深圳小产权房网房地产项目投资分析报告 一、说明： 1、根据规划设计的要求及对市场的调查与分析，在 该地块兴建。。。。。。 2、 报告中有关成本的明细换算科目基本参考**市市 场行情及有关国家地方收费标准并结合实践经验确 定。
项目面积参数表
表 41 项目总占地(m2)
总建筑面积(m2)
沿街商业建筑(m2)
住宅面积(m2)
配套设施面积(m2)
地下停车场(m2)
二、项目开发成本费用的估算： 本项目开发由土地成本，前期开发费，建安工程 成本费，基础设施费，房地产各项税费，管理、销 售及财务费用，不可预见费等构成。鉴于工程建设 周期不长，本案采用静态分析法进行估算，各项费 用详见以下列表： (一)土地费用
表 42 序号 项目 金额（万元） 备注 1 土地使用权出让金
2 征地费
3 拆迁安置补偿费
合计
(二)前期工程费估算表 表 43 序号 项目 金额（万元） 取费标准(元/m2) 1 规划、设计、可研费
1.1 规划费
2.00 1.2 设计费
20.00 1.3 可研费
5.00
2 水文、地质勘察费
2.1 测绘费
0.10 2.2 勘探费
1.00 3 策划费
合计
（三）建安工程费 表 44
序号 建安项目 总造价(万元） 单方造价（元/m2) 1 沿街商业建筑土建
670 2 农贸市场土建
670 3 西侧二层门面土建
480 4 地下车库
1700 5 水电设备
80 6 内部装修
合计
（四）基础设施费 表 45 序号 项目 单方造价(元/m2) 总造价(万元)
基础设施(含道路、绿化、
配电房、化粪池、室外管网)
（五）开发期税费估算表 表 46 序号 项 目 金额(万元) 估算说明(元/m2) 1 固定资产投资方向调节税
5% 2 配套费
80 3 质检费
3
4 建筑管理费
1.2 5 卫评费
1.4 6 环评费
1.2 7 墙改基金
12 8 绿化费
0.1 9 白蚁防治费
2.3 10 土地使用费
4 11 再就业基金
10 12 教育专项基金
10 13 编标费
2 14 招标费
1
15 规划许可工本费
0.5 16 土地证工本费
0.5 17 施工许可证
0.5
合计
（六）不可预见费 表 47
序号 项目
金额(万元) 说明 1 土地费
2 建安工程费
3 前期工程费
(一)+(二)+(三)+(四)*3% 4 基础设施费
总计
（七）管理销售费用 表 48 序号 项 目
金额(万元) 估算说明(元/m2) 1 广告
2 售楼处
3 售楼许可
6 监理费
15 7 物业管理基金
8 公用设施维修基金
25 9 管理费
16
合计
（八）投资与成本费用估算汇总表 表 49 项目 金额(万元)
单方成本(元/m2) 占总投资比例(%) 土地费用
前期费用
建安费用
基础设施费
开发间税费
不可预见费
管理销售费
财务费
合计
三、投资计划与资金筹措： 本项目开发投资的资金来源有三个渠道， 一是企 业自有资金，二是银行贷款，三是预售收入用于
投 资的部分。本案开发商自有资金****万元作为启动 资金，东莞小产权房，需贷款****万元，总投资****万元，将项目
投资进程分为前期、中期和后期，投资计划与资金 筹措详见表 510。
投资计划与资金筹措 表 410 序号 项目 合计(万元) 前 中 后 1 开发投资
2 资金筹措
2.1 自有资金
2.2 借贷资金
2.3 预售资金再投入
四、项目销收入的测算
本项目以**市同类**房可比案例， 参照**市房地 产物业平均价格水平运用市场比较分析法，并经实 地调查确定：沿街商业建筑 13 层商铺连卖，其中 12 层， 建议售价****元/m2,三层建议售价****元/m2, （均价****元/m2）。地下停车场，建议售价*万元/ 车位。
表 411 项目 面积(m2) 建议单位平均售价（元/m2) 销售收入（万元） 沿街商铺
住宅
停车场
个车位
合计
说明：以上销售收入都是在项目进展顺利，营销 也同时取得成功，房屋全部租售的条件下取得。但 实际的销售进度，楼盘的销售率及出租率存在不确 定因素。特别是在目前市场条件下的沿街商业办公 房的出售，地下车位的租售有一定的风险，难以达 到预期目标，所以在营销时必须给予足够的重视。 五、项目投资收益分析： 根据估算的开发成本费用以及销售收入， 本案投 资损益及静态投资分析利润率的分析计算如下：
（一）销售税金及附加估算 表 412 序号 类别 计算依据 金额（万元）
1 营业税 销售总收入*5.68%
2 教育费附加 营业税额 *11%
3 城建税
4 印花税 销售总收入*0.05%
5 交易管理税 销售总收入*0.5%
合计
（二）土地增值税计算表 表 413 序号 项目 计算依据 金额(万元) 1 销售收入
2 扣除项目金额 以下 4 项和
2.1 开发费用
2.2 开发成本
2.3 销售税及附加
2.4 其他 开发成本*20%
3 增值额 (1)(2)
4 增值率 (3)/(2)
5 增值税率 (4)
6 土地增值税 增值额 X30%
（三）损益表 表 414 序号 项目 计算 金额(万元) 1 销售收入
2 总成本费用
3 销售税金及附加
4 土地增值税
5 利润总额 (1)－(2)－(3)－(4)
6 所得税 (5)*33%
7 税后利润 (5)－(6)
8 公积金
(7)*10%
9 可分配利润 (7)－(8)
（四） 全部投资的投资利润率＝利润总额/投资总额 *100%=
自有资金的投资利润率＝利润总额/自有资 金总额 *100%=
六、不确定因素分析： 有重点地加强对投资风险的防范和控制， 保证项 目的决策成功是开发商所追求的目标。房地产项目 不确定因素较多，本案主要从成本、收入、单价等 几个方面，运用平衡分析法和敏感性分析法进行了 不确定因素的分析，详见下表： （一）盈亏平衡分析 表 415 序号
项目 面积 成本 收入 平衡点销售面积 经营安全率(%) 1 沿街商业建筑
2 住宅
3 地下停车场
（二）安全性判别标准 表 416 安全率 >30% 25~30% 15~25% 10~15%
了**元/㎡的人防配套费，深圳小产权房网， 并产生了一定的社 会效益。 （三）投资利润率敏感性分析表 表 417 项目
变 幅
敏感度
10% 5% 0 5% 10%
单价
投资额
投资利润率(图 41)
单价变动
**% 目标利润率
投资变动
因素变化率 10% 10% 5% 0 5%
说明：从敏感性分析表中看出，当销售单价提高 5%时， 投资利润率增长*%，即 **** X *%=**万元，当投资成本降低 5%是，投资利 润率提高*%，即 **** X *%=**万元，可见销售单价与投资额在本案 中对投资效益的影响还是较为明显的。在本项目实 施过程中，控制成本和制定适宜的价格策略较为关 键。
七、结论与建议： 1、 本项目是************************，按本项 目的测算依据和方法、静态分析的投资利润率回 报还是十分可观的。特别是投资前景中、长期看 好，但必须注意近期可能的风险，总体项目投资 是适宜、可行的。
2、 心，建议
对于以上的评价结论，为增强投资信
