房地产疑难案件专家，粤湾律所主任首席律师

案例一：“已拆除小产权房”补偿权益纠纷，法院仍以必须行政机关先行做“确认产权、依法拆除或者没收、准予临时使用等方式进行处理”为由裁定不予受理！

对小产权房退避三舍，以“先行后民”为由拒绝裁判，几乎成为了深圳法院处理小产权房的不二法宝，以至于对已拆除、已经灭失、不复存在的“小产权房”也依旧如此：

分家析产纠纷，案涉历史遗留违法建筑因城市更新早已被开发商（实施主体）拆平并原地建起高楼，原告（被告母亲、兄弟姐妹）以已拆违法建筑系家庭出资所建为由，起诉分割搬迁补偿权益（回迁房和搬迁补偿款）。

深圳市罗湖区人民法院一审认为：根据深圳市人民代表大会常务委员会《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》的规定，行政主管部门对于违法建筑则将区分情况而分别采用确认产权、依法拆除或者没收、准许临时使用等方式进行处理。因此涉案违法建筑产权的认定应由行政机关处理。在行政机关未就涉案房产作出相应处理前，人民法院无法对涉案房产的权属及基于权属而产生的拆迁补偿权益等作出认定。裁定驳回原告起诉！

深圳市中级人民法院二审认为：原审裁定认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不妥，本院依法予以维持！

张茂荣律师团队观点：皮之不存，毛将焉附？

已拆灭失建筑物既没有物权，也没有使用价值，不可能再由行政机关做“确认产权、依法拆除或者没收、准许临时使用等方式进行处理”妇孺皆知。没有了处罚对象，要求政府处理，政府又如何处理？有问过政府吗？难不成还要当事人重新复原？可原址已起高楼，也无处可复呀！

案例二：带租约出售，买家付款并自2018年收租至今，法院认为卖家至今没有交付房屋！

“交付”既可以通过转移占有的方式现实交付，也可以通过指示交付、占有改定方式交付，换言之，交付的方式并不限于移转直接占有，房屋交付方式不限于交钥匙，还可通过约定“占有改定”方式或以符合“占有改定”特征的方式交付。

“买卖不破租赁”，带租约房屋的出售以办理租约变更手续、买家继续收租为交付标志，而不必、也不可能清房交付。

涉案房产份额成交于2018年，买家付完款后收租至今，深圳中院裁定认为卖家至今没有交付，撤销一审裁定......

“已拆灭失违建要政府再确权处理，买家收租五年仍然不能认定卖家交房”，奇不奇怪？惊不惊讶？跌不跌眼镜？是不是突破了您心里的法律思维底线？

建议不接地气，不食人间烟火的法官每天抄写十遍：