10月18日，《粤港澳大湾区房地产市场白皮书》（以下简称白皮书）发布。白皮书指出，当前湾区11城中有8城住房自有率低于60％，深圳住房自有率仅为23.7％，预计未来10年，湾区城市人口增量达1000万，将带来大量的增量住房需求。

面对较大的住房缺口，白皮书从盘活存量住房流通、政府扩大保障、打破行政边界束缚三个方面提出了建议。同时，也有业内人士表示，打破城市边界，开启大湾区社保互认，寻找核心城市的“外部供应”是湾区破局之道。

粤港澳大湾区城市住房自有率 图片来源：贝壳研究院

2018年湾区城市房价收入比 图片来源：贝壳研究院

深圳人收入跑不过房价

白皮书指出，核心城市的住房问题主要是外来流动人口以及年轻人口的住房困难，主要表现在住房的支付性不足、居住品质差两个方面。

以房价的绝对水平分类，大湾区11个城市房价分为三个梯队：香港和澳门为第一梯队单平方米均价超过8万，第二梯队是深圳和广州，单平方米均价超过3万，其他城市为第三梯队，单平方米均价在1万左右。从房价分布来看，湾区房价的分布不平衡，少数城市房价突出。

与高房价相对的是，大朗，住房的可支付性不足。以深圳为例，该城市2018年房价收入比高达30，过去十年二手房均价累计增速是人均可支配收入累计增速的3倍。深圳购房者主要依靠金融杠杆的方式购房，与收入的关系越来越远。

盘活存量住房破解住房难题

当城市开发的天花板越来越低时，增量供给有限，更加需要发挥存量住房的作用。有国际经验表明，进入存量房时代，市场的供给主要由存量房屋担任主角。值得注意的是，存量房能在不增加社会建设成本的前提下，通过人与房屋的重新配置，为居民购房提供多样化的选择。

据统计，深圳城中村住房体量约为510万套，占到住房总存量的近一半。城中村中容纳了约1500万人口，相当于总人口75％的人居住在城中村。由于大部分城中村存在基础设施缺乏、消防隐患突出、卫生状况较差、部分地段容积率过高，尤其是道路过窄，基础设施与公共服务不到位等问题，居住环境和居住体验都较差。

白皮书指出，深圳城中村数量庞大，因为租金较低，具有一定的保障功能，通过综合整治，不仅能够改善城中村的居住条件、居住功能、居住环境，还不涉及拆迁成本，降低了村民对拆迁补偿的期望。

由于无法达到合租房在面积等方面的基本标准，床位产品仍游离在市场的灰色地带。但对于低收入群体而言，合租也依然无法将价格控制在所能承受的范围之内。白皮书建议，应制定特殊标准，针对床位产品提供合法经营的制度规范，扶持蓝领公寓运营企业在工业和服务业集中区打造宿舍式床位产品。

打破城市边界来平衡供应结构

“粤港澳大湾区的整体规划为区域地理空间重塑带来的新的机遇，要利用城市之间的空间延展，平衡区域发展不平衡的矛盾”，贝壳找房高级副总裁李文杰指出，要改革当前的住房政策，重新界定政府与市场的关系，平衡供应结构。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐指出，打破城市边界，开启大湾区社保互认，寻找核心城市的“外部供应”是湾区破局之道。目前大湾区的城际交通已经相对发达，固戍，对于核心城市的周围城市，轨道交通的发展也使得同城化趋势逐步推进（如广佛两城），但是购房资质目前还是认本地社保或者户籍，需要做出相应调整，尤其需要鼓励香港澳门的购房者来内陆居住，促进港澳和内地的融合。

白皮书预测，未来大湾区房地产市场将整体稳定。随着居住服务行业快速崛起，将形成一批包括家装、家政等在内的具有专业服务能力的服务阶层。伴随产业互联网，房地产的数字化程度进一步提升，同时围绕交易和资管的房地产金融服务将充足发展。