起诉房开要求退还购房款，柳州嘉鹏·中央城40多名购房者胜诉

    已判决5个多月 购房款仍未返还

    楼盘地块将被司法拍卖，执行款分配方案尚未确定

    广西新闻网南国今报记者梁远来

    位于柳州市柳东新区官塘大道的嘉鹏·中央城楼盘，被指无证售房、一房两卖，而且长时间处于停工状态，引发购房者强烈质疑。今年5月以来，40多名购房者陆续向鱼峰区人民法院雒容法庭起诉房开商，要求返还购房款，法院判购房者胜诉。不过，判决至今已有5个多月，房开商广西官塘投资发展有限公司（简称官塘公司）仍未返还购房款，部分购房者们申请强制执行也没下文。12月19日，中央城的一块土地将被司法拍卖，执行款或优先偿还给融资担保公司。购房者权益如何保障引发关注。

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    购房者获胜诉

    日前，记者见到多名购房者。据购房者覃先生介绍，2014年3月5日，官塘公司取得该地块国有土地使用权，约定开工时间为2015年5月18日，竣工日期为2018年5月17日。不过，官塘公司取得土地开工后，未取得房屋预售证即对外销售房产。

    2015年至2016年，覃先生共向房开商交付12.69万元的定金。2016年5月，房开商取得房屋预售证后，覃与房开商签订了《认购协议》，约定房开商将嘉鹏·中央城3栋24楼的一处房产出售给覃。定金在签订《商品房买卖合同》时自动转入房款。

    不过，2016年11月左右，涉案楼盘全面停工。2018年12月31日，合同约定的交付时间届满，该楼盘仍处于停工状态。

    而官塘公司在取得涉案土地使用权后，即进行了抵押担保，后因债务纠纷被他人起诉。2015年8月，法院依法查封了涉案不动产，2017年8月依法进行拍卖。

    覃先生认为，据此，房开商复工、交房无法实现。此外，房开商在明知涉案不动产已经抵押且被法院查封的情况下故意隐瞒，并仍对外销售，导致合同目的根本无法实现，其行为属于故意隐瞒与订立合同有点的重要事实、提供虚假情况，严重违反了合同法等规定及合同约定，已构成根本性违约，要求房开商承担违约责任并赔偿损失。

    鱼峰区法院雒容法庭判决，根据合同法规定，官塘公司因认购协议收取覃的12.69万元购房款应返还给覃，并双倍向覃先生返还总返款20%的购房定金8.14万元。

    不过，6月27日法院判决至今，官塘公司仍未返还购房款。

    据覃先生介绍，40多名购房者的情况和他类似，诉至法院均胜诉，但是至今未获得房开商返还购房款。

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    楼盘一地块被司法拍卖

    记者从天眼查查询到，官塘公司自身风险提示155条，曾8次因未按时履行法律义务而被法院强制执行，是最高人民法院所公示的失信公司。该公司股东嘉鹏置地集团柳州投资有限公司曾被柳州市工商行政管理局列为经营异常名录。该公司还涉及52条法律诉讼，分别为建设工程合同纠纷、商品房预售合同纠纷、民间借贷纠纷、金融借款合同纠纷等，目前还有31条法院开庭公告。

    覃先生介绍，村委更名的房子能买吗，法院判决他们胜诉后，一直都未见房开商有任何动作。而柳北区法院（简称柳北法院）11月12日发布的一则关于网络司法拍卖的公告，引起他们的关注。

    该公告显示：本院受理申请人广西柳州中小企业融资担保有限公司申请执行官塘公司等12名被执行人侵权责任纠纷一案，本院已向第三方评估机构对官塘大道3号的土地使用权及地上建筑物、附着物及其他资产（包括不限于机械设备等）进行询价，询价结果为1.1595亿元。本院将该询价结果作为保留价在淘宝网上公开拍卖。该房屋的优先购买权人可于拍卖前，向本院申请优先购买的权利。

    那么，该拍卖款是否会优先偿还购房者呢？

    覃先生称，他们到柳北法院执行局了解情况时，工作人员回复，此次拍卖将优先偿还抵押债权人广西柳州中小企业融资担保有限公司4亿多元的抵押债权，而后才会偿还其他债权人和购房者。

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    拍卖款应优先偿还购房者？

    购房者袁女士表示，根据最高法的司法解释，购房者的基本债权应优先受偿。因此，拍卖土地所得款项应该优先受偿购房者。

    据购房者出示的一份《柳州中级人民法院协调决定书》显示：柳东新区管委会向柳州中院提交了《关于请求对涉及官塘公司的执行案件进行集中处理处置的函》，称因该项目涉及诉讼导致开发停滞，其被查封的土地等财产价值远远大于官塘公司所有债务。为盘活项目，保证项目顺利推进，柳东新区管委会拟定对该项目的开发进行监管，对销售房屋等相关款项归集到制定的监管账户进行监管，用于偿还相关债务。

    不过，购房者们介绍，该公司的监管账户至今未向他们退还法院判决的购房款。

    广西至和律师事务所李发翔律师介绍，根据2002年《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，而承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人，深圳福永小产权房价格，所以一般来说，都会确认购房者债权会优先于银行等其他债权受偿。2014年7月，山东省济南中院形成了购房人的购房款返还请求权优先的意见，并通过山东省高院向最高法院报告。2014年7月，最高人民法院答复认可购房户的基本债权应优先受偿的意见，为以法治方式解决问题扫清了法律障碍。

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    法院：

    分配方案仍未确定

    就购房者反映的情况，记者联系了柳北区法院相关工作人员。据其介绍，该院确实收到了柳州中院的协调决定书，涉及官塘公司的所有案件都统一在柳北法院执行。

    对于购房者反映的监管账户问题，该院工作人员表示，目前他们并未接收到官塘公司账户监管。

    对于购房者提出的网络拍卖所得款项优先偿权的疑问，该院执行法官表示，要以最终方案为准，目前仍属于审判执行秘密，不便提前透露。分配方案确定后，将送达相关债权人；如果对分配方案不服，可以提出异议，或者提起诉讼。