【粉丝提问】同样500万，92平大运中心和142平南联宝荷，哪个回报更大？

回答：

1.如果拉长时间轴，遇上大涨的年份，极大概率是后者的大面积投资回报率会更高，但是，小面积永远比大面积的变现能力更强，流通性更好，小面积可以穿越牛熊，而在需求被抑制的熊市，大面积必须折价换量，很可能等不到风来，就要割肉止损大甩卖了。

2.同样资金条件下，持有1股茅台和10股五粮液，所蕴含的变量远不止两个，不同的经营管理，融资环境，投资流入流出，不同的上下游配套等等。与你所提的问题是一样的道理。投资上讨论相同资产不同资产包的收益回报，其实并是没有多大意义，也不具有参考性。

3.所以每个人的底仓不一样，现金流不一样，抵抗风险的能力不一样，并不是人人都适合买大面积去长持。一艘大的航空母舰必须配几艘体型矫健轻便的潜艇，这样万一资金断裂的时候，可以灵活变现小船来养着大船，才能安全抵达彼岸，而不至于倒在黎明前。投资有时候讲究的不是收益最大化，而是我们怎样赚最适合最安全的钱。

【会员提问】小孩3月份落户深圳，想买罗湖区或福田区学区房，一房总价300W内二房总价500w左右，怎么选？

回复：

好学校都集中在关内，学区稍微好点的可以在罗湖和福田保税区淘一淘。想各方面都兼顾，可以考虑一下3个板块：

1.福田：500在福田想要兼顾学位、投资和住家并不多，福田一类名校单价普遍在10-15万，楼龄大多15-20年。福外南属于福田二类，保税区均价7-8万，500还能选到2房，算是住家和学区比较均衡的选择。福保片区本是福田多年洼地，但18年3号线南延线通车和福田外国语南校区建成，两项重大利好加持，完成了一次房价暴击，从五万多直升到七万多，但将来如果没有重大利好的刺激，福保会是跟涨的状态。但如果是自住，又想兼顾学位，福保也是一个不错的选择。

2.宝安从学位价值来讲，宝安实验近年都在宝安前三的位置，比南山文理要高，原因也是宝安实验囊括了宝安中心非常优质的楼盘：熙龙湾二期、凯旋城和西岸观邸，将来还有几个已经是现楼的高端盘入市，因此宝安中心带宝安实验的几个盘，是绝对的投资大热点。但一街之隔的翻身-宝安实验学区就尴尬了一点，是很多刚需家庭想上学的低成本选择。另外沙井的海岸城也是一个不错的选择。

3.龙华推荐2个盘

金地上塘道，深圳龙华实验小学中学学位，单价6万，未来利好：红山辐射区域。

潜龙曼海宁花园，品质过硬，交通和商业配套差，在龙胜地铁站和上塘地铁站中间地带，离两个地铁站都有500米距离。南北两区共14栋楼，容积率3，户型基本南北向通透，带入户花园河南煤老板开发，2010年5月开盘，当时周围的水榭春天2.1万，特发和平里1.9万，该盘2.4万，2013年交房，仍然有一半未卖完。时间过去5年，我们用现在的价格总结，不是一手开盘卖的高未来二手市场卖的价格就高，二手市场是一个综合的较量，环境、容积率、绿化率、户型、商业配套、交通平均分高者得胜。

【会员咨询】老师好，朋友推荐说您相当专业，故向您请教！关于房产的事，真的很困惑。现在的基本情况：家庭深户，现有2套住宅1个很小的公寓。目前住的一套位于南山区的麒麟花园，楼梯房南北通透，104平米。配套南山实验学校9年制一贯学校的学位，目前孩子已上高中，只有一个小孩，所以学位是用不上了。该房的不足之处是：

（1）停车位不够（2）楼龄较老（3）无地铁，周边商业配套很一般。优势是：（1）走楼梯3楼，一梯两户，南北通，实用率高（2）上学极其方便，学位质量中上。房屋市场价值：900万左右，已满5年，近30来万贷款。第二套位于坂田南的星河银湖谷，2015年9月办理不动产登记，目前处于租赁状态，未满5年。房屋市场价值630万左右，余下贷款300万左右。如果卖掉，可以到手330万左右。因为贷款较多，其实这套房的投资，没有赚到什么钱。并有现在还有一个问题，一直想以670万卖掉，一直不好卖。该房的不足之处是：（1）学位很一般

