回迁房：就是开发商征收土地时，赔给回迁民的房子，而商品房就是由开发商自己出售的房子。每一个楼盘基本都有回迁房，一般回迁房的售价都普遍低于商品房的售价，购买回迁房比商品房较划算。

回迁指标房：是指某个城市更新项目进行到政府立项审批通过并且公示，城市更新实施主体制定出拆迁补偿方案，拆迁户（原业主）可进行签订《拆迁补偿协议》的阶段，这时拆迁户（原业主）的物业就是回迁指标。

回迁房的房产证：市场商品房，该业主通过市场拆迁补偿取得该商品房，其实跟商品房一样，只是一个是通过跟开发商买过来的，一个是通过拆迁补偿来的，办证出来后，就是正常的商品房，可以出售。

回迁房的种类

（1）指标房：拆迁阶段，买的是补偿给回迁户的指标（不要名额）

（2）证没出：权属已定，没出证（要名额）

（3）集体产权：权属未定，能更名（要名额）

指标房不限购、不限售、需一次性付款

指标房其实是目前市场上最多的，因为不要名额，有资金想投资住宅，还有外地客户想买深圳的，会选择这种指标房。

卖指标房，通常是业主补偿面积多，或者要用钱。

回迁指标房不限购，外地人也可购买。

不限售，拿到红本产证即可转售。

不能贷款，只能一次性付款，资金要求较高。

指标房的交易流程

指标房的交易，通常是看好项目，跟开发商的旧改办签《回迁补偿协议》，补偿的细节都在补偿协议里面有约定。

旧改签约流程、交易流程都大同小异，不同项目的补偿区别，主要体现在补偿协议里面。

确认购买标的，跟原物业权利人（业主）签订《回迁房权益转让协议》，附带有专业测绘报告（明确物业坐标、地址、面积），确认旧物业的买卖手续。

再跟实施主体（开发商）签订《拆迁补偿协议》，确认买受人作为原物业权利人获得拆迁补偿的权利。

一旦《拆迁补偿协议》签订并落款盖章，买受人即获得补偿资格，然后等待旧改完成并建成商品房交付。

旧改流程

买指标房注意事项

1、已立项，签约进度、权属人多少，钉子户

2、开发商资金实力、品牌，旧改案例