深圳小产权房网经济观察报 记者 陈博 “到耶路撒冷第四个安息日。亚历山大先生邀请，同其台湾太太和两位活蹦乱跳的孩子晚餐……”12月1日晚上9：47分，万科创始人王石发表了第569条“人生轨迹”微博。
两天之后，这条微博的评论里，涌入一群特殊的粉丝，他们留言称“王石先生，普通刚需冲着万科品牌买了万科的住宅，但贵企业却不站在为百姓谋利益的角度出发，为了自己企业收款快选择15%的上浮利率的银行合作，上浮10%利率的银行一概驱除，难道我们看错了万科？看错了这个企业？请你关注深圳万科星城贷款门这事件，上帝保佑您。”
这群粉丝的聚集是有原因的。11月28日，位于深圳市宝安区的万科星城以“30分钟，1900套”的开盘“战绩”，刷新今年深圳新房市场的销售纪录。然而，直至两天后交付装修款，准业主们才发现，同一片区、提前一天开盘的华强城，首套房贷利率只上浮10%，但在万科星城，上浮15%。
多出的这5%，在准业主们算来，超过了10万元的购房成本“鸿沟”，一场降利率大战打响了。
降利率
买房第二天，林舒(化名)被拉入“万科星城业主利率维权”微信群。群内人数逼近300位，一封《关于反对万科星城楼盘项目侵犯消费者自主选择权的号召书》(以下简称“《号召书》”)刚刚上传。
善于总结的带头人将准业主们的质疑与诉求集中到这封《号召书》里——“目前，市场上已经出现基准利率上浮10%的银行，并且据了解，相关银行额度充足，能满足贷款要求。但是，万科星城为提高放款速度，完成回款指标，与个别银行相互勾结，统一利率为上浮15%。另一方面，万科指定合作银行的行为严重侵犯了消费者自主选择权。”
犹如火上浇油，对话框里三言两语的抗议和抱怨紧随而上。林舒这才知道，自己所购买的万科星城，按揭贷款利率为基准利率上浮15%，但距离不远、仅相差一天开盘的华强城，首套按揭贷款利率只上浮10%。
选房抢房都如愿以偿，尽管利率并非林舒买房的首要考虑，但微信群里一触即发的焦虑感，开始在林舒心底蔓延。
万科星城位于深圳市宝安区，11月28日晚采用线上选房方式开盘，共推出3337套79136平方米的三至四房，整体备案均价约4.39万元/平方米(毛坯)。因定位刚需、性价比高，这个“网红盘”当晚以“30分钟，1900套”的“战绩”，刷新了今年深圳一手房市场的销售纪录。
但很快，曾为抢中“网红盘”满心欢喜的部分万科准业主们，愤怒地聚集在万科星城销售中心门口讨要“说法”。现场照片经过转发，在微信群与朋友圈流传。
当天晚上，深圳万科旗下深圳市西城房地产开发有限公司的第一份回应“出炉”。回应指出，银行利率并非由开发商决定，而是银行根据政策及客户个人情况综合确定，贷款利率上浮水平为银行自由定价(据了解，目前深圳各银行所执行首套房贷款利率方案的主流是基准利率上浮15%，万科星城各合作银行已在销售前向客户充分告知其按揭服务方案及利率情况)。
回应同时表示，客户就利率提出疑问以来，公司亦积极与合作银行开展沟通，并持续为客户积极答疑解惑，做好服务工作。
这份回应显然无法说服对利率敏感的准业主。“华强城在之前一天开盘，他们的按揭利率是上浮10%。凭什么万科星城的利率就不能下调？”这是丁丽(化名)在深圳的第一套房，她告诉经济观察报，她是交完认筹金，准备缴付装修款时才发现利率要上调15%。买房之前她曾咨询过销售员，销售员称按揭利率根据市场情况而定。“我们是刚需客，周边新开楼盘利率差异较大，这是原因。”
12月2日，焦急的准业主们再次赶到销售中心，深圳万科代表与驻点银行的工作人员首次出面沟通。
现场影像陆续上传到微信群里，不停有未到现场的准业主心急询问，“问一下万科为什么拒绝一些额度充足且利率较低的银行入场？”、“万科星城哪里不如华强城，为何利率上浮程度不一致？”……
时间一点一点地流逝，微信群的对话框也频繁跳出新消息。一位准业主提议：“不降就退房吧，买个房那么心累，不买了！”一石激起千层浪，很快一连串退房退款的附和声出现。甚至有准业主表示，单独拉一个退房群，然后再集体团购其他新盘。
但退房的声音迅速被另外一股反对声音淹没——“没有人想退房，只是不想出那么多钱。”