（2）片区居住属性一般（3）44楼北向。优势是：（1）小区品质较高（2）地铁10号线马上开通，未来交通方便。另外有一套很小的公寓，位于京基滨河时代，10年月供，平时可以租养供，不用怎么操心。目前夫妻俩均在40-45岁期间，都在上班，现家庭年收入100左右，手上有股票及现金约200万。但感觉职业进入瓶颈，收入再难提高。未来自己养老及瞻仰父母，孩子教育都还需要资金，所以能够存的钱有限。

个人最近一直想以一套学位房+1套自住房来配置住宅；但目前来看，麒麟花园住着不爽，麒麟中学的学位也在走下坡路，保值能力远不如四大名校或宝中红岭等主要学位房，星河银湖谷升值太慢，如果要住过去感觉那边环境也一般。所以目前这两套住宅都不太满意。所以，想了解一下，如果以一套住（配套与环境好一点，接受有品质的2房和3房），一套投资（个人倾向于带学位的房子，感觉未来10年学位一直会紧），但不想再增加太多的贷款，老师帮看看能否给个腾挪周转的建议，包括有哪些合适的标的楼盘可推荐。

回复：

1.目前你的资产及现金流情况：

a.麒麟花园900，欠30；

b.星河银湖谷630，欠300；

c.京基滨河时代公寓以租养供

d.年入100

f.股票及现金200

2.房产优化的需求：

a.自住房，弱化学位刚需；

b.投资房，倾向于有学位增量；

c.适当降低负债，做教育和养老储备

3.按照目前可以调配的麒麟花园+星河银湖谷，总净值1200左右，京基滨河时代公寓和中洲湾公寓基本上具有相差不大的流动性，还算比较容易变现的资产，可以留着未来自己养老及瞻仰父母的储备。目前的股票和现金200，也不需要做大的调用。在优化标的的拆分上，可以选择1200+400的标的拆分模式。叠400的负债，月供在2w附近，纯投资，用先息后本的方式可能会更加灵活。

4.1200左右的标的可参考（自主看喜好）

【蛇口】：雍景湾，南海玫瑰园二期，半岛二期，海境界

【深圳湾】：太古城北

【前海】：中海阳光玫瑰园、泛海拉菲花园（前海目前配套还有待提升）

【科技园北】：大冲城市花园、华润城润府二期

【科技园南】：阳光带滨海城二期

【华侨城】：燕晗山苑，首地容御，香山里

【香蜜湖】：金地香蜜山，香格丽苑

5.我并不反对投资学区房，我只反对：“溢价过高”。万事均有价，万物均有合理估值。投资学区房真正需要担忧的，一个不确定性的教育分区或者教学质量的下滑都可以导致“断崖式”下跌，出逃都会来不及。你如果看诺基亚的股价，他是瞬间跌到零的。而不是慢吞吞地和你分析什么市盈率。同样的道理，也适合于“学区房”。真正担心的，并不是学区房／非学区哪个涨得更快，盈利百分点。我们真正担心的，是学区房“瞬间归零”的风险。当你处于一个“饱受争议”的位置，随便哪一个文件出台，对你都是不利的。

我们之所以现在对学位房趋之若鹜，一方面是教育资源的不均衡，另一方面则是中国的精英成长太慢。未来的公共教育一定会是贬值的，未来教育比拼的是精英教育，家学教育。太子湾学校，深圳湾学校，明德实验这些都不需要继承名校的基因，只需要继承精英父母的衣钵就能先发制人。你所说的，未来10年学位一直会紧，的确不错，学位房的红利期还没有那么快结束，但公共教育的天花板迟早会要到来。

6.400左右的学位投资，四大八大其实已经没有太大的学位增量，比如百花已经太飘，生源非常混杂。投资这里的学位基本等同于“陪太子读书”。学位是有天花板，就如考试一样，从90提升到99显然比从60提升到80，甚至40到70，来得更加困难。

关注学位不要比拼存量，而应该关注增量。比如大金沙旧改，势必要配套升级一个顶级学校，或者看看那些片区有大量的高素质群体外溢的片区，比如宝安、龙华。学位房的本质，拼的还是爹妈。

【咨询】关内房价太高，感觉没有什么机会，考虑在龙岗买房，相对来说更便宜，请问有没有什么建议呢？

回复：

龙岗买房的话先明确买房目的，是养老还是投资，或者是改善，目的明确了再做买房决策；

其次宜居不代表升值潜力，买房之前要全面考虑，例如布吉，可以自住，但升值则很困难；相比龙岗，建议优先考虑市区，位置决定生活区域、圈层、生活效率。

如果是正在打拼的年轻人买首套房，建议选择潜力更好的关内，买了龙岗以后不方便置换。