做商业地产的人大概都听过，业界流传个段子：

华润像资本家；

太古像艺术家；

万达像工厂；

中粮像小资女；

凯德像金融家！

金融家似的商业地产开发和运营模式，是本着对所有投资者，所有利益关联方的盈利负责任的商业操持态度。

9月6日，这位“地产金融家”笔下又一“杰作”腾空出世——重庆来福士广场将正式开放购物中心部分。作为全球最大的来福士，不管是凯德集团240亿的投资，还是建筑高达350米，每一项数据都是十分惊人的。

作为新加坡本土房企的凯德，在新加坡拥有 19个商场，占比超过20%。你几乎一定会走进凯德的商场，Raffles City、ION Orchard、西城、狮城大厦、克拉码头、白沙浮广场······从亲民的社区Mall到高端的奢侈商场、从特色商业街到潮流综合体，应有尽有。

那么，在凯德超强操持能力背后，到底有什么妙招？

妙招一：

找准商场定位、做精细化生意

凯德能够在新加坡商业地产界屹立不倒，凭借的就是其多年来对旗下商场的精准定位，深度调研客群需求。以ION Orchard和狮城大厦为例，同样位于乌节路上，在规划定位和业态组合方面，，两大项目不仅需要内部错位竞争， 还必须与这条路上的其他30个大大小小的购物中心形成差异化，挑战可想而知。

▲狮城大厦：钟爱家庭消费群，传承几代人记忆

▲ION Orchard：高端+轻奢，混搭的时尚

妙招二：

让创新业态成为商场最好客的“意外”

作为一个务实且与时俱进的企业，凯德会随着市场和消费者的不断变化，在开发运营过程中，根据需求进行创新性尝试，在业态上凸显项目的特色达到差异化竞争目的。

凯德在新加坡项目，几乎没有相似的，各具特色。如ION项目的天空观景台ION Sky、艺术陈列空间ION Station、星悦汇顶层可容纳5000人的表演艺术空间、白沙浮广场里的娱乐项目钓鱼钓虾、有屋顶植物园的西城等。

▲白沙浮广场：让钓鱼钓虾成为商场新潮

▲西城：把“植物园”搬上屋顶

妙招三：

最适合商场的品牌才是最好的

凯德集团在全球拥有102座商场，其招商数据库中拥有1.5万个商户租约，基本囊括了国际知名的高端时尚、潮流品牌、特色餐饮、主题体验、娱乐业态等。这些与凯德一同合作的品牌，也随着凯德商业布局和规模的扩大，一同发展和成长，绝大部分成为了凯德长期的战略合作伙伴。

在引进品牌方面，凯德方面会根据每个商场的定位需求，和品牌的独有特色，进行最为优质的匹配。在品牌选择中，倾向于优先选择市场接受程度高的品牌，满足消费者的需求为第一标准。那些高端的，但是生意不好的品牌，并不会成为凯德的重要考虑对象。

妙招四：

独特“内部标准”打造极致体验

对于凯德而言，开发并且运营好每一个商场，让其可持续发展才是重中之重。作为国际化的商业操盘公司，凯德在新加坡的多个项目能打造极致体验的标杆，其中更有凯德独有的“内部标准”。

在新加坡总部，凯德根据在全球积累的商业地产建设和运营经验，做了一个商业地产的标准化样板间，包含橱窗的标准设计、卫生间的入口及过道尺寸、洗手台的高度、化妆台灯光的照射角度等，都是以多年来的消费者体验之后，总结出的最为舒适的国际化标准。同时，还形成体系化的商业设计指南，从新加坡总部到全球各地的商业项目，都根据商业指南贯彻标准化，从一而终。

在凯德新加坡的商场，基本上开业45年就面临一个改造周期。这个改造，不仅仅是品牌的调整，还表现在商场硬件条件，如动线、地板、扶梯、栏杆、洗手间、室内灯光、物业外立面等。

妙招五：

打造智能化商场，与时俱进满足消费者需求

凯德集团2015年开始探索互联网+。2016年6月28日，凯德在青岛开出的凯德MALL·新都心，是凯德数字化战略实施的首个智能购物中心，依托凯德星O2O平台，打破购物时间和空间的限制，实现全程智能化体验。

结论：

不赚钱的商业都是耍流氓

众所周知，凯德在新加坡的商业项目几乎全部是跟基金捆绑的，商场的运营情况与投资者的收益息息相关。那么，凯德在商业运营管理的成绩如何?

一组数据来说明：

新加坡：凯德已开业的18家购物中心平均回报率达6%。

中国：上海、北京来福士满租回报率能达到7%8%；

这个数据已经相当可观了。

■新闻纵深

从1.0到3.0 来福士在中国的进阶之路

来福士作为凯德的旗舰综合体品牌，从1986年在新加坡诞生到2004年首次进入中国至今，凯德来福士综合体在中国走过1.0版到3.0版的进阶之路。

凯德进军中国之初，中国市场还是百货为主要形态的时代。凯德集团给来福士1.0的定位为“城中之城”，致力于打造聚合多元功能的商业综合体，树立城市新地标。

■ 代表项目

上海来福士广场

开业时间：20031101

商业面积：4.6万平方米

项目定位：摩登之城

项目地址：梁浦区西藏中路268号

业态组成：国际甲级办公楼、购物中心

北京来福士中心

开业时间：20090605

商业面积：4万平方米

项目定位：范儿之城

项目地址：东城区东直门南大街1号

业态组成：国际甲级办公楼、购物中心、高端服务公寓

成都来福士广场

开业时间：20120923

商业面积：7.4万平方米

项目定位：乐享之城

项目地址：武侯区人民南路四段三号

业态组成：国际甲级办公楼、购物中心、国际高端服务公寓、凯德·领邸

宁波来福士广场

开业时间：20120929

商业面积：5.1万平方米

项目定位：潮甬之城

项目地址：江北区大庆南路99号

业态组成：国际甲级办公楼、购物中心、服务公寓

2016年底，凯德来福士启动品牌升级，面向未来重新定义综合体。来福士2.0版升级了品牌定位—“乐享其城”，运营理念由关注建筑转向更关注人性与体验，更加注重与城市人文相融合，致力于打造融合线上线下，引领智慧生活的社群联合体。

■代表项目

杭州来福士中心

开业时间：20170427

商业面积：11.6万平方米

项目定位：趣之城

项目地址：江干区新业路228号

业态组成：国际超甲级办公楼、购物中心、服务公寓、五星级酒店、精品公寓、珍藏单位

深圳来福士广场

开业时间：201704

商业面积：7万平方米

项目定位：活力之城

项目地址：南山区南海大道2163号

业态组成：国际甲级办公楼、购物中心、商务公寓、酒店式服务公寓

上海长宁来福士广场

开业时间：20170630

商业面积：12万平方米

项目定位：腔调之城

项目地址：长宁区长宁路1189号

业态组成：甲级写字楼、世界级购物商场

而今，来福士3.0时代已经到来，从人性体验服务上升到了城市服务功能，成为与城市命运紧密交织的城市共同体。3.0版不仅在体量上较之2.0版有所增加，还在空间运用和智能服务上作出了创新与升级。

■代表项目

重庆来福士广场

开业时间：201909

商业面积：23.5万平方米

项目定位：未来之城

项目地址：渝中区朝天门街道陕西路9号

业态组成：高端住宅、购物中心、甲级写字楼、酒店、服务公寓

北外滩来福士