最新传来的现场动态暂时中止了这场“内战”。万科方面正在准备延期交付首付与退房协议的模板，他们将继续保持与银行的沟通，并将首付交付时间延长到12月7日。如果直到12月7日，按揭利率仍然不变，准业主可以选择退房；如果需要退房，12月2日12月7日期间，也能随时退房。
不甘退房的那波准业主，开始思考其他对策：有人提议各自致电项目销售员，全部先申请延期付款，指不定事情还有转机；有人希望再组织一次大规模抗议行动；有人则表示，每人一个电话去向政府相关部门与媒体投诉……
那一个夜晚，群里讨论激烈，关于如何降低利率、如何退房的争辩一直延续到午夜。
退房与降利率之争
林舒的耐心已经耗尽。12月3日，她走进售楼大堂，全然没有一周前抢到房子的兴高采烈。
“这几天我一直在观望，没表态。一开始买房，最关键是看中这个楼盘所带的小学、中学学位，加上万科这个名牌，让我斩钉截铁地认定它。”促使林舒最终做出退房决定的，是她准备交付装修费时，销售员提供的一份教育设施不确定信息告知书。
这份告知书提到，即使社区与教育设施存在有效对应关系，并不意味着该社区人员可无条件就读该教育设施，教育设施就读通常需要就读人满足特定条件；而且社区人员就读教育设施的身份属性要求由政府主管部门与教育机构确定，不同时间和不同背景下，要求可能变化，开发商无法控制政府主管部门与教育机构对此的要求。
学位的满腔希望落空，林舒只想尽快撤场。然而，退房过程再次让林舒恍如一盆冷水浇头，“万科明明承诺只要未交付装修费用，10个工作日内立马退款。但现在销售员告诉我，要13个月才能退款。”
12月3日也是准业主们难以忘记的转折之夜。当天晚上9点左右，深圳万科的官方微信流传出一份《关于万科星城合作银行贷款利率的进一步说明》(以下简称“《进一步说明》”)，“11月30日下午，客户提出银行存在对宝安片区不同项目有差别利率，为此，万科对银行提出应一致对待的请求。经过我们和银行积极沟通，银行为支持刚需楼盘，同意将万科星城的最低按揭利率调整为基准上浮10%，，星城已签约客户同样享受。”
这是一份振奋人心的声明，微信群里此起彼伏响起欢呼声——“赢了”，“感谢万科，刚需不易”，“不枉费我们这几天的努力”……这其间，也不乏有质疑的声音冒出：“落款那里没盖章，大家先冷静，核实一下。”
不到一个小时，《进一步说明》不见踪影。深圳万科方面彼时回复经济观察报称，公司还是想正式一点，会发布一个盖章版。
当晚11点半左右，一份盖上公章的最终版本敲定并公开，深圳万科的对外口径更改为“公司完全支持银行的市场化利率定价，每位客户的按揭利率将由客户与银行具体协商，请客户向各银行确认相关按揭政策”。“这可能是个折中版本，基本调调应该不会变了吧。”微信群上，一位活跃的准业主心存希望。新一波计划蓄势待发，接近凌晨一点，群里的头像依然闪动频繁，群主抛出了一个接龙模板——为响应广大业主要求，组织团队集中到一家银行签合同支付首付款，请大家先接龙房号。并私信群主登记姓名+房号+电话，报名截止时间为12月4日14点。
时隔6个小时，12月4日，部分早起的准业主加入这场接龙大战，几个小时后，这条大队伍聚齐了120多人。
与此同时，大家分批行动，一个个银行工作人员的联系方式被抛到群里。然而，多方咨询之后，这些准业主不得不接受一个现实：6家合作银行的按揭贷款利率依然上浮15%。
经济观察报记者以购房者身份走访了万科星城，现场6家银行都确认，首套房贷利率依然是基准上浮15%。一名上海银行的驻点工作人员表示，如果接下来按揭利率下调，签约业主还是可以享受最新利率，但下调的几率很小。“我们基本不会下调，因为这样一来，对于原来已经签约交完首付并且放款的客户就不公平了。”
“这一天天的，就像过山车一样。”伴随着感叹声，微信群的气氛降至冰点。一位准业主陷入两难：“我已经定了万科交完装修款，不能退还好，可以退的话我又要纠结。这几天被万科搞得很不开心，但退了我又舍不得，好不容易抢到的。”
与微信群的一筹莫展截然不同，12月4日下午4点，万科星城销售中心里，四五波客户正在看房；签约区内，一批又一批的准业主拿着资料，排队等候；每家银行的签约红桌旁都坐满业主。
