计划表示，3年后，若房价上涨，人才可按原价购买剩下一半的产权；若房价下跌，则有企业保底，按原价回购人才的一半房产。

3年后房价上涨，人才花钱买下全部产权，相当于1.5成的首付延期3年支付且免除利息；若3年后房企回购，人才的成本在于资金和利息被占用3年，但获得了3年的免费居住权，但与此同时，人才也要承担起企业三年后无力回购的风险，以及所购产品自身流动性风险。

该共有产权项目名为“朗峻·107数字花园”，据介绍，该项目构筑了集住宅、商业、园林、配套设施于一体的生活圈，成为新一代产业社区的名片。

项目及周边具体如何，以下乐居君的实探：

“朗峻·107数字花园”实探

“朗峻·107数字花园”所属的朗峻广场位于宝安区西乡街道铁仔路28号，西乡铁仔山公园旁，广深高速与西乡大道交汇处西侧附近。

朗峻广场位于满京华现代西谷大厦与阳基九方广场中间，满京华现代西谷大厦已投入使用，办公楼下底层配备有一定的餐饮、影院等商业，阳基九方广场招牌显示，商铺依旧在招商。

朗峻广场与阳基九方广场同属骏业工业区城市更新单元，实施主体为深圳市安佳建实业发展有限公司。

朗峻广场于去年6月获批预售，当次备案单身宿舍481套、产业研发用房64套、生产用房21套、配套办公1套，位于1栋和2栋，项目现阶段部分依旧在施工。

现场围挡显示，34-73㎡总价约150万起。产品具体为备案的单身宿舍产品。

朗峻广场单身宿舍户型建面约34-73㎡，均价约4.72万/㎡，单价区间在4.48-5.2万/㎡，总价区间在156-376万/套。

近期“青年人才共有房”项目推出的50套房产，但具体户型未公布，若为34-73㎡的单身宿舍，则意味着，现阶段1.5成首付，26万起就可以入住共有房！

这样的房子香不香？价格确实诱人，区位配套呢？

项目一路之隔，是传统的制造业工厂，西乡大道另一侧是密密麻麻的城中村。周边产业项目集聚，多个“工改工”城市更新项目待推进，城市面貌及环境总体需提升。

该片区生态资源配套很丰富，比如铁仔山公园、平峦山公园、碧海高尔夫俱乐部等，其中铁仔山公园还将扩建，未来城更及配套完善之后，该片区将会成为宜居之地。

这里被定位为铁仔山科技城，附近有碧桂园凤凰智谷、中国天谷等产业项目。

天谷变“天坑”

不过，被称为“中国第二个南山科技园”的天谷大楼已经暴雷，项目开发商华讯方舟于2020年爆发债务危机，签署了《让渡购买协议》购房者的让渡房屋共计330套被查封，无法办理网签登记备案。

当时天谷大楼所在地段商务公寓的价格达到每平方米7万元甚至更高，但天谷大楼的单身宿舍价格在当时却是只有每平方米3万多元。“半价”的诱惑吸引了不少购房者。

“精装交楼、不限购、不限贷、不限售、带阳台、通燃气，27㎡一房一厅100万。”

“开盘两天发售近千套。”

但随着政策、企业等方面因素，这个可在深圳“曲线购房”的项目最终爆雷。

为整治“单身宿舍”、产业配套宿舍被市场炒作为“类住宅项目”等乱象，深圳市政府在2020年1月发布了《深圳市人民政府办公厅关于印发深圳市工业楼宇及配套用房转让管理办法的通知》。

该政策基本堵死了个人通过设立公司购买产业配套宿舍的途径。要求购买这类配套宿舍，除了设立企业之外，还需要首先拥有1000平方米的厂房或者300平方米的研发用房。

天谷大楼暴雷，也反映了深圳众多“工改工”项目的困境。

“工改工”即为现有存量工业用地或旧工业区，升级改造为用地性质为新型产业用地（M0），或普通工业用地加新型产业用地（M1+M0）的新兴产业园。

产业更新突围

城市更新可能性探索

在产业更新方面，深圳当前备受关注的项目有，已成熟运营的深业上城，已获批预售的中粮·福田大悦广场和建面达87万平的华润宝安雪花啤酒厂产业更新项目。

深业上城地块前身是赛格日立厂房，一家生产彩色显像管的电子巨头，但随着电视行业液晶面板技术的更新迭代，工厂连续亏损最终关停，原址土地最终由国资深业集团于2009年承接，深业投资约200亿，打造成了一个占地面积约12.12万㎡、总建面约120万㎡的“工改工+工改商”城更项目。

深业上城现在成了热门打卡地，汇聚了网红商业、酒店、高端商务公寓、产业研发大厦和文化创意LOFT等产品形式，是一个自成一体的城市综合体，目前有120㎡-410㎡的LOFT在售。

中粮·福田大悦广场于6月获批预售，该批次可售房源786套，涵盖商业、产业用房与配套宿舍，均位于1栋。

其中产业研发用房产品共备案171套，预售备案均价约4.29万/㎡；商业产品备案75套，建面约44-228㎡，预售备案均价7.98万/㎡；配套宿舍产品备案540套，建面约50-78㎡1-2房，预售备案均价4.79万/㎡。

项目所在片区为发展较早的居住区，如梅林、莲花等。

中粮·福田大悦广场周边

华润雪花啤酒厂产城更新项目位于宝安区新安街道，留仙大道与创业二路交汇处南侧。2021年4月30日，宝安新安街道雪花啤酒片区城市更新实施主体公示，建面达87万平，该项目申报主体为为雪花啤酒(深圳)有限公司，雪花啤酒为华润集团子品牌。

规划项目显示，该项目由5栋厂房、4栋33~48F产业研究大楼、4栋44~50F宿舍、以及2栋3F商业、1栋3F文体设施以及啤酒主题体验区和雪花创新广场，和1栋42F归还政府的研发大楼等建筑组成。