沙井-万科星城

【星球精选1】请问大表哥想入手沙井有什么盘值得重点关注吗？总价约500万，希望是三房起步，侧重投资潜力。谢谢！

沙井海岸城

去过沙井踩盘的朋友，往往会有一种错觉。沙井新房品质档次很高。但真相是，你看到的绝大部分可能都是小产权房。比如万科星城附近的名豪丽城，景盛豪庭等等，品质一点不比万科的差。这些大量的小产权房说明了什么？

说明沙井的土著其实很有钱。难道是有中东沙特的姓氏光环？沙井可是深圳最土豪的土著。可能没有之一。有钱的土著不是现在拆迁完了多有钱，而是在肉搏的时代自带铜臭味。他们是真金白银的实战派，原住民早期做电子产业赚大钱。华强北赚钱的大老板，绝大多数都在沙井设有工厂，华强北手机屏上必备的FPC，很多源于沙井，深圳市区酒店里每5个生蚝，就有1个来自沙井。这两年，你知道的比特币挖掘机，80%以上的货源就是沙井生产。一台挖掘机最高炒到数万元，卖遍全世界！土豪的思维很直接简单，与其让开发商盖楼赚钱，还不如自己建楼。

沙井目前最大的问题，是严重短缺商品房！沙井其实没有几个商品房小区，可能加起来才10出头：万科翡丽郡、西荟城、丽沙花都、禧园、棕榈堡花园和拾悦城、香莎公馆、星河荣御、华强城、博林君瑞，万科星城，基本都是围绕沙井海岸城。预计今年还有华强城3期，珑湾上城、四季名苑，清平华府等住宅项目上市。全沙井可能不会超过20个商品房小区。因为稀缺所以溢价。

第二个面临的问题，是学位问题。此前，关内人来沙井的不多，在沙井赚了钱的都跑去关内买豪宅，所以基本都是沙井本地户籍人，小圈子自己玩。另外有一点，在教育资源的分配上，小产权房属于8类房，而商品房属于1类房，在以前学位不需要竞争的年代，即便住小产权房，甚至租小产权房，还不是一样开心地上学。但现在不行了，地铁11号线开通，大会展中心规划，深圳外国语入驻沙井新桥之后，大量南山宝安的溢出需求和投资客在涌入沙井。要拿到好的教育资源，拿到入学门槛，商品房才是第一选择。再不买商品房，沙井的学位就被别人占领了！

于是，沙井本地土豪纷纷出手，本地购买力被彻底激活了！这就是你就为什么会看到沙井楼盘本地户籍购房者频繁出击、处处报名买房，很多商品楼盘狼多肉少，挂网楼盘寥寥无几的根本原因。虽然目前沙井农民房和工业用地占多数，但随着华强、华侨城、星河、京基、万科等大型开发商的项目陆续开盘，可以预见沙井在楼盘品质的配套整合聚力方面将会是一个质的飞跃。目前投资关注的重点还是，主要以沙井和马鞍山为中心，前面提到的10几个都可以关注，博林君瑞处在海岸城楼王的位置，博林的项目品质追求低容积率和花园设计，建议去实地踩盘，并且多收集几个中介的电话，因为有很多抢手放盘的信息，很多都不挂网，一些中介靠赚信息费，信息上注意甄别。

【星球精选2】目前还没深户，想买深圳盘，有三个问题困惑我：

1.你说的婚转大法如何操作？

2.之前有问中介，说买二手可以没有深户也可以买，不过是要花钱走国土资源的关系，这个操作可行性如何，安全吗？

3.目前在看深圳沙井、福永的房子，还有深圳后亭华侨城四海云亭这个盘如何，89平385万划算吗？子弹150。

回答：婚转就是我们常说的54大法，跟有深圳有购房资格的人结婚离婚买房。其中有以下几个需要注意的事项；

a.注意年龄差距，不要过大

b.注意是否需要双签，价格不一样

c.注意户口本婚姻状态的更改，离异状态注意婚票的户口地点管制严格与否，目前福田坪山松一些。

d.注意离婚协议签订

e.注意付款节奏。

国土资源局是通过内部资源硬过户，试错成本比较高，风险自己把控。

华侨四海云亭，最近问这个楼盘的很多，沙井，关外，接近东莞了，被农民房和小工厂包围，之前一直是一个以杂乱差的地方，而且楼盘也太袖珍，四海云亭项目占地面积约2万平米，总建筑面积约12万平米，只有4栋33层的超高层住宅围合组成。但是，能买的理由也很多

1.价格不低，现在可以还淘到单价4万的毛坯，华侨城的品牌。

2.地铁口物业，后亭到南山也就20分钟左右，沙井这样看来也不算远。

3.沙井片区未来有25个旧改。星河、鸿荣源、海岸城等等大牌都有份参与。现在的四海云亭周边未来也会还有一些旧改。随着这些旧改的进行，沙井整个城市的面貌必将发生醐天覆地的变化，各种配套也必然会逐步跟上。