苹果手机自带的导航系统搜不到“御景荟都”，但可以搜到“恒大悦玺”。它属于深圳市龙岗区宝龙与南约片区结合部，由南宝路、积谷田路、宝荷路、宝清路围合而成。项目原为建材市场，后由京基集团与南约股份合作开发，是南约社区炳坑村旧改的配套商业体。

2021年1月，这个已开工9个月，原名为“京基御景荟都”的项目改由恒大操盘，更名“恒大悦玺”。7月30日，项目首期房源取得预售许可证，8月8日正式开盘，9月初恒大财富“暴雷”后，项目被京基收回。

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现场察看发现，项目周边主要是工业厂房和当地居民早年建成的房子，典型的深圳“远郊范”。工地大门斜对面，是一排建成有些年头的的矮房子，一家名叫“愿者上钩”的餐厅正在营业，正值午餐时间，却没见到用餐的客人。餐厅服务员说，对面工地已经停工好久了。

工地门口值班的3名保安证实了这个说法。一位保安小哥说，我们不是恒大的，也不是京基的，“我们是保安公司的”。

苗头看到，工地上空无一人，塔吊还在，却一动不动。工地门框边上自右向左竖写着：御景荟都1栋主体工程项目部，江苏华建；御景荟都2栋主体工程项目部，深圳市建集团。墙面已有些斑驳。两边的围档上张贴“施工现场总平面图”、“管理人员名单及监督电话牌”等工程相关信息。

根据公开资料，恒大悦玺占地面积10.15万平方米，计容建筑面积46.65万平方米，规划有商业、办公、公寓、酒店、人才房等，整体产权40年，容积率5.47。其中，商业7.33万平方米，办公23.38万平方米，酒店1.1万平方米，商务公寓12.78万平方米，人才公寓1.33万平方米，公共配套7210平方米。

另外，规划中商业地块与深圳地铁14号线站点直接相连。14号线一期工程起于福田中心区岗厦北枢纽，经福田区、罗湖区、龙岗区、坪山区，止于沙田站。而且，它的起点预留延伸至福田香蜜湖西站条件，计划于2022年底通车，设计时速120公里，业界称其为“深圳东部快线”，与快速穿越福田区、南山区、宝安区核心区域的“西部快线”地铁11号线相提并论。

项目首期于今年7月30日拿到预售许可证，备案均价3万元左右/平方米，“送装修，部分通燃气，带阳台。”宣传资料称，恒大悦玺首期预计有2520套公寓和960套办公产品上市。

8月8日项目开盘时，房产中介促销信息满天飞：

“今日盛况，卖疯了……单价2万元/平方米起，33-37平方米一房2厅总价60万起，56-61平方米3房2厅总价120万起，76平方米大3房两厅总价150万起，3.6米层高真公寓。”

这个价钱相比片区内其它楼盘，显然颇具诱惑力。苗头发现，这里已零零星星吸引了中海、金地、星河、仁恒、碧桂园等品牌开发商前来“淘金”，今年上半年，这里的新房均价在三四万元/平方米。

即便如此，从开盘到“停售”，恒大悦玺据说仅卖出不到100套。“应该是信心问题，那会儿市场上已经有很多恒大的负面了。”

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财新网于今年4月19日报道称，这个原名为“京基御景荟都”的项目，由京基实控人陈华卖给恒大地产，用以换取恒大汽车1.875%的股权。当时，该笔股权市值50亿港元，陈华将置换所得资金以成宇控股有限公司的名义，入股炙手可热的恒大汽车。

“御景荟都2栋主体工程”的施工方深圳市建集团，就是恒大“接盘侠”王忠明前些年“接手”的“深圳市建筑工程股份有限公司”的简称。苗头在上一篇文章王忠明去塞班岛度假了也有涉及。据其官网介绍，它始创于1952年，是国家一级大型施工企业，注册资本25亿元，拥有6大主力分公司、20多个区域公司和2个专业公司，“立足深圳、面向广东、辐射全国。”

