01

在深圳，有一种房子，处境越来越尴尬。

它有明显的优点，地处市中心，配套方便，单价虽然不低，但胜在面积小，总价便宜，还有博拆迁暴击的可能。

但更直观的缺点也摆在那里：楼龄太老，外立面太破，贷款越来越困难，居住也完全不舒适。

有人说：全国的老破小都要“死”的时候，深圳的老破小也还会活着！这并无道理。深圳的老破小，依然在深圳楼市有一席之地。

那老破小就算再差，蚊子肉也是肉，它毕竟是商品房，和公寓、小产权相比，有着等级上的差别，当下价值和未来出手成功的概率，不可同日而语。

只要有得选，不少深圳人是宁选老破小，也不选小产权和公寓的。

没得选，另一个原因是因为房价高。现在深圳很多老破小房源，确实是便宜。

破小和稀缺的优质教育资源结合，xue区房变成了生意；

商品房数量稀缺，老破小变成刚需的最后选择......

这三个结果构成了老破小的确定性。

当下，旧改似乎在加快、优质xue区和房产的联系似乎在减弱！大家奔走相告说：深圳老破小要被消灭的时候。

现实却告诉我们，就算前两个确定性会被打倒，但最后一个确定性还在发挥作用。

谁都想买新房、谁都想买次新、谁都想买大一点的房子，但现实是：即便现在价格下调了，还是有大把人只能刚刚好摸到小户型。

02

·哪些情况推荐买老破小

不是说推荐你们在深圳买老破小，有资金，有名额当然是选别的，老破小能买，但是，不是每个人的情况都推荐买，不是全部老破小都值得买！

普通老破小，真的不值得！老破小，我们将老破小依据其价值分为有xue区房的老破小和没有xue区房的老破小。

第一个方面就是居住感不好，老房子的户型没有现在的新房这么理想，尤其很多是楼梯房。

再加上小区里停车位不足，个别的房子一二楼还会返水，所以由于居住感的问题，老房子不容易被人接受。

第二个方面是贷款的问题，很多人都担心老房子未来不好贷款。

最近在一些城市发生了对于贷款的楼龄有一些限制的事，加重了这部分的质疑。

第三个方面就是投资人常常说的老房增值慢，跑不赢次新房。

第一种就是急于上车的人。对于这些年轻人或者外地人而言，老房子是解决他们在这个城市容身的最佳途径。

如果你想在市中心买一个稍微便宜点的、总价低一点的房子，基本上都是老房子。

虽然老房子有种种缺点，但是它最重要的点就是可以解决你有没有的问题。所以对于上车和解决有没有问题的人而言，买老房子是没有任何问题的。

第二个方面是地段，在很多大城市的中心没什么新房，或者新房是天价。

你想住在这个地方，有齐全的配套，比如说上班近、有地铁、孩子上学方便，哪怕不是学区，这种地段下可能只能选择老房子。

对于这些偏居住需求的人而言，老房子是完全可以买的，所以对于上车的人以及重视居住地段的人而言，老房子是适合你们的。

03

·什么样的老破小值得买

第一个就是站在居住的角度来看，非常便利的这类老房子是可以买的。

便不便利，除了你自己的主观判断以外，还有一个点是好不好出租。

如果说这个片区的老房子有大量的租客，说明这个地方是非常宜居的，这种老房子还是可以买的。

第二个方面，站在投资角度如果所在片区有增量利好的老房子一样是照涨不误的。

现在学区房存在一些利空，但是其他的配套增量，比如说产业落地、大企业入驻、地铁新增这些有增量的老房子是可以买的。

第三个是一些改造过的老旧小区可以买，比如说新加电梯、增加停车位、增加片区的绿化等。

因为无论从居住体验还是从增值上来看，它都会优于其他的老房子。

04

·买老破小博拆迁

有很多人选择现在买老破小一个非常重要的理由，就是可以博拆迁，他们认为这是一个很好的抄底行为。

我们说不管说整个片区拆除，还是因为伴随着城市更新变成拆除，所以他们认为买老破小既可以产品升值，又可以博取到一个可能潜在的拆迁机会。

因为很多人都知道嘛：一次拆迁改变命运或者说拆迁完之后，他的获得的利益一定是还可观的、还不错的。

所以对我们来说，有没有可能为了搏拆迁去买一套有可能被拆除的老破小，对于这个命题，我个人的观点是不要。哪怕是你最后真的因为这一个获得的好运气，也不要认为自己是看准。

有些人为了盈利一两百万，却要等待不知道多少年，失去多少改善与资产配置的机会。

许多市中心的老破小房源多多少少都有过拆迁的风声，但大多数人等了5年甚至10年依然悄然无声。

如果换种思路，如果把老破小卖掉，腾出房票与资金，这个资金作为本金，去重点开发的新区购买一套商品房作为投资，5-10年后，房产的总收益必定比博拆迁更高。

一个是虚无缥缈，只能被动等待的拆迁，一个是出动出击，购买有价值的商品房进行投资。

对于老破小来说，搏拆迁就是一场豪赌，赌赢了赢利点也就一两百万。而及时调转枪头，腾出房票与资金，寻找有潜力的板块与楼盘，来分享城市发展的红利。

如何计算，都是后者更有前景，几率也更大。

从现实角度看，我不建议买深圳的老破小，道理大家都懂，但大家得明白，建议是给有选择的人的。没得选的人，压根没有机会实施别人的建议。

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