【中国经营网注】深圳房地产市场为何有如此不同寻常的表现?比较流行的解释有二：一是“3。30房地产新政”，2015年3月30日，央行、住建部、银监会联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，将二套房最低首付比例调整为不低于40%;同时财政部与国家税务总局又联合发布，从3月31日起，个人住房转让免征营业税的期限由购房超过5年下调为超过2年。虽然此政策对楼市有较强的刺激作用，但是不足以解释深圳此波暴涨;二是由于3月26日马兴瑞出任深圳市委书记的消息证实，关于“深圳直辖”的传言刺激，这一解释虽然貌似合理，其实没有几个人会真的相信由于马书记到任就会有深圳直辖，地产商放料虽猛，但是此传言极端不靠谱，没有人会依据此类消息进行重大的投资行为。

　　第三个原因，是从股市退出的资金选择进入楼市。在3月份股市达到一个高点之后，许多老股民选择清仓退出，出于对未来楼市的乐观预期，大举进入楼市。应该说，深圳本地居民的私人财富颇具规模，相当比例进入房地产后，对房价有相当的拉抬作用。其实需要进一步指出的是，进入深圳楼市的资金绝非仅仅是深圳居民的私人财富，还包括了周边地区的私人财富，甚至是全国各地的私人财富。

　　据前海传媒报道，2007年之后，中国房地产市场走出一波扶摇之上的行情，短短的三五年时间，大部分城市的房价上涨了1-2倍。导致的直接后果是：民怨沸腾。房价列入了新时期压在中国人民头上的“新三座大山”。朝廷体察民情，2010年之后刻意打压房价(2010年4月，北京市首先出台限购令，9月底，北上广深四大一线城市均出台了限购限贷措施;到2011年1月，已有24个大中城市出台了限购政策。)，十二道金牌迭出，终于“遏止住了房价过快上涨的势头”。

　　然而楼市萎靡不振很快就令严重依赖房地产收入的地方政府叫苦连天。到去年下半年，同样体察下情的中央政府又逐渐放松二线以下城市的管制措施。2014年6月，呼和浩特市在全国首个取消“限购令”，到2015年第一季度，全国就只剩北上广深等5个城市未取消限购令，而国家有关部门也只要求北上广深四个一线城市主城区不可取消限购措施。

　　然而可也怪，之前各种行政手段控制不住的各大中城市房价，现在放松“调控”之后，却再也起不来了，尤其是那些二线以下城市，“白不起”。许多专家断言，中国房地产市场的调整期已经到来。

　　具体到深圳，2010年9月30日晚上，深圳紧急出台“限购令”，规定从2010年10月1日起，在深圳暂时实行限定居民家庭购房套数政策：其中深圳市户籍居民家庭(含部分家庭成员为深圳市户籍居民的家庭)，限购两套住房;能够提供在深圳市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非深圳市户籍居民家庭，限购一套住房。

　　限购这几年，深圳房价一直坚挺

　　据报道，从3月底到6月底，深圳的前海、蛇口、宝中、龙华等片区，房价普遍上涨超过40%，关内房价也普遍上涨，

　　前海、蛇口片区的房价迅速的超过6万，直逼7万;宝中则轻松地达到5万的水平。各种传说到处在传扬：蛇口出现了20万元/平米的楼王，前海某楼盘超10倍认购，开盘即遭疯抢，久已消失的“茶水费”又重现江湖，据说前海该楼盘和科技园某楼盘仅茶水费就要20万元;有人交了订金的房子卖主情愿多赔他30万元也要爽约不卖了……各种消息纷纷扬扬，给人一种疯狂的感觉。

　　问题是，与此同时，全国楼市几乎是纹丝不动，或者最多可以说，在第二季度有所回温。深圳楼市的疯狂与全国形成了剧烈的反差，引起全国的惊叹。

　　深圳房地产市场为何有如此不同寻常的表现?比较流行的解释有二：一是“3。30房地产新政”，2015年3月30日，央行、住建部、银监会联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，将二套房最低首付比例调整为不低于40%;同时财政部与国家税务总局又联合发布，从3月31日起，个人住房转让免征营业税的期限由购房超过5年下调为超过2年。虽然此政策对楼市有较强的刺激作用，但是不足以解释深圳此波暴涨;二是由于3月26日马兴瑞出任深圳市委书记的消息证实，关于“深圳直辖”的传言刺激，这一解释虽然貌似合理，其实没有几个人会真的相信由于马书记到任就会有深圳直辖，地产商放料虽猛，但是此传言极端不靠谱，没有人会依据此类消息进行重大的投资行为。

