在跨入了地铁时代的楼市，但凡是个项目，不跟地铁拉上点儿关系，不仅显得底气不足，甚至都不好意思跟购房者介绍。而轨道交通带来的绝不仅仅是时间的变化，也使得沿线区域房地产价值重构，除了真正的地铁房之外，我靠地铁的概念满天飞，这不能不让购房者擦亮双眼，仔细分辨一下，什么样的房子才是真正的地铁房，并理性购买。

一、购买地铁房的四大误区

误区1：离得近就是地铁房

早在深圳地铁修建的消息尘埃落定前，不少看到了地铁商机的开发商就提前打起了地铁概念房的招牌。随着地铁1号线即将投入试运行，想要傍地铁的楼盘项目也越来越多，动辄就宣称这里是地铁几号线，然后标榜自己为地铁房，要么凭这个自抬身价，要么忽悠着购房者赶紧掏钱。但是，关于什么是地铁房，绿本房公证，业内都有一套评判标准，一般来说，距离地铁站点步行5分钟可到达的房子称之为正地铁房;10分钟内到达称为准地铁房;15分钟内到达称之为近地铁房。我们经常看到，有些楼盘在缩略了数倍的交通规划图上标出来地铁线路，然后宣称这个离项目如何如何近，事实上，真正修通之后才发现，从小区大门走到地铁站竟然要半个小时，这算哪门子地铁房？

误区2：地铁房离得越近越好

这个问题难免有人会问，楼盘离地铁太远了不好，难道离近了也不好么？事实上，凡事皆有度。国外一项研究数字显示，从安全性和私密性角度而言，社区与地铁站的距离少要保持200米，人流量较大的站口与社区之间则应距离300米左右，购房者不妨考虑步行时间15分钟可到达地铁站点的项目，这样既可享受地铁的便利，又可有相对幽静的居住环境。而且，现在地铁多在地下数十米建造，但辐射到地上的轻震依然存在。有业内人士表示，住宅与地铁距离过近并不宜居，地铁的震动、噪音会严重影响居住质量。具体来说，对于每天上班的年轻人来说，日出而作日落而息，受到地铁噪音的影响相对会小一些。对于那些想在地铁沿线买房养老的老年人，置业前一定要亲身体验一下，看自己能否适应地铁带来的噪音影响。

误区3：地铁房一定能增值

毫无疑问，地铁开通将从时空两个维度改变城市运行模式，也客观上促成了沿线楼盘的价值重构。一般来说，已发展成熟的城市中心区由于原有区位条件已相当优越，在用地强度或性质未改变时，修建地铁对房地产价格的影响不是很明显;而接近城市的边缘地区，由于区位条件的改善幅度很大，土地集聚利用比较显着，故房地产价值的增长受地铁的影响非常明显。所以越是交通不成熟的区域，地铁投资对周边地区产生的效益越大，房地产价格的升幅也越大。而且，城市中心区，由于其商业氛围已经形成，其增值的周期很短，而新开发区，增值周期则较长。地铁对房地产产生的增值可视为开通前预期心理的增值和事后实质效益两部分的合计。由于预期心理的增值容易受市场等因素影响，所以，地铁开通前是开发商炒作房地产价值的佳时期，但在此时入市的个人投资者，往往容易被套牢。所以对投资者而言，要警惕在前期过多透支地铁对房价的影响。

误区4：地铁房在手，全城我有

一说起地铁房，普遍认知都是方便快捷，生活的便利性也提高了。客观上，地铁的开通，特别利好郊区的房子，但这绝不意味着有了地铁，在这里买房就可以高枕无忧了。决定房地产的价值有多方面的因素，除交通条件外，还有市场、政策、规划水平、周边环境和配套水平等。房地产的升值不能单靠地铁来拉动，终还要看楼盘自身质素、周边配套、人文、环境等因素。甚至可以说，地铁只会给高品质的楼盘锦上添花，而不会给品质低下的产品雪中送炭。试想一下，你如果买房到了远郊，虽然可以乘地铁到市区购物、看电影等，但其付出的时间成本如何计算?而且，就目前郑州的地铁建设进度来看，达到覆盖全城的目标还有待时日，所以，本着地铁房在手，全程我有心态的购房者大可以省省了。另外，就北京、上海等一线城市地铁的运行经验来看，高峰时段的人流量非常大，那么考虑远郊的购房者是不是要考虑一下，自己能否受得了挤地铁的痛苦？

二、投资自住的注意事项

注意1：核心区购房，注意高位接盘

投资地铁盘应该在区域未发展之前、价值还没有被整个市场认识到之前入市，这样可以通过等待周边配套逐步完善，楼价升值来获利。而核心区物业以及豪宅本来价值就高，大产权和小产权的区别，原本配套也完善，地铁更多是锦上添花，作用不会很明显，在楼市走向并不确定的当下，现在买了可能是高位接盘。而对于交通、配套等仍不完善的郊区盘，地铁是雪中送炭，对物业价值的影响则十分明显。

