其实,所谓"小产权",只是一个大统称,包含所有非正规类型的各种房子。

常说的"深圳小产权",其实分好多种。

有些是完全违法,有些是相对下安全的。

农民房/村委统建房/开发商统建房/大红本房/一些拆迁房/无证房/猪肝本/军产房........等等等等,这些其实都可以全归类为"小产权"。

小产权,最常见的有两种,

一:农民房(宅基地上自建)

为私人持有的宅基地上建的楼房,深圳的城中村中大部分是这一类。

?

城中村农民房

农民房,简单来说有三种类型。

A)严重违建(09.6.2后建的算)~

深圳在2012/2013年时,已勒令全市停建。这类就是在之后加建起来的。

B)"历史违建"(09.6.2前建的)~

不符合之前的规定标准,超出规定建筑面积480平方米(120平方米一层×4层)的楼栋。由于属超建,就没有经过考验,没有国土绿本,只有"历史遗留回执"?

?

历史遗留回执

C)合法报建,经过合法验收,全栋是只有480平米以内的,国土绿本房~

基本上,被交易最多的,是B)类~

A)类,买了,政府可以有权强拆不赔,赔也是赔很少。

C)类,一开始已清楚说明不能交易,只能自用與承继~~原村民/原村民后代反口的机会极大,法律也只是保障原村民。因为都在不动产权中心还登记过的,后期付钱买了的人,到遇拆迁时随时都不能确权。

B)类,09.6.2前自建,是超480平的,政府当时发出了一张"历史遗留回执"的东西,算是没说犯法也没说合法,睁一只眼闭一只眼。但在拆迁的角度,以前有两证一书,有了历史遗留回执,就不是严重违建,补偿相对下也会补得足~~

?

农民房

农民房,一般的都为私下交易,**这毫无疑问,都是不符合政策法规的**~

过往,所谓的"交易过程",看着也是挺为儿戏~

先付订金,保有订金收据,然后再一次性把尾款付清。

而这种房子,都没有本,有的都只是合同,一般就是"集资合作建房合同"或"集资分配合同",內裡会有过往上手/上上手/上上上手的复印本,复印本作废,最后的一手为正本。

而"非原始户"的农民房(即改动过的农民房楼栋~),得房率普遍缩水严重,一个声称的60平方单位,套内可以只有30平方。甚至好多也是"按套算",连面积也忽略了。如看到单价卖1万,整除开入面套内面积,实则套内单价就是2万以上.......

所谓的"新开售",其实就是独栋"超建农民房",将入面全部翻新再拆售。通常样板房中都会放一些迷你家私,让人看起来错觉好像好大那样........

二:村委统建房(村委股份有限公司,持有的集建地上统建)

独有历史的问题,

深圳经过"土征",村委全变成"公司",村民全变成"股东"~

因此深圳是没有"农村"的。

"统建房"由村委股份有限公司持有,在深圳,“村民“变“股民“,拥有股份?

统建房,有似商品房规模的小区花园,关内较多~

以往统建房交易,需要到村委做登记过户,村委颁发"小绿本"(集体产权证,附有村委的盖章)........但自从2021年初时,政府已明文禁止了村委盖章。那时还有不少人付了钱却不能过户,想要退房/交易无效的纠纷。

?

统建房

统建房

?

总结:

深圳的"小产权",最主要问题/风险,无论是上述哪种,都存在有巨大得益时可能会有"权属争拗".........

能买商品房肯定最好买商品房,正规的纯住宅70年产权性质的独立红本商品房,一定是无容置疑的最佳选择~~

但是每人的经济能力都不一样,在高昂的房价压力下,人们对自住的需求,也是各有适合自己预算的选择。

个人认为,风险较小的,买过来纯自用是可以的。毕竟全市的城中村,也容纳了过半数的人口。

但投资什么的,就真的不要有期望,顶多赌一下拆迁。