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近百栋农民房被收编,长租公寓“攻陷”梅林?

  近日,上梅林城中村被长租资本“圈地”的消息闹得满城风雨,更有爆料称,租金普涨50%之多。事实果真如此吗?

  被“涨租”说法攻陷的上梅林新村、上梅林新兴村,目前已汇集万村、蜂巢、豪派、智派、好多社区等长租机构,被资本“收编”的农民房已近百栋。

  资本游戏进行的同时,这个数字依然在增加。

  1、长租公寓五分梅村,谁动了我的租金?

  从地铁9号线梅村C1地铁口出来,步行200米左右便是上梅林新村。

  据梅林街道办综合管理所工作人员介绍,上梅林片区共有四个城中村——新村有农民房229栋、祠堂村有农民房82栋、新兴村有农民房37栋、荔园村有农民房42栋。据综管所统计,截至2018年8月7日,整个上梅林共有24栋农民房已与长租公寓运营商签约,常平,将改建为长租公寓。

  小编在走访中发现,“收编”上梅林城中村的长租公寓运营商主要包括万村、蜂巢、豪派、智派、好多社区。在这些长租公寓机构中,万村算是后来者。

  

近百栋农民房被收编,长租公寓“攻陷”梅林?


  目前,上梅林新村中围上铁架、围栏,正在改造施工的几栋农民房也以万村为主,万科已设立深圳市万村发展有限公司上梅林新村综合运营办公室

  “万科已经在上梅林片区签约了50栋农民房,计划拿下128栋。近一个月以来,还有一些村民自建房业主来谈整栋楼的承租事宜。”万村一工作人员表示,万村于新村总签约6栋,新兴村签约7栋,新村楼宇栋总数为229栋,新兴村楼宇总数为37栋,万村收储的楼栋仅占整个片区的4.8%。目前公寓还在改造中,价格也尚未公布,会参考周边定价。

  尽管是后来者,但对新村来说,万村是个后来者居上的存在。

  小编在走访中了解到,无论是另外几家长租公寓机构还是个人房东,多数会向租房者表示,“万科过来之后周边的租金都涨起来了,以后这边改造好还会更贵。”

  但从小编了解到的租金情况来看,上梅林新村未进行深度改造的农民房,一房一厅月租金在2800元左右,单间则达到了19002300元

  在新村租房超过一年的租客小王表示,自己租住的房子,过年有100元的上涨。“我去年3月过来找房的时候,一房一厅差不多2400元左右,单间在1400元左右。现在找房肯定涨了,但说普遍上涨50%有些夸张了,而且应该是指的被收了去的装修很好的房子。上梅林城中村的租金本来就不低。”小王告诉小编,上梅林城中村配套齐全,美食多,又靠近地铁,租房需求很大。

  小编以租客身份走访新村时,被房东管理员李大爷搭讪。他说,一房一厅月租金2300元,“人家都三千多,我才两千多,还不便宜?那种承包的公寓单房都两千多了。”李大爷指着万村正在施工的一栋楼说:“你看,这样的房子,一房一厅装修完要租3000多!”

  

近百栋农民房被收编,长租公寓“攻陷”梅林?


  一位知情房东刘先生告诉小编,上梅林片区的农民房有近400栋,目前各家长租公寓收房已经收了80多栋,至少占了1/5,从5月份开始这一带房租涨起来了。他有一套一房一厅出租,月租金3000元,家电家具齐全,“比长租公寓单间还是低小几百块。我不收管理费,只收垃圾运输费13.5元/月,你算算就知道我这里还是便宜些。”

  针对“长租公寓推涨租金”的说法,万科总裁祝九胜做了回应。他认为,在住宅租赁市场,目前深圳长租机构2%的渗透率不足以决定租金。“一个2%的供应方,能不能起到推高价格的作用,很难判断。至少从常识来说,此刻2%的力量不足以形成决定性因素,但是有没有蝴蝶效应,这个很难讲。”

  2、产品参差不齐,租金以改造之名上涨

  事实上,上梅林城中村中不同机构对农民房改造的深度有所差异,定价也有所不同。

  

近百栋农民房被收编,长租公寓“攻陷”梅林?


  

近百栋农民房被收编,长租公寓“攻陷”梅林?


  目前,好多社区在上梅林签约十余栋农民房,对部分进行装修改造,部分仅进行物业管理升级、安装新水表电表等。

  好多社区一工作人员称,精装带家具的一房一厅租金2800元/月。而小编看房发现,30平左右、月租金2800元的一房一厅,实际上并没有进行过深度改造,精装和带家具的条件也没有达到。此外,水费6元/立方、电费1.5元/度,收取标准明显偏高。

  

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  此外,该工作人员告诉小编,带家具的精装单间从23002600元/月不等,面积在20平左右,多数为楼梯房。

  智派公寓

  另一家长租公寓机构智派公寓工作人员小姚介绍,24平单间3500元、28平单间3600元,租期最短6个月,管理费100元、网络费100元,水7元/立方、电1.5元/度,租期内自行转租需交300元手续费。房间家具包括床、衣柜、空调、桌子、沙发、热水器、电磁炉、冰箱等,租客可拎包入住

  

近百栋农民房被收编,长租公寓“攻陷”梅林?