注意2：不要只顾当下，注意放眼长远对于自住型买家，交通便利是考虑的主要因素。目前来看，一号线短时间就可以缩短东西城区的时间距离。

相关问答

问：怎样申请房贷更容易？

答：首套房贷利率一年上涨20%，如果贷款200万买房，利息就要相比去年多支出40多万。然而，真正有买房需求的人群，没有几个是具备全款实力的，即使利率在怎么涨还是得贷款才能买房。而现在房贷政策收紧，11月全国就有56家银行分(支)行暂停受理房贷业务。放贷时间延长，申请贷款也越来越难。所以，购房者申请房贷能不能顺利，还是个很大的问题。以下这5种人，最容易被拒贷。

1、有时候个人年龄越大，越容易生大病，所以会有损偿还能力。贷款年龄一般在1865周岁之间，银行最青睐的是2540岁，这个年龄层人的薪资水平是呈上升期的，对还贷月供更有支付能力。而5065岁是比较不受欢迎的，紧缩政策下，年龄过老的人，越难申请房贷。

2、还款能力不合格的人

还款能力是个硬性标准，借贷人的收入不能低于房贷月供2倍，例如你每个月要还3000的房贷，你的收入最好是6000或以上。银行会很重视这个收入警戒线，如果你刚达标，被拒的可能性也极大。

3、从事高危险的工作的人

从事的职业也是被认为审核标准之一，这倒不是说歧视。而是银行考虑到自身的资金风险，如果你从事高危险职业，意味着出事的可能性较大，一旦生命受威胁，那么这笔房贷回收就成了问题。例如，高空作业和危险化学品是不太受欢迎的。相对而言，教师、医生、公务员是比较受青睐的职业。

4、征信不良的人

申请房贷，征信报告是重要的依据。最好不要出现逾期记录，例如信用卡逾期不还、贷款逾期、为别人作担保对方却没按时清偿等等。一连串糟糕的征信记录，会影响你的申请。通常银行会审查借款人5年内的贷款和2年内信用卡逾期情况，出现连续3次或者累计6次逾期的情况，就属于严重逾期了，会被银行拒贷。在要求严格的地区、银行，即使逾期额度很小，也很有可能被拒贷。

5、贷款记录次数不达标的人

今年房贷申请是比较严格的，部分城市规定：

有房2套及以上，有1次及以上贷款记录，1次或1次以上未结清，停止贷款。

或者有1套房，有2次及以上贷款记录，1次或1次以上未结清，停止贷款。

对于不同购房套数都实行了贷款限制政策，不达标的直接不予贷款。

问：2019年房价会跌吗?

答：国家统计局18日公布的2018年10月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，一二线城市新建商品住宅价格更是保持了近1年的同比涨幅回落。而作为楼市风向标的北京，二手房价已经连续6个月领跌全国。显然调控下，房价开始出现明显松动。

然而，购房者在买房时却发现，房价虽然跌了，购房成本却在不断攀升。深圳房价连续下跌了，13个月，一共跌了1323元/平。看看深圳一年前和一年后买房的对比：尽管房价下跌了，但是购房成本却多了近100万!

不仅仅是深圳，还有广州：

从上面两个表格中可以看出，两地的房价在一年中都有所下跌，但因为房贷利率的上浮，购房成本却增加了。不少的买房人认为，房价下跌了，再等等，等来却是买房成本越来越高了。

而反观，那些一年前在深圳买了房子的人，竟然便宜了74万元。

这不经给那些再等等的买房人当头一棒，房价眼看下跌，而买房的钱却并没有少花。对此，小编有以下几点建议：

1、没有房子的就不要考虑房价涨跌了，先上车再说

之前，小编在文中提到，对于很多连房子还没有的刚需来说，讨论房价涨跌的意义并不大。刚需买房解决的是从无到有的过程。只有当你迈进这个门槛以后，才能有更多的选择。无论房价是涨还是跌，你始终都是要买房的，所以有关房价的问题不要想太多，没有意义。

当然，对于那些还没有买房的人，别在想房价下跌了再买房。调控不是为了把房价降下来，让所有人都能买的起房子，而是要保持房价稳定，保持房地产市场健康发展。

2、调控不是为了降房价，是在稳房价

其实，纵观多年的调控，你会发现，调控后房价都会上涨，为什么呢?因为调控的本意并不是为了降房价，而是在稳房价。房价上涨的速度太快了，通过一些手段，迫使房价在一段时间上涨的幅度在可控的范围内，保证房价上涨的速度平稳，保持经济的稳步发展。

当然有人会问，调控房价涨的更厉害了，这个其实真的跟调控的关系不大，而实际上是因为房价本来就要涨，只不过，因为调控政策，房价暂时停止上涨了，等调控政策稍微一放松，房价就立马补涨。

3、买房不要观望，因为你跑不赢房价

香港人有个单词叫上车盘，是指首次买房的人眼光不要太高，先挤上车再说。在他们的眼中，房价就是一辆公交车，有的时候跑的慢，有的时候跑的快，而我们就像是乘客，不管三七二十一先挤上车再说，最起码保证我们在车上，上了车再考虑换座位的事情，不上车你永远也赶不上车的速度。如果你还在观望，那就继续跟在车后面跑，除非你能跑的过车!

所以买房买不起大的先买小的，买不起市中心，可以买偏一点的，先上车再说，上车之后，在考虑换座位的事情。一直在观望的话，房子只会离你越来越远。