近日，网传深圳住宅用地的单身公寓、宿舍不限购了，几张小作文截图更是频频出现在各大地产群。这个事情的导火索，其实是南山的一个新盘，御成府，号称深圳唯一，首发不限购居住用地产品。

其实这个盘早在8月份，阿甘在公众号已经发过简单的楼评（点击阅读：近前海低门槛住宅新盘），当时就提到了R2用地的单身公寓。按道理这种产权有点瑕疵的产品，在如今冰冷的市场环境下，去化应该不太理想，哪怕是在南山区。可以参考西丽留仙洞的丹华公馆（点击阅读：【丹华公馆】留仙洞500万内住宅新盘，1800套海量供应），8栋楼的大社区，铝板泳池花园，深中就在隔壁，还主打小户型，本来应该可以卖爆，结果因为R3宿舍的原因，销售很一般。

但不限购这张牌一打出，御成府据说卖的还不错，阿甘找销售了解到，确实有没有名额的客户签约，只是还没到备案那一步。

御成府这个盘是否值得没有名额的买来投资，不是今天讨论的重点。阿甘相信大家更关心的，是深圳所有住宅用地的单身公寓、宿舍，是不是真的按小作文截图上说的，都不限购了。

简单分析一下，红色划线部分是判断不限购的原因（录网签合同不需要审查购房资格了），蓝色划线的是预测的结果（不限购不限售），黄色框起来的是不确定因素（交税，限贷，学位积分）

这里面有一个常识问题，就是录网签合同，是否需要有购房资格。按照深圳目前的购房流程，在取得网签合同编号后，才可以在深圳房地产信息平台上查验是否具备购房资格，而不是在录入网签合同时查验。换句话说，你没有名额，也可以录网签，但在后面查验阶段无法通过，也就无法打印网签合同并签字备案。

针对一些产权特殊的新房，深圳一直有在做创新尝试，比如西丽的玖裕茗院和丹华公馆，虽然限购，但可以用公司名义全款购买（深圳2018731后，公司购买普通住宅已经行不通），比如这次的御成府，不限购，但限贷。但对于存量2手房，暂无先例。另外，就大家最关注的学位问题，是否会存在老房子老方法，新交易新方法？也就是你按限购住宅方式交易的，享受住宅同等的学位和积分，你按不限购公寓方式交易的，则和不限购公寓同权呢？

需要购买不限购产品的无非两类人，一类是已经买满了一套或两套的，这类基本上再买属于纯投资需求，重点是看未来的升值潜力和涨幅。第二类则是还没有深圳购房名额的，比如外地的或"新"深圳人，这类群体则有一定的自住需求。阿甘的建议是，如果是前者，建议等等看再说，深圳以往的单身公寓和宿舍，特别优质的少之又少，如今很多网红二手或新盘，入手门槛都不高，多买一套不如置换一套。如果是后者，尤其是已经有过按揭记录深圳无法3成名额的，不限购的住宅产品，还是优于不限购的商业公寓，挑一个方便住同时有点特色的（如学区，楼龄，地段等），也不失为一种选择。

最后，假设住宅用地的单身公寓、宿舍真的取消限购，阿甘觉得最大的收益者应该是持有这类房产，同时手头资金比较充足的业主。之前由于占用了名额，不卖掉没法再买入更优质的标的，如今直接送你一个名额，可以实现先买后卖，或同步持有，对于不差钱正到处找名额的，想想都香。

PS：这两天网上流传着一个房产证图片，显示罗湖一套12月9号交易的单身宿舍，不再注明“自登记之日起3年内禁止转让”字样，也就是意味着不再限售。本着严谨负责的态度，阿甘找到了房源所在小区，宗地号H227-0027的罗湖某楼盘，70年产权工业用地单身宿舍，和上文讨论的住宅用地还是有着本质区别的。阿甘也再次提醒下，小心市场上面的“烟雾弹”和众多套路，做决定前来咨询，别签了合同再来问好坏。