殷素素在临死前，对儿子张无忌千叮万嘱，告诫他长大后不要轻信漂亮的女人，因为越漂亮的女人越会撒谎。

多少年过去了，这个画面依然萦绕在观众心头无法忘怀。

尽管殷素素的遗言略有偏颇，但无可否认，对绝大多数人而言，美丽的东西确实具有很大的迷惑性。

深圳的房子也不例外。

有一种房子，看上去很精致，但如果往深里看，还真是硬伤一大堆，而当初买入这些房子的人，出于主观意识，可能要等多年后才能领悟过来。

01

买房，千万不能只看表象。

昨天元宵佳节，我跟几位家人朋友喝茶聊天。

其中一位95后女性朋友，她拿着在小红薯刷到的一组图片和我说，自己很喜欢这样的房子，感觉很温馨很漂亮，等过几年攒够钱了，她也想在深圳买一套。

她给我看的房子，如下图所示：

这是一套80平的小房子，位于一楼，白天采光充足，躺坐在室内沙发上也能感受到阳光的沐浴，屋里有个小楼梯，楼上还有个小书房。极简的白色风格，加上植物的点缀，可以看出主人家在房屋装修上非常用心。

据悉，主人家这套房子是在2020年买的，总价420万，折合单价5万2左右。

“420万就能在深圳买到酷似别墅的神仙户型，这是真实存在的吗？”有网友评论道。

说着说着，我那位95后女性朋友两眼发光，口水都快流出来了，再次确认说，这就是她的梦中情房。

看着她心动的样子，我随口问了一句：“这是深圳哪里啊？”

结果她的回答，让我倒吸一口气。

龙岗布吉

我劝她尽快放弃买这附近的念想，不要遇到装修好看的房子就想着盲目冲，在深圳最不稀缺的，就是装修好看的房子。

比起视觉诱惑，房子的内在价值才是最重要的，尤其是对于刚需。

02

什么是房子的内在价值？

香港首富李嘉诚曾经有一句经典名言，就道出了房子价值的真谛。

决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。

好地段的房子，往往具备领涨和抗跌两大功能性。

楼市行情上涨，核心地段的房子往往涨得最快；楼市行情下跌，核心地段的房子往往跌得最慢。

在前面一两轮行情中，为什么布吉的房价整体跑输大盘，很大原因就在于城中村和小产权房居多，再叠加地势问题，布吉山多，所以那一带经常会出现道路拥挤。

根据乐有家最新公布的龙岗区版块价值排名，布吉属于龙岗的第三梯队，而龙岗又属于深圳的第四梯队，这必然会影响二手房的增值潜力。

拿前文那套420万的房子举例，地段非核心，户型特殊，有钱人看不上，穷人又买不起，将来想要出手时，就很容易陷入到一个房子难卖的尴尬局面。

房子有70年使用权，但我们不会真的住上那么长时间，一般都是几年或十几年就做置换。

买房时要有“卖房思维”，为的就是我们将来置换房子的时候能够更好地变现。

03

看到网上有人说，既然是刚需买房，干嘛要想那么多，自己住得舒服不就可以了吗？

通常说这话的人，都是嘴硬，或者还没有看清现实。

假设花同样的钱买房，一个是深圳的小房子，一个是老家的大房子。

你怎么选？

假设花差不多首付在深圳买房，一个在南山，一个在龙岗；南山的就业比龙岗更具有优势，交通更方便，房价涨幅也更大。

你怎么选？

越是刚需，越要选择潜力地段的房子；

越是刚需，越要注重房子的内在价值；

越是刚需，越要抛弃诗和远方的念头。

有钱人可以任性，用大把的钞票来买海景房、买情怀、买文艺范、享受春暖花开，但是刚需不行。你买房时所走的每一步，都应该把小家庭的未来放在第一位。

否则，你迟早会为你的感性而付出沉重代价。

尤其是2023年，楼市大分化时代，正在悄然降临。

哪怕是在深圳这样的一线城市，也不要感性买房。

装修再差，你都能花钱重新装扮成自己心仪的样子，但地段买错了，三年内花再多钱也弥补不了你的损失。

本文完。

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学习的成本很低，踩坑的代价极大

房价跌跌不休，还能买吗？

买了会不会站岗？怎么选择时机？

房产知识，既可以帮你买房避雷