  

近百栋农民房被收编,长租公寓“攻陷”梅林?


  据了解,去年6月,智派公寓拿下这栋楼,跟房东签了15年合同,今年6月才改造完毕,8月开始放租。一共8层,每层4户,32套房目前仅剩2套空房。智派公寓在梅村C1出口附近已经有2栋开始运营,梅村C2出口新签了十几栋,正在装修。

  

近百栋农民房被收编,长租公寓“攻陷”梅林?


  小姚透露,公寓租住人群主要是周边上班的白领,如卓悦汇,职业包括律师、警察、白领,甚至还有外国人。

  去年8月份,这里未改造的普通农民房一房一厅租金2700元左右,“整个深圳的房价都涨了,房租肯定相应会涨,我们改造也是有成本的嘛。”小姚说,“旁边那栋还没改造的农民房月租都3000左右了。”

  小姚强调,他们是有长租公寓牌照的,这是每家公寓都有的。“我们的消防是由市场监督局验收通过的。”

  豪派公寓

  小编在上梅林新村84栋楼下看到豪派公寓张贴的一纸通知。其称,已将该栋楼接手,请住户办理合同并缴纳租金,“如不过来办理手续将停水停电! ”

  

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  据悉,豪派公寓目前在上梅林新村签约有七、八栋农民房。管理员告诉小编,目前投入市场的房源出租情况很好,改造后的户型两房很少,以小户型为主,一房一厅最抢手。

  20平左右的单间,租金2500元/月,此外还需缴纳管理费,水费6元/立方,电费1.5元/度。

  

近百栋农民房被收编,长租公寓“攻陷”梅林?


  管理员表示,现在城中村里都在进行改造,改造之后再高价出租,房租就会上涨。“如果你想住旧一点破一点,便宜的一千多的单间也有。但是你想住好一点的,这个价格算正常的,以后可能还越来越高。

  蜂巢人才公寓

  蜂巢人才公寓签约的农民房主要在上梅林新兴村。工作人员介绍,不足10平的单间月租金1900元,类似合租房——4个独立带锁房间,卫生间公用,无厨房,房间内仅有简易床、桌子、一个洗手池、一个封闭式淋浴房,装修简单。当问及一房一厅的情况,工作人员表示,暂时没有一房一厅的房源,不方便透露定价。

  

近百栋农民房被收编,长租公寓“攻陷”梅林?


  目前,几大公寓运营商仍在加紧收房和改造,万村签约的楼栋正在改造中,尚未交付运营。

  3、业内:破解高租金,在于减缓城中村改造

  深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉博士认为,“炒房租”是新现象。国家倡导“购租并举”,需求端老百姓还未转变过来,买房的诉求仍强烈,但供应端却无比积极。 因此一线城市房租上涨主要原因有二。

  其一,一线城市进入存量时代,更新改造力度很大。更新改造也看哪些洼地最大,资本进入洼地,更容易赚钱。在深圳,万科搞万村计划,城中村改造后租金最低七八百元,这导致富士康员工对两三百元房子的租赁需求得不到满足。北京主要是查违,拆除违法建筑,供应减少,导致整体的租金上涨。

  其二,长租公寓收房。长租公寓向资本方阐述盈利模式时表示,只有不断变大才能在市场获得主动权、定价权、利益权。背后有资本支持,长租公寓运营商收房过程对房价的承受能力更强一些。

  美好生活、美好租赁,大家都会有这样的需求。万科进入租赁市场,确实改善了居住环境,但是任何改善都会带来租金上涨,这是毫无疑问的。李宇嘉认为,高租金的破解之道,购买农民房的注意事项,在于减缓城中村改造,保护低租金的租赁住房,增加公共租赁住房的规模。

  深圳资深地产媒体人朱罗纪与李宇嘉观点一致。他认为,缓解大城市租金快速上涨,放缓城中村改造或者推行“供应不减”计划是解决方法之一。

  朱罗纪撰文指出,很多城市的城中村,在改造之前其实都是人口密度极高的地方,比如深圳关内原来的一些著名城中村,动辄居住十几万人口。而改造完毕之后,业态变化,住宅量大幅减少。“我建议政府要慎重考虑这一点,效仿‘日落法则’。或是适当放缓拆房子的步伐,或是发文限制,今后在拆房子的同时,要给出同等量级供应的承诺以及时间表,以稳定市场预期。

  李宇嘉强调,租房的都是真正的刚需,没有人说租房是为了投资,所以租金调控的重要性远大于房价调控。“深圳70%的人租房,调控的主体是租赁市场还是买卖市场?毫无疑问。”