧张;同时也挤压开发商的利润空间,从而让开发商想办法从商品房获取更高的利润,无论是哪一个,最终都是导致房价上行积压。

新加坡的组屋(保障房)品质和比例应该是世界第一,但新加坡的私宅价格依然是亚洲前列,市中心的普通商品房,均价大概是15W/平。共有产权房价格很低,由于政府持有30%,因此供应量不会太多,ZF不想做亏本买卖。而反过来,这30%不仅仅是付出,也是投资。

【提问】想请教老师问题:

1.龙华莱蒙水榭山一个端头的别墅一281平米花园150平米;

2.宝安曦城的一套独栋别墅350平米花园400平米;

3.华侨城十五期一套纯水岸的220平米看湖景观房;

这三套价格差不多,都是在3600万左右,买那套投资价值最好?如果这三套房都不太有投资价值,那华侨城香山美墅一套187平米的平层2600合算吗?

回答:1.就这三套对比,华侨城应该作为投资首选。和买奢侈包包是一样的道理,包包的真皮材质、设计工艺(小区品质,山湖海资源,闹中取静)这些都只是标配,而真正的价值在于它的品牌底蕴、贵族群体。品牌代表着地段,地段片区的均价或者说入门门槛,彰显一个品牌的真正高端,要知道劳斯莱斯的入门级都是百万级起的,而宝安曦城和龙华莱蒙水榭山更像是BBA中的顶配。华侨城是深圳最早一批豪宅区,纯水岸的群体都是一些党政元老和一些社会名流,包括马化腾在内都在纯水岸均持有物业。其次是深圳湾后海超级总部,对华侨城和白石洲的反噗,高端产业的导入,对华侨城2000-3000左右的产品会是一定的利好。

2.莱蒙水榭山,包括圣莫丽斯,它的环境相对来说是比较安静的,当初10年前最早刚出来的时候,价格上比香蜜湖片区熙园还要贵一点,可是这些年下来,已经被甩在了身后,随着近些年红山片区和深圳北CBD的深度挖掘,它的价值才慢慢被塑造,虽然个别像水榭春天5,金亨利等个别楼盘已经破10万+,但是只有整个片区“整体富裕”了,它才可能成为是真正受人追捧的天之骄子。

3.宝安曦城这些年一直不温不火,整个尖岗山片区前几年也没有太大的概念带动,投资跑输整个大盘。主要还是因为产品少,去年因为尖岗山花园,越秀和悦府,泰禾院子等产品的集中爆发,片区重新回归到人们的视野中,周边的甲岸工业园也在重新规划重建中,名校宝安外国语实验加持,整体更新以后,价值在于未来的市区“依山傍湖”的稀缺性。尖岗山被誉为世界10大豪宅片区之一,也因此得名。它的投资性突出的的产品主要还是靠近新安,2000w附近,但是低密度和安静这快,又远不如曦城,片区成长性肯定是有,主要看产品性价比以及喜好。

4.别墅属于小众产品,玩家术语叫"鬼牌",由于它的群体人群毕竟有限,投资性和流动性并不如普通刚性住宅,所以,地段和位置是它得以投资承载资金的关键因素。万科的天琴湾别墅,7-8年几乎也没怎么涨过,龙华的观澜湖别墅,10年几乎也是不亏不赚。这些都是前车之鉴。但有一些也并不是出于投资,单纯喜好这也无可厚非。