2021年深圳人买房太难了

新政以后，深圳二手市场冷淡；打新积分竞争激烈，中签无望；没有名额，买小产权也被无辜打压；东莞限购、广州升级调控，临深也被限；参考指导价，首付提高；严查首付款来源，经营贷去向......，2021年的深圳人买房，真的太难了！

但尽管如此，深圳没有名额的“购房爱好者”，依然没有闲着，今天就给大家分享一个最近考察一周的东莞项目，属于国有土地下的大产权项目，不对外发售。得益于大表哥老师与国企管理层的某些关系，为粉丝朋友们争取到了任何渠道都找不到的独家“大礼包”福利。

接下来，话不多说，给大家详细介绍本案项目。项目位于东莞常平。位于大京塑胶城近20万方项目，由东莞常平区最大的纳税企业主导出让。我们先说说，东莞常平这个区位的价值。

区位价值

东莞常平一直被低估的地方

在去年2020年火热的东莞土拍市场中，多数地块位于环松山湖镇街，其中，常平是一个“奇特”的存在，GDP与寮步、大朗相当，但土拍单价仅有其1/2，价格还未匹配上其价值。未来的价值主要有几点原因：

数据来源：东莞公共资源交易网，东莞各镇街经济指标

一、松山湖外溢需求

松山湖去年土拍楼面单价高达2.8万元/㎡，现二手房破5万，且目前无新房在售，需求外溢周边镇街是必然。包括大岭山、寮步、大朗、常平、横沥等，周围镇街纷纷上涨。

而常平作为松山湖辐射的东部中心，在环松湖镇街中以369亿GDP位列第一，经济实力与房价近3万元/㎡的寮步、大朗相当，但房价仍为1字出头，GDP与房价严重倒挂，实力明显被低估，价值可期，置业投资外溢自然要选经济强的中心资产。

数据来源：东莞各镇街经济指标，东莞市统计信息调查网

二、政府点名常平为东部中心

在东莞园区统筹组团发展战略中，东莞政府规划六大片区：城区片区、松山湖片区、东部产业园片区、东南临深片区等，形成发展合力。每个片区，各有先行“引爆点”。

数据来源：新快报：http://www.myzaker.com/article/58df8f121bc8e0433e00

常平被政府定位为东部产业园片区中心，将凭借交通优势打造东莞东站站场TOD、常平火车站TOD“香港城”双TOD、城市更新项目等战略布局，未来是东部片区136.5万人就业、投资、置业、消费的目的地，常平作为中心资产，潜力无限。

数据来源：东莞市公开信息网http://www.dg.gov.cn/dgcpz/gkmlpt/content/1/127

三、双TOD引爆区域大升级

2021年东莞重点工作中提出打造5大TOD项目，常平就占了两个——东莞东站站场TOD项目、常平站TOD“香港城”项目，其中“香港城”TOD规划将参照香港太古城模式，设港货保税中心，引进香港的金融、法律、商务、医疗、消费等打造高端社区，将是区域价值迅猛的催化剂，并围绕双TOD建立中心枢纽板块，“轨道+物业”未来将吸引着人流、资金流、信息流，汇聚成东部片区的生活、消费中心，引爆区域大升级。

四、9公里千亿产业落户

得益于常平交通枢纽优势，受交通枢纽优势影响，大量企业巨头纷纷抢滩常平，不仅有常平维龙中欧跨境贸易产业项目等，更有东莞东部中心跨境电商产业园，吸引了亚马逊、Wish、Shopee、阿里巴巴国际站落子布局，未来将建成东莞东部电子商务集聚区，资金与交通优势的双向加持，常平全镇常住人口规模将达到57.2万人，产生约11万置业需求，购房需求将呈“井喷式“增长。未来将计划对这些产业将进行重点培养：

①珠宝玉石文化产业

②机器人和智能制造产业

③电子信息、电器机械等细分领域的龙头企业

④现代商贸服务业

⑤生活性服务业（引进重点旅游项目，积极发展健康养老、现代医疗、文化教育等）

⑥保税物流、综合物流、第三方物流，优化物流企业供应链管理服务

数据来源：东莞时间网、东莞阳光网等

五、东莞最大面积旧改落户

2020年东莞历史最大面积三旧改落户常平，招商、时代、华润、碧桂园等揽地做城市更新775.44万平，是滨海新区4.7倍！一线开发商纷纷抢滩常平，城市面貌即将巨变更新，中心价值再攀高峰！

