人口红利渐远，养老负担渐重，供需不平衡，市场空间巨大

近年来我国人均寿命提升，生育率下降，老龄化迅速，劳动人口数量锐减，老年抚养比快速上升，家庭小型化趋势明显，老人空巢独居增多，失能和高龄老人比例高，养老需求爆发，亟待解决。养老市场供需严重不平衡，有效供给缺乏，匹配程度低，公立机构一床难求，私立机构两极分化，养老需求者多在“漫长等待”与“高昂费用”之间犹豫矛盾。痛点无法解决，催生巨大市场空间。

从初步探索到抢滩登陆，房企保险医疗携手，养老地产进入梁金期

以“养老噱头”圈地及促销已成“过去式”，房企+保险+医疗机构强强携手，适老物业开发+保险产品设计+医疗护理服务，打通开发运营全过程；“知名度+美誉度”，部分实力房企及险资形成口碑养老产品线，如万科随园，保利慧享福，上实瑞慈，绿城乌镇雅园，深圳小产权房网，泰康人家，远洋椿萱茂，复星星堡等；各路资本加快布局养老地产。

土地、资金、盈利模式，三大核心要素

一次供地不超5公顷，见缝插针的分散式养老杜绝圈地开发，也带来用地性质混乱、成本高企、存量改建遭抗议；金融政策全面支持，政策性贷款/专项债/保险资金成三大资金来源；开发利润/租金收益/服务附加/资产升值，风险收益拆分匹配成为核心；美国三大养老REITs：VTR.N，HCP.N，Welltower经营业绩与股价表现或可提供管中一瞥。

上海国企混改破局非盈利养老，“会费+月费”，捆绑保险形成正反馈

公办民营到国企混改，上海混改企业破局非盈利养老意义重大；“会费+ 月费”逐步成为盈利性项目主流，“会员资格”存疑虑；养老地产捆绑保险产品渐为大众接受，形成“正反馈循环”双赢模式；目标客户高度一致， 养老地产将成为寿险产业链中关键一环。

建议关注万科（000002）、保利（600048）、上实发展（600748）

推荐在低成本资金获取、资源整合、医疗机构匹配、客户信任度及养老产品线均具有相对优势的地产投资标的，分别为万科（随园养老进入规模化运行）、保利地产（构建三位一体养老体系）、上实发展（东滩养老前景广阔想象空间巨大）。

风险提示

地产调控时间过长，销售持续下滑，信贷持续收紧，融资渠道狭窄，房企有出现资金链断裂的可能；汇率波动有导致房企外债汇兑损失加大的可能； 利率上升风险有导致房企融资成本提升及债务负担加重的可能；房企多元化和养老业务发展有不及预期的可能。