问：十三大大，这几天在刷您的问答，感觉您非常专业。我想咨询下我的问题。我今年40岁，在蛇口上班，有两小孩，一个小学一个幼儿园。在幸福珺湾有一套两房，家庭年收入100万。我希望能加大杠杆。老公希望能有一套四房，以后孩子们大了，可以住得宽敞些，不需考虑现在居住和小孩学位问题，主要考虑升值。方案一，卖幸福珺湾两房，换一套四房，1000万内，考虑南山或宝安；方案二，保留幸福珺湾房子，操作下，在光明买套5、6百万的四房。哪种更合适呢？谢谢。

答：你好，感谢大额赞赏！如果能长持，考虑升值潜力，更倾向方案二幸福珺湾经过上一轮涨幅只会到达阶段性高点，未来还有动力，小户型长得快，建议保留胜利果实，加按揭入手光明。

问：你好，老师，先说下个人情况，本人已婚有一个小孩今年将要读小学，一家三口都是深户，现住租房在布吉中海怡翠山庄，在南山上班，17年跟随同事入坑买了惠州一套房，首套贷款名额用了，现在手里能凑个八十万左右，考虑小孩读小学，准备买一套小两房，总价300万以内可以接受，目前刚开始考虑看房，请问老师有何忠告和建议吗（龙岗中心城和布吉中海怡翠山庄附近相比较怎么选呢）谢谢！

答：你好，布吉肯定不如龙中地铁口的次新，布吉的低端盘，除了自住，似乎没有其他功能，自住也尽量地铁口近。如果追求低总价、上班近，也可！不知道惠州买的是哪个盘，整体不看好惠州发展，如果能卖掉，建议出手后把首付凑到100以上，入手总价400W的宝安上车盘。优质资产总好过万年不涨的劣质资产。

问：十三老师你好，现有南山水木华庭一套三房，总价850万，还有200多万贷款，年收入80w左右。小孩4岁，准备考虑换学位房。水木华庭现有育才龙珠学校和南外桃源中学，不知道将来还有多少上涨空间？近期好学位房涨价幅度较大，现在换房补差价较大，想咨询一下是继续持有水木华庭过段时间换？还是直接换南山、福田的学位房？如果要近期换房，福田、南山3房的学位房有哪些推荐？希望能兼顾投资和小孩上学，目标价位1100w左右，感谢～

答：你好，水木华庭对口的学校在西丽版块还行，在南山区属于第三梯队。投资+自住，可以关注诺德国际鼎太风华雷圳这些网红盘多淘淘笋1000万以上首选南山，福田关注CBD香蜜湖板块

问：十三老师你好，前海天朗风清这个花园怎么样，门口50米有小学，中学，想买来自住养老，顺便给未来孙子保留一个学位，15年的老盘，如果再住30年，是不是没有价值了？买这个盘即使是住了30年，还能稳中有升吗？最近看到一篇文章说：高楼层用了40年后都没有价值，未来也不会有开发商接手拆迁，那是不是代表以后买楼房尽量不要买高楼层的？

答：深圳买房不能单纯的看房龄，要看品质自住+学位天朗风清可以买除此之外还可以关注绿海名都、雷圳碧榕湾

问：你好！在坂田有一套价值500的房产，计划出手，手上现有200，计划给小孩换一套好点学位房（9年后用学位），问题1：现在深圳的房产情况，如是先将手上200买套小的学位房，还是等卖掉坂田的房产后再买呢，现在买是二套，卖掉买是按首套？问题2.学位房看中宝安中学，南二外或福外，想问一下这三个哪个更有投资价值或有其他推荐？问题2，卖掉后，我是换一套大的还是换2套更好些，换2套的话，除学位房，另一套投资在哪比较好？