　　第三个原因，是从股市退出的资金选择进入楼市。在3月份股市达到一个高点之后，许多老股民选择清仓退出，出于对未来楼市的乐观预期，大举进入楼市。应该说，深圳本地居民的私人财富颇具规模，相当比例进入房地产后，对房价有相当的拉抬作用。

　　其实需要进一步指出的是，进入深圳楼市的资金绝非仅仅是深圳居民的私人财富，还包括了周边地区的私人财富，甚至是全国各地的私人财富。需要解释的仅仅是：它们为什么纷纷选择了深圳?

　　有人说，因为股市火爆，所以许多热钱来了深圳。这只是表面现象，而且只是现象的一部分。

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　　众所周知，改革开放30多年，中国居民积累了巨大的私人财富。据美国波士顿咨询公司(BGG)估算，中国私人财富规模达到22万亿美元，预计到2018年将增长到40万亿美元;其中家庭资产超过100万美元的家庭约有240万个。虽然有相当规模的财富转移到了境外，但留在国内的仍占较大比例。

　　由于中国金融市场发育的迟缓，这些私人财富的投资管道相当狭窄，大部分只能投资于房地产、股市或者存放在银行。相比较于中国经济过去35年的高速成长，中国的金融市场为何一直发育迟缓?本人揣测，主要的原因是执政者对金融投机有恐惧症。从1998年朱镕基主掌中国经济决策开始，亚洲金融危机的阴影就一直挥之不去，决策层就患上了“泡沫恐惧症”。2008年全球金融危机之后，中国“4万亿”投资计划迅速而不计后果地出笼，本身就是恐慌心理的表现。

　　由于内心深处的“投机厌恶”，过去17年里，中国一直奉行的其实是“金融抑制政策”，中国经济中的金融深度和金融密度一直比较偏低，市场化程度则更低，金融创新谨小慎微，金融资源配置效率极差，事实上极大地影响了中国经济的质量与效益。

　　但是从十八大之后，中央决策层事实上已经意识到了这个问题，并且由于实体经济的增长乏力，需要发展服务业来拉动经济，实现产业的转型升级，而金融业是生产性服务业的核心，所以决策层显然已下定决心籍由推动金融自由化进程，提升金融深度，并借互联网金融的创新，改变中国在全球的落后局面。因而有人称2015年一系列金融改革措施为中国的“金融大爆炸”

　　“金融大爆炸”将会带来什么结果?有人认为，这将会导致中国从工业资本主义转向金融资本主义。我认为这个说法有道理。中国将会因此形成2-3个全国性金融中心和若干个区域金融中心，财富向这些金融中心进一步集中，这些城市也将因此而加强对整个中国经济的控制。我认为，北京、上海和深圳比较有可能成为三个全国性的金融中心，而其中深圳的特点将会是私人财富的管理中心。成因我将会在另一篇文章中详细分析。

　　事实上，过去十多年里，中国的中西部地区的私人财富已经开始逐步向深圳集中。最近一年则有加快的趋势。各省许多民营老板甚至长期居住在深圳。这些老板形成了深圳高端房地产市场一个重要的购买力来源。

　　与此同时，深圳过去20年里已逐步成为中国主要的高科技产业基地和科技创新中心，这吸引了许多创业者来深圳，也增加了中低端住宅的需求。

　　这两大原因共同拉动了深圳写字楼市场的经久畅旺。

　　对于中国的许多城市来说，过去20多年更看重的是工业项目的竞争争夺，但却忽视了另外两种更为重要资源的争夺，一是资本(财富)，二是人才甚至是人口的争夺。目前深圳在工业项目的争夺战中已没有了多少优势，甚至变成了工业项目的输出地区，但是在资本(财富)的竞争和人口的争夺中，却是具有超强的优势。这是深圳的幸运。

　　但是，大规模的资本与财富集聚在一个空间狭小的城市里，也会导致局部的通货膨胀，倘若这种集聚的时间比较急促，通货膨胀便会十分剧烈，超出了一个城市正常的承受能力。事实上，今年第二季度深圳的房价暴涨，其结果必然会是一波较为严重的局部通胀。通胀当然会导致一个城市的营商成本的急剧抬升。