40多岁的王姨已经排了差不多一个小时，她在万科星城购买了一套79平方米的顶层。聊起利率的事，她笑着说，准备一边办理按揭手续，一边等待结果，如果真的下调到10%当然最好，但如果没有也没办法。“反正想买还是得买，(现场)也签了这么多人。”
利率调整阶段的“产物”
利率之争不仅在万科星城胶着着，也迅速传导到其他楼盘，深圳平湖佳兆业、星河天地、华润城润府三期……甚至远在杭州、金华等地的楼盘，也纷纷掀开降利率的热潮。
一名国有银行负责个贷业务的人士告诉经济观察报，以前很长一段时间里，房贷利率的市场波动性比较小，几乎很多银行在利率水平上都统一步调。但最近一段时间，整个利率市场的变动比较频繁，这种降利率的诉求才会如此频繁。“万科星城的价位决定了这是一个特别刚需的楼盘。刚需盘的购房者本来就对利率问题比较敏感，刚好最近深圳处于利率调整阶段，大家的关注度就比较高。”一位深圳上市房企的营销中心负责人表示。
根据深圳中原研究中心提供的数据，从2017年9月底开始，深圳首套房贷利率开始在基准上浮10%，这种水平持续到今年5月份，招商银行率先将首套房贷利率上浮到15%。今年7月底，随着四大国有银行、招行、中信等银行的首套利率全部上浮到15%，深圳房贷市场的利率水平基本确定。
不过，11月底，招行将首套房贷利率重新下调到上浮12%，符合金葵花且资产达标的客户则首套上浮10%，深圳房贷市场开始有所松动。截至12月4日，北京银行、中信银行首套房贷利率上浮10%，但国有四大行的首套利率依然上浮15%。
事实上，过往的商品房交易中，银行提供按揭贷款一般是以房产抵押作为基础的。从银行的角度来说，往往既关注个人信用作为第一还款来源，也更关注第二还款来源——也就是押品。
在中国商品房预售制度下，由于购房者买房时还未拿到房产证，银行为了预防风险，需要增加一些担保条件。这些担保条件，即银行与一手盘合作时要求开发商提供的阶段性担保。正常情况下，这种阶段性担保要持续到业主收到房产证为止，一般为期三年。“对于开发商而言，选择合作银行通常会首选放款快、额度足的银行。房贷是由小业主自己承担的，开发商对这一块并不敏感，他敏感的是，哪家银行的合作时间可以更久。”一名闽系百强房企的财务负责人说，开发商和银行合作，最理想的情况是开发贷和个贷都在同一家合作银行里。
上述国有银行负责个贷业务的人士补充道，通常承接开发商开发贷业务的银行，也会优先承接这个楼盘的房贷业务。但是很多时候，基于规模和额度，一家开发贷银行很难把所有的房贷消化掉，所以开发商会选择另外几家合作银行。“银行在与开发商合作之前，需要先签订一份按揭合作协议，确定双方建立合作关系，但里面不会提到合作的总量、金额或者利率。”该国有银行的个贷人士表示，银监局此前对贷款购买首套普通自住房的家庭，曾规定贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。如果银行跟一些优质楼盘合作，可以在正常贷款利率的基础上给到开发商一定的弹性空间，比如在实操过程中，银行对合作楼盘的按揭贷款，一般按照利率下限来操作。
按照该个贷人士的解释，银行也是逐利的，银行承接按揭贷款业务时，利率的高低经常会影响放款规模，利率越高放款额度越多。“因为房贷利率所对应的利息是由购房者承担的，开发商要的只是回款速度快。如果开发商需要加速回款，那么它没有动力帮业主争取到最优惠的利率。”
降利率停滞不前，微信群里愈发焦虑，有准业主开始迫切寻找后路——报名组团与其他银行咨询谈判按揭利率，确定后再与万科方面确认，由万科提供担保。“开发商提供合作银行只是基于集中打包处理更为方便，但业主可以自由选择其他银行进行按揭贷款，开发商要作出违约担保。”前述闽系百强房企的财务负责人表示，如果业主以消费贷，信用贷等其他方式贷款，甚至都不需要开发商提供担保。
不过，上述国有银行负责个贷业务的人士指出，过往出现过购房者自由选择贷款银行的现象，主要是由于楼盘去化不佳，存在销售压力，或者有意愿的购房者因资质问题无法通过合作银行贷款。“这些情况下，开发商急于销售特殊处理。但通常开发商早在与银行签订合作协议时，这种阶段性担保的承诺就体现在上面。如果银行没有与开发商签订合作协议，开发商不会单独出具担保函，客户也只能在开发商限定的范围内选择合作银行。”