答：你好，建议说说坂田房产的具体信息，再判断是继续持有还是出手置换。坂田属于补涨板块，深圳的涨幅正在从西部蔓延至中东部。如果楼盘潜力还不错，其实建议先持有。投资学区房有很多打法：1.买没有学区的学区房（有暴击）2.买学位用过的可以有折扣（时间的财富）3.买成熟自己要用的学位房（投资+刚需）如果要买马上要用（你小孩读书）就买四大（深中深高深实验）深外考试招生...这些覆盖的小区来进行选择但是9年后才用得上学位，建议买未来成长空间大的学区房，深圳教育集团化趋势明显，比如荔园、红岭、南二外、南山实验、南山外国语等。可以考虑南山的教育集团（南二外南山实验南山外国语）覆盖的小区，新的教育模式，生员也很好

问：老师你好！想请教您我家资产配置问题。16年错误投资230万买入布吉阳光花园小两房，目前才涨了30万，算上成本，基本上不赚钱。现在手上还有子弹100，想再投一套好点的学位房给老大上初中（老大小学今年可以上，不用考虑学位），老二上小学(老二今年刚出生)。最近一直在看房，首付100基本上南山买不到什么中上的学位房了，而且一直还在涨。我应该把布吉的房子卖掉，把子弹扩大到总价500的范围再买吗？娃六年后才上初中，现在买会不会变数太大？还有就是总价500左右的中上学位房，兼顾学位和投资，您有什么好的学校和楼盘推荐吗？？看的比较多的有友邻公寓，最近涨的太凶了。盼复！感谢！

答：你好，友邻公寓是最近才冠名的，因为总价低也涨了一波，不建议买6年后才上初中，现在买太早了，学区政策变动太大建议先把布吉住宅卖出，置换到潜力更大的板块做投资，等下一波涨幅之后再置换学区小户型。

问：十三老师好，女朋友在考虑购置首套，总预算470万以内，目前看好了一个嘉州华苑的中层2房，嘉州不方正低层3房（价格差不多，装修没2房好），也考虑金地名津。我反而比较倾向万科四季花城1期复式4房（只有430多万，自住简直完美，但投资价值不确定），觉得坂田以前因为交通有点被低估了，今年10号线和坂银隧道开通实际价值会趋近龙华。但是万科四季花城1期看过去涨的很慢，跑输大势，女友在南山上班所以倾向于买嘉州中层2房，已经基本谈妥价格，在成交前还想问问十三老师的意见。

答：万科四季花城好多做地产的朋友都住这里，买得很早了，后面慢慢又都搬回南山福田。四季花城确实是一个很经典的地产项目，在楼梯房时代的尾声、用传统欧洲街区的尺度和设计做出的大社区、小花园楼盘。这个项目成交非常活跃、在楼梯房里比较反常，这个跟万科品牌和楼盘品质有强关联，确实是品质有保证、地段位置也足够好。喜欢安静小花园、邻里氛围的可以选择这里自住。但投资确实不建议，现在购房者的居住习惯和审美取向已经发生了变化，长期这里可以跑平大市，仅此而已。户型的实用率是真高啊，尽可能选有电梯的房型吧。车公庙被两大问题控制了涨幅，一是无缝链接上下沙，和城中村你中有我我中有你，二是泰然科技园和天安数码城产业已经落后，没有了高收入群体的支撑，所以单价只有5-7万。但这里的房子好租好卖，而且租金很不错，买个小户型投资加自住是可行的。

问：老师，650万的预算，想要居家和学位的三房，宝安和福田最好，请问有什么推荐吗？谢谢

答：1.福田：650在福田想要兼顾学位、投资和住家还是蛮困难的，福田一类名校单价普遍在10-15万，楼龄大多15-20年。福外南属于福田二类，保税区均价7-8万，600+还能选到三房，算是住家和学区比较均衡的选择。福保片区本是福田多年洼地，但18年3号线南延线通车和福田外国语南校区建成，两项重大利好加持，完成了一次房价暴击，从五万多直升到七万多，但将来如果没有重大利好的刺激，福保仍然是福田的弱势片区，会一直处于跟涨的状态。但如果是自住，又想兼顾学位，福保也是一个不错的选择。2.宝安从学位价值来讲，宝安实验近年都在宝安前三的位置，比南山文理要高，原因也是宝安实验囊括了宝安中心非常优质的楼盘：熙龙湾二期、凯旋城和西岸观邸，将来还有几个已经是现楼的高端盘入市，因此宝安中心带宝安实验的几个盘，是绝对的投资大热点。但一街之隔的翻身-宝安实验学区就尴尬了一点，是很多刚需家庭想上学的低成本选择。