　　深圳(和整个中国)向香港学习房地产秘笈，但只肯学一半。

　　高房价和房地产行业的诸多问题，不仅仅是深圳一个城市的问题，它还是整个中国的问题。这个问题怎么来的?说起来罪魁祸首竟然也可以说就是深圳。

　　话说，在改革开放之前，中国是一个奉行计划经济的社会主义国家，不存在住宅市场，因为城市的几乎全部住宅都是公有的，而农村则完全采用自建房居住的方式。

　　上世纪70年代末，深圳设立经济特区。特区初创面临两个难以克服的困难：一是如何为来深建设者提供住宅?如果仍是建设大量公有住宅并分配使用权，需要大量的资金，但深圳并没有这笔资金;二是，整个经济特区需要大规模的基础设施建设，这也需要大笔资金，但是中央只给了深圳1个亿的开办费，杯水车薪，根本不够用。

　　怎么办?隔壁的香港人笑了：你们脚下有黄金，可是你们还不知道。

　　香港人说的是土地。

　　许多经济学家都说过，“土地是财富之母”。这句话有两层意思。一层意思是，土地有神奇的孕育生命、增殖财富的功能：你种下一粒玉米，经过一轮玉米的生命周期，可以收获几千粒玉米，投资回报率是几千倍。另一层意思是，由于土地有增殖能力，因而在资本主义阶段成为最为重要的资本来源之一，土地因为可以产生地租，因而具有更高的产权价值。

　　香港可以说是把土地的资本价值发挥到极致的城市之一。由于香港政府掌握了大部分的土地，因而向地产商批地获得的收入成为政府长期稳定的财政收入来源之一。

　　20世纪70年代末的中国人，只认识到土地的第一种财富价值，还没认识到第二种财富价值。执政党在通过革命建立政权后逐步将全部土地无偿收归国有时，肯定没有想到30年后可以再把这些土地一片一片地卖出去大赚其钱，而且出售的还只是使用权而已。这真是革命的巨大额外收益。

　　香港人一语惊醒梦中的深圳人。可是有一道横亘在面前的难题：宪法规定，土地国有，不允许出租，更遑论出售。

　　1979年时的深圳市房地产局副局长骆锦星，和当时的深圳市委书记张勋甫，想到了托古改制的好办法。恩格斯著作里有，“消灭土地私有制并不要求消灭地租，而是要求把地租——虽然用改变过的形式——转给社会”，马克思的著作里也有，“剥夺地产，把地租用于国家支出。”

　　1980年1月1日，骆锦星与港商刘天就，签下了第一份中外合作经营房产的合同书，这就是后来的东湖丽苑，双方合作共建，港方出资，利润按深港85%与15%分享。108套房子，卖给香港人，每套不到10万港元，比香港便宜一大半，一抢而空。立即又建了108套。

　　这真是一门好生意!深圳市立即成立了深圳经济特区房地产公司(即后来的上市公司“深深房”)，骆锦星也不干副局长了，当董事长兼总经理。

　　但这只是通过卖房牟利的方式，并不解决深圳人的住房问题。特区居民有意见。肿么办?依然是向香港学习。1987年7月，深圳市成立“房改办”，董日臣担任负责人。年底出台《深圳经济特区住房制度改革方案》及《九项配套细则》草案，1998年6月正式出台方案。

　　这里面最重要的是要解决怎么卖土地使用权的问题。拍卖嘛。1987年12月1日，深圳市国有土地体制管理办公室主任刘佳胜主槌，9家“三资企业”、25家中资企业，竞拍一块土地，骆锦星任董事长的深房以525万的价格中标，每平米611。3元。这个项目让深房赚了一两千万。4个月后，1988年4月12日，七届全国人大第一次会议通过修改宪法草案，将原宪法中禁止出租土地的“出租”二字删去，规定“土地的使用权可以依照法律的规定转让”。

　　香港房地产市场的一套解决方案就这样移植到了深圳特区。而作为国内最早探索房地产市场的经济特区，这套方案后来又成为整个国家住房改革的样板。

　　1993年12月，第三次全国城镇住房制度改革工作会议，董日臣介绍深圳房改经验，有三个转变：“一是逐步完成住房实物分配向货币工资分配的转变;二是逐步由财政和企业负担转向财政、企业和个人三方负担，并最终完成向个人负担转变;三是逐步完成福利型向商品型的转变。国务院房房改领导小组组长李铁映十分重视深圳的房改经验，向全国提出了与深圳经验吻合的房改思路：以出售公有住房为侧重点，售、租、建并举，政策配套，逐步形成市场。

