今年来，全国楼市调控可谓“一天一策”，最近看到一个数据，仅2021年全国楼市调控政策发布数量已经超140条，单月数量超40条，平均每天1.3条。

核心聚焦点在严查经营贷、消费贷等违规资金流入、人才落户、土地供应等方面；但目前也有一些城市学习深圳在计划建立二手房指导价了。

然而，深圳房地产市场也透着让人看不懂的局面，二手房市场冷冻期开始显现；但新房依然抢手，没办法，现在大多数人只能盯着新房了，尽管买新房的层层资料严查，但“网红盘”依然热情。

一

深圳二手房真的不好卖了

前几天接到一位中介朋友的电话，问房子要不要办理抵押，他笑称现在二手房业务太冷淡，所以顺带做做其它的业务；

行业的“晴雨表”如鱼得水，冷暖自知；如果你留意一下朋友圈，很多中介朋友推得最多的是新盘、是公寓，甚至是小产权房的售买广告。

数据开始慢慢的对二手房市场有所反应，深圳2.8官方指导价后，二手房成交量确实有明显的下跌，但价格方面并没有出现明显的松动，最多也是挤了一点水份。

卖家的心态依然是较为坚挺的，不到心理价位仍不会松口，“买不买随你，反正看好深圳房地产市场……”

从数据来看，3月份的二手房网签量还相对较为平稳，但进入4月份，增长率已经持续两周是负数，我们大可以再往后观察，大概率还会下滑的，接下来才是真实的市场场景。

但是，一般的房子真的很难卖！

此前，一位网友问怎么能更多的曝光把房子卖出去，她的房子在西乡，表示自己的位置不差，但挂了多家中介机构丝毫没反应，换房太着急了……

我们不防来看一下，现阶段买深圳的二手房都是哪些人？

一类是置换需求客，因为打新网红盘实在是在积分上没有什么优势，但手上的钱还算够得着，只能硬着头皮选二手房；

这类里面，有许多人是因为小孩上学，需要换一个比较好的xue位，所以近一段时间，这类房子的影响并不大。

另一类是豪宅买家，实力型选手，不缺钱的类型；毕竟现在买二手房要付出更多的首付款。

还有就是，官方的二手房指导价和市场价差不多的区域，如龙岗，以前买不掉的片区，现在却反而价格还高了，而且还有优势，这些片区最近的二手房成交相对关注度要高一点。

所以对于以前一些网红的片区，涨幅过大的片区的二手房目前有多难卖？一位中介朋友告诉我，如果不是在价格上有相当大的优势，那就只能等，这个“等”的时间多长，谁也不知道。

一位网友说最近自己在卖的一套刚需小两房，前来看房的买家动不动就是三五十万的杀价，还有人要杀100万，实在是太离谱了。

对于买房客来说，是不是心里稍有一点安慰，终于有一点趋势是站在“买方市场”了……

二

买新房还得凭运气

按理来说，深圳二手房降温，新房市场也会存在联动性。但你想错了，这原本让想买二手房的人现在只能加入到买新房的队伍中来。

4月9日，深圳公布了今年二季度计划入市的商品住宅及商务公寓项目，一共36个，15318套，其中住宅有12728套；

但是目前深圳市场东西还是存在分化，东部的房子卖完的周期相对要长一点，而像福田、南山、光明、宝安等片区，基本上买到还是要凭运气。

另外加之，现在对资料、首付来源及对收入流水的严查，一部分人的上车路被赌，但是呢，这部分人的需求还在。

从供地可以看得出来，深圳未来不太可能有大面积的地块用到商品房用地了，这两天挂牌的6宗住宅用地里面，深圳的一半是人才房用地。

从去年开始，深圳的供地大部分用在了人才房上面，18宗人才地成功出让，所以未来来深圳的“人才”还是比较幸福的。虽然去年住宅用地也有14宗地成功出让，但今年有多少用于建普通商品房的宗地，还不知道。

从去年开始，深圳在拍地环节已经对出售新房进行了限价，未来建起来买多少钱，拍地的时候就已经给定了，所以目前来看，二手房因按指导价评估导致首付提高，再加上各种贷款也用不到首付上，而新房又限价，短期内房价普遍上涨的可能性不大。

对于刚需来说，反而是一个缓冲期，即便是手里拿着钱，也暂不用担心房价涨得太快而跟不上。

三

调控只会越来越严

前两天，国家统计局发布了几个数据，一个是一季度的国内生产总值达249310亿元，同比上涨18.3%，环比上涨0.6%，相比2019年上涨10.3%，两年平均增长5.0%，实现稳健开局。

另一个是一季度的房地产成交数据，销售额方面：1—3月份，商品房销售面积36007万平方米，同比增长63.8%；比2019年1—3月份增长20.7%；

房价方面，3月份4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月回落0.1个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别上涨0.2%、0.3%、1.0%和0.1%。

二手住宅销售价格环比上涨1.0%，涨幅比上月回落0.1个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别上涨1.4%、1.1%、1.4%和0.4%。

值得注意的是，深圳这个涨幅再一次在4个一线城市垫底了。

此外还要注意的是全国新建住宅70大城市中，这次有62个城市房价上涨，二手房70个城市中58个城市上涨。

大家可以看一下下面这张1年多城市涨跌个数的数据，3月份是一年多来上涨成市最多的一个月份。

3月份房价的普涨，不排除一些城市又一轮楼市调控的加码。目前越来越多城市开始学习深圳，建立二手房指导价格。包括东莞、无锡、西安、成都、宁波等都在计划制定二手房指导价。

此外，4月8日，广州、合肥、宁波、东莞、南通等5地被住建约谈，邻近深圳的广州和东莞都正在做相关的政策调整，东莞住建设局在11日发布《东莞住建部门迅速行动，落实“一城一策”调控要求》。

从去年一来，深圳一些购房客将目光投上如南沙、惠州、中山等临深片区，购买力还是相当的惊人。