问：十三老师你好，我目前居住龙岗东城中心花园，60平小三房，卖掉套现230万左右，想卖掉置换成400万以内力所能及的房子，能增加资产和合理负债，本想置换同小区90平左右，年底突然猛长这大户型相对之前增加30万到50万不等，而我这小户型不见长，是等待补长再卖呢？因为由于他们差价拉大后面月供会很吃力，本人有小孩两岁半也想在关内置房，日后给小孩更好资源，400万左右适合怎么安排才能增加自己资产同时兼顾小孩，现在经济受疫情影响就业都低，房价却飞涨，好迷茫！望老师给指导

答：你好，现在出手不合适，建议等等补涨。关内淘笋同时进行。学位房优先福田和南山。

问：老师你好，本人马上要结婚了。七拼八凑后可用350左右，现住石岩小产权房，之前手里房票16年被家里老大买了民治卓能雅苑用来做办公。手里还有在观澜沙博附近与人一起投资合买的待拆迁小产权。现下半年公司预计搬到罗湖黄贝岭附近1，把原先老大买的民治卓能雅苑按原价拿下来。当时107平在456W左右，然后把剩下的100W接盘原来合买投资的观澜待拆迁的那个房子，朋友是那地产旧改公司的说5年左右拿红本商品房，或者直接结婚后用家庭房票去翠竹与黄贝岭买一个小房的学位房。2，不要民治的房子，空出房票出来去罗湖买螺岭的3房。月供鸭梨不要太大可一次到位。螺岭学位房有推荐吗？1是资金换最多房子2可一次到位谢谢解答

答：你好，2种方案是不同的打法1偏向投资2偏向自住回报率是1更好考虑自住更倾向2螺岭学位房比较推荐京基东方颐园

问：你好，目前我有福田区泰然广场的三房两厅和碧海红树园的一房一厅，共两套房，三房是红本在手无抵押，一房抵押欠款150万，目前只有一孩，2021年上小一，手头现金50万，家庭收入月均1-5万，考虑未来二胎，希望综合考虑孩子学位，居住生活环境和资产稳步保值问题，请问，1.考虑今年全部卖掉置换罗湖深中学位房，目标嘉多利花园\/合正星园的三房或者四房，不知道是否合适？2.手头的两套房子市值如何？3.个人对罗湖没有好感，苦于学区房压力有妥协的想法，有更好建议选择或者方法？

答：你好，感谢大额赞赏！以你们目前的情况，把名下的2套房产全部出手，就为了置换一套罗湖学区自住+学区，我个人不太建议。生源是很重要的指标，风险很大，可以考虑南山或福田地铁口的电梯学区房，只能依靠旧改，周期太长，产业落后，不看好罗湖。只考虑深中学位，也只建议买套小户型挂学位，在附近租房住。更多的资金投资到升值潜力更大的板块还是正确的思路。

问：老师，您好！近期计划将布吉可园一套三房、罗湖深业东岭一套一房和聚龙大厦一套一房都出手，收回600+，置换成一套学位加自住和一套小户型投资。大宝2022年上初中，请问这种置换思路是否可行？学位加自住保值，总预算800-900，目前考虑的片区有福外本部，保税区福外南，深高北或深外龙，请问以上片区应如何排序？选筹方面有什么推荐？南山单价较高，宝中学校质量有点不确定，担心成绩不稳定，所以更倾向于选择福田老牌名校，不知思路是否正确？小户型投资，总价200-300，目前考虑的是碧海西乡沙井区域，请问选筹方面有什么推荐？