　　1998年初，当朱总下决心启动房地产市场以刺激经济增长应对亚洲金融危机时，他再一次来到深圳调研，并把万科董事长王石[微博]请到北京作他的房地产顾问。

　　社会主义中国就这样从资本主义香港学习了房地产市场的经验。问题是，我们只学了香港的资本主义那一半，没有学习香港的社会主义那一半。

　　香港那时还是英国的殖民地。虽然以自由市场资本主义著称，但是从上世纪40年代末的“贝弗里奇报告”开始，英国转向大量吸收所谓“社会主义元素”，建立社会保障体系，走向福利国家。香港之后也开始跟着走。

　　1953年香港石硖尾寮屋大火，迫使政府推行第一个大规模公共房屋建设计划;在经历了“六七暴动”和70年代初的反腐风波之后，出于维稳需要，香港开始推进福利城市建设，1973-1974年推出十年建屋计划，成立“房委会及房屋署”;1993年推出“夹心阶层住屋计划”和“夹心阶层住屋贷款计划”。

　　由此，香港的房市事实上形成了二元结构。一是市场主导的房地产市场，一是政府主导的房地产市场。在2002年之前，公屋占整个房地产市场的比重约为45%左右。也就是说，低收入人群是靠政府的公屋来解决住房问题的，而夹心层居民也得到了政府相当大的支持。

　　然而社会主义的中国大陆，从深圳特区开始，各个城市却把从香港学来的建立房地产市场的经验，在两个方面做到了极致化：一是，除了公营事业从业人员，其他市民一率推给市场解决住房问题，这导致了21世纪头十年中国各大中城市的贫困人口以及进城农民的居住问题陷入困境，并且导致进一步贫富分化。

　　二是，地方政府从卖地赚钱的生意里尝到了甜头，乐此不疲，越玩越嗨，最后做成了地方政府最大的一门生意，形成“土地财政”不说，关键是还与民争利，把房地产市场变成了国家最大的腐败毒瘤，并且由于强拆血拆，成了政权的一个遍布全国的巨大雷区。此是后话，暂且不题。

　　不过，由于在全国最早探索建立房地产市场，深圳成为了中国房地产市场的引路人，也培育出了中国最早的一批市场化的专业房地产公司，这些房地产公司后来走出深圳，征伐全国，也将深圳的专业经验带到了全国，同时作为中国房地产市场的黄埔军校，为行业培养了大批人才。下一部分再对此展开分析。

　　深圳楼市的创业期、黄金时代与白银时代

　　整个80年代一直到1997年，可以说是深圳房地产业的创业期。

　　由于香港的影响，深圳许多人看到未来房地产行业大有可为，因而建立房地产公司，并探索整个房地产产业链的各种机会。深圳的诸多国有地产公司诸如深深房、深长城(15.20, 0.45, 3.05%)、深振业，以及含有国资背景的混合所有制房企诸如万科、金地等，纷纷建立并发展起来。房地产策划咨询、地产广告代理、物业管理、地产中介等配套也逐渐形成，至于建筑设计、建筑工程等，则更成为国内一大重镇。可以说，深圳最早形成了国内的房地产产业体系和生态环境。

　　在这过程中，深圳在全国最早出现专业房地产公司的发展势头，它们不再仅仅是一个项目公司，或者是一个集团公司中负责发展地产业务，而是进一步专业化，只做地产业务，甚至更进一步细人，只做住宅或写字楼、商业物业等。在这方面，万科是第一个典型，它逐步卖掉了自己的礼品制造、影视、饮料、零售等已有市场地位的子公司，专注于住宅业务。后来则出现了深国投地产专注于商业物业，以及卓越等专注于写字楼物业。

　　除了在整个产业链体系的深入细分，更为可贵的是，深圳的房地产行业早于全国经历了一个完整的房地产周期，从80年代的大胆探索，到1989-1992年的政治严冬和宏观经济紧缩，再到1993年下半年的严厉的宏观调控，行业从逐步起步、烈火烹油到尸横遍野、萧条沉寂，这种景气周期的体验教会了地产企业许多东西，从经济危机中活下来的地产公司经受了磨练，变得更有竞争力和生存能力。这是后来国内许多没有经历过大萧条的地产公司所无法比拟的优势。