数据来源：东莞中原战略数据库

六、轨道交通全面爆发

常平作为轨道发展最早的区域之一，1997年规模最大的京九铁路便在常平设站，那时的常平铁路口岸是连接大陆和香港最大的“关口”，比现在的深圳口岸还繁华。所以常平的香港人、深圳人特别多。

现在常平的轨道优势仍排在东莞前列，常平是全国唯一同时拥有两个大型火车枢纽站和国家一类铁路口岸的镇街，也是全东莞轨道站点最多的镇区之一，包括已开通的莞惠城轨、京九铁路、广深铁路、广梅汕铁路，及东莞地铁3号线（规划中），共规划了6个站点。城轨1站到广州，2站到深圳，路通财通，定鼎常平东部中心地位。

数据来源：《东莞市常平镇近期建设规划（2017-2020）》

现已开通的莞惠城轨，2站即到松山湖，5站到西平，十分便利；现建设中的松山湖大道为城市主干道，未来开通后常平往松山湖仅需20分钟，使常平发展更具地利，将汇聚更多的资源，迸发更大的能量。

东莞轨道交通3号线，也即将于今年10月动工建设，届时会与深圳11号线无缝相连，将会承接更多的深圳外溢，来往深圳将会更加便捷。

七、未来预判齐平大朗、寮步

常平也是东莞房地产发展最早的地区之一，据统计，目前常平主要的二手住宅小区有45个，二手楼龄大部分在15-25年。经过了15年，建筑新规及建筑技术进行了多次改革升级，二手房的住宅风格、户型格局等都已经不合时宜，人们对住宅的要求、对生活的追求也不一样了。

目前就在这住宅迭代更新的爆发期，一线品牌房企纷纷抢滩常平。招商、华润、时代等揽地690.8万平做城市更新，碧桂园在常平再下三城承载常平15年来的升级与迭代。

看来潜力足够大、爆发力足够强的常平已经蓄势如虹，“傍上”松山湖与深圳，重回高光时刻！目前正是入手常平的最佳时机，先人一步，越早上车越好。

项目概况

“神鹰行动”

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(项目沙盘)

【位置】东莞常平神鹰集团（大京九塑胶城）

【高速】从莞深高速公路、常虎高速、莞番高速三大高速环绕

【高铁站】东莞东站（直线距离955米）、常平东站（直线距离1.3公里）、常平站（直线距离4.3公里）

【轨道】广深铁路、广梅汕铁路、京九铁路、莞惠城际、地铁R3号线五轨交汇。

【地铁】东莞地铁R3线，常平共设4个站点，2021年10月开工，2024年通车

【学校】约1.5公里东莞市一级学校：常平实验小学，优质学校环绕

【景区】隐贤山庄，东莞四大景区之一

【产业】2022年常平将建设成东莞东部中心城市，超160亿重金升级产业

常平纳税第一企业（神鹰集团）做信用背书

市场行情/附近二手房

价格是周边二手房3成左右，优势非常明显

目前周边的二手房价格参考：

数据来源：链家APP（2021-5-14）

产品1

55平两房，总价20-25万

均价3570元/平

两房户型图

（样板间，目前租金800-1000元）

产品2

78平三房，总价28-35万

均价3682元/平

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三房实景拍摄，目前租金1400元/月

产品3

整栋，底层商铺+3层+顶层露台

实用面积400平+

整栋楼实景拍摄

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顶楼露台实景拍摄

购买1整栋，会更加合算，总价145-160万，实用面积达400平以上，最低均价3125元/月，整栋的租金至少在6000+以上，带门面整栋出租可达接近1万/月。

项目核心优势

●不需要名额、不限购、不限贷

●非公寓，不需要任何交税费，0税费

●标准大两房最低总价20万，注意是总价、总价、总价

●更劲爆的，还能贷款，最高5成，秒杀任何集体小产权产品

●国有土地大红本，比起集体土地小产权拆迁赔付更可靠，更有优势

●使用率99%，几乎没有公摊

●超高租金回报率，高达8%

●东莞地铁3号线直连深圳11号线+“香港城”TOD规划+3站到松山湖+高铁30分钟到罗湖深圳站，未来潜力无限。

独家渠道

深房大表哥团队与神鹰集团达成项目战略合作

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本案项目，由深房大表哥团队&房伯世教育作为本案项目深圳独家代理销售渠道，任何团体和个人不得以任何形式虚构、捏造，一经发现侵权行为，必将追究其法律责任。