　　1992年国内部分地区初现了一波房地产开发热潮，这包括海南、北海、珠海、惠州以及上海浦东，深圳的房地产公司开始尝试性地走出本地市场，进行全国性布局，比如万科、深宝安等都设立了诸多外埠子公司，虽然交了不少学费，但也最早取得了异地开发和全国性公司管理的经验。

　　此外，由于深圳早在1991年就在全国率先建立了资本市场，深圳领先的地产公司得以领风气之先，较早地进行股改上市，这样既获得一个稳定的融资平台，同时也接受市场的监督和监管，迫使自己强化公司的治理结构，公司得以专业化、透明化运作，这也是深圳许多优秀的地产公司都是上市公司的原因所在。

　　以上五方面在在说明，深圳房地产行业一步领先，步步领先，既为全国房地产行业的发展作出了开拓性贡献，同时也奠定了在全国的竞争优势基础。虽然深圳一直不肯将房地产业作为城市的一个支柱产业来看待(90年代中期，深圳开始形成支柱产业的概念，但是入选的行业一直是电子信息、商贸物流、金融等三大产业，直到2005年才增加第四个支柱产业：文化创意产业)，但在相当长的时间内(尤其是在下文的黄金时代)，房地产行业一直在事实上承担着支柱产业的功能，并且是深圳在全国具有优势地位的行业。

　　1998年到2010年，可以说是深圳房地产业的黄金时代。

　　这个时代有几个特点：

　　一是深圳本地市场上，深圳的地产公司从1998年起开始不再局限于在经济特区内开发项目，而是走出二线关，在关外地区储备土地，开发项目，将深圳的居住布局拉到“全域深圳”的水平。

　　二是从1998年全国房地产市场启动，深圳房企在汲取1992年异地开拓经验教训的基础上，构建更加成熟的全国业务链条和内部管理架构。

　　三是此一阶段，正是深圳人口规模急剧放大的阶段，从1998年到2003年，深圳市每年净增加约100万人口，再之后的5年，每年净增加约50万人口，使深圳的人口规模迅速从500万左右扩大到2008年的1500万以上。人口的增加拉动了深圳房地产需求的畅旺，这一时期有很大一部分时间，深圳每年房地产销售面积都在1000万平米左右，在头几年可以说是国内规模最大的城市市场之一，这也是深圳能够跻身于全国四大一线城市的重要因素之一。之后虽然深圳年销售面积萎缩到500-700万平米，但行业的年销售额仍在全国前列，利润率则是国内市场中最高的之一，因而成为国内地产公司中的香饽饽。

　　四是由于房地产行业的暴利和快利特点，吸引各种资本和各种力量都介入进来，尤其是各种民营资本的切入，使这个行业不再是一个高冷的行业，而成为一个低门槛的行业，可以说，开发商的平均质素有下行的趋势。

　　2010至今，则进入了白银时代。

　　2010年作为一个节点，主要原因是：一是，中央政府开始出手抑制整个市场的泡沫化，这也就意味着经过10多年的超高速发展，国内市场已经出现了供大于求的状态，也说明市场的需求在过去十多年里已经得到了相当程度的满足，需求不再像以往那样强劲;二是，由于供求关系转变，房地产将告别暴利时代，进入一个正常利润的阶段，这个行业将逐步正常化。不过也正是在此一阶段，万科集团达到了自己的颠峰，成为全球最大的房地产公司。

　　对深圳的房地产行业来说，则具有以下特点：一是，虽然在2010年深圳实现了特区外扩到全市，“关内外一体化”，但无论是原关内还是原关外，新增房地产建设用地已近于枯竭，从销售面积上来说，深圳楼市将进一步萎缩，本地市场在全国的地位进一步下降;二是，由于新增用地渐无，深圳转向以“城市更新”和二次开发为主，这也是国内城市中最早出现此一转型的，深圳地产企业获得的这种经验，在全国也仍是领先的，那么此种经验仍将在全国建立一种专业优势;三是，由于供应趋减，但需求却仍然畅旺，因而深圳房价仍将逐渐上行，行业的平均利润率将继续高于国内其它城市;四是，由于本地市场日渐萎缩，行业将进一步出现人才外流，深圳房地产行业在全国的领先地位将逐步结束。