“它专接恒大地产工程。”一位熟悉王忠明的业内人士称，恒大在深圳的旧改项目，也主要由王忠明负责“捣腾”。

在一个名为“全球深商”的官方网站上，王忠明作为“商会领导”、“会董”，身兼数职：深圳市建设（集团）有限公司董事长，恒大地产集团深圳公司董事长，恒大地产集团东莞公司董事长，深圳市建筑工程股份有限公司董事长。该网站还介绍，王忠明毕业于黑龙江八一农垦大学，获学士学位，历任中国深圳经济特区联华企业发展有限公司董事长、明诚国际（集团）有限公司董事长、香港耀灵有限公司董事长、深圳名士酒店有限公司董事长、江西翠林高尔夫球会董事长。

江苏华建总部位于江苏扬州，是恒大地产多年重要的战略合作伙伴。

巅峰时刻，恒大汽车曾创下市值超过7000亿港元的纪录。而截至今年12月24日17:00收盘，恒大汽车涨9.84%，报2.79港元，成交额3.02亿港元，市值302.54亿港元。

许家印、陈华、王忠明以及一起战投恒大汽车的中洲地产实控人黄光苗，都是“全球深商”核心成员。据公开报道，许家印找到陈华商谈入股恒大汽车事宜，是在2020年底，而早在去年12月2日恒大物业在港交所“敲钟”时，京基集团亦位列恒大物业基石投资者名单。

此次恒大汽车定增方案于今年1月24日公布，恒大汽车以27.30港元/股的价格非公开发行9.52亿股，募资260亿港元，其中就包括陈华这笔“以土地换股权”的50亿港元。

事与愿违，恒大债务危机爆发，形势陡然生变。今年12月9日，工信部公布了第351批《道路机动车辆生产企业及产品公告》，在上一批（第350批）公告中出现的恒大汽车两款车型（型号分别为HDE6470BEVA1F和HDE6470BEVA0F，均为恒驰5车型）未见踪影。

媒体报道，恒大汽车位于上海、广州等地的工厂已经停工，而天津工厂传来了员工讨薪的消息。最接近量产的恒驰5，在路试过程中据说门把手无法收回，又一次引发外界对恒大造车能力的质疑。

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经与京基内部人士打听，御景荟都项目于2020年4月30日正式开工。“先开发公寓和写字楼，商业地块的开发时间押后，估计老板和许家印敲定合作时，它刚刚打好地基。”

这个项目的建设单位一直是深圳市百纳投资有限公司。根据天眼查，百纳投资目前由深圳市晶南餐饮管理有限公司全资持有，后者法定代表人陈家俊，是现任京基集团副总裁，京基实控人陈华的二儿子。陈家俊同时也是酷派集团执行董事、行政总裁。

苗头查询得知，百纳投资的高管团队张军、朱礼仁和洪达举，已被邱洞明、施晓峰、郝占伟、陈康富所替代。很有可能，恒大财富“暴雷”之前，双方已达成“退地退股”的共识。

于今年3月，部分购买了恒大悦玺周边楼盘的业主发现，御景荟都的开发团队一夜之间换成了恒大的人马，项目名称也改为“恒大悦玺”。这些业主急了，因为他们在买房时被告知，这个地方将来会有“京基KKONE”等知名商业配套。KKONE是京基在深圳罗湖、福田打造和运营的知名购物中心品牌。

熟稔深圳房地产发展历程的人士都知道京基，这家早年与曾宝宝创办的“花样年投资”关系密切的房地产开发公司成立于1994年12月。长期以来，人们一直以为“克林顿营销事件”由曾宝宝、潘军一手策划操办。实际上，真正为这场活动“埋单”的金主，是陈华。

当时，京基在深圳华侨城片区开发的碧海云天项目经由深圳特区报策划组织，促成了已退休的美国总统克林顿在2002年5月23日，莅临碧海云天楼盘现场，并发表演讲，京基品牌一夜间家喻户晓。

陈华是广东湛江人，与绝大多数出身草根的粤籍房地产开发商一样，他也喜欢“抠户型”，应该讲，深圳房地产市场户型创新之所以领一时风气，与这些老板对户型的痴迷以及事必躬亲的务实作风密切相关。1995年，京基开发了第一个住宅项目——金梅花园；1996年12月，碧荔花园开盘售罄；1998年10月，京基碧云天成为深圳楼市第一个岭南风格的住宅典范；1999年，碧华庭居获国家建设部颁发的最佳户型设计奖。

从2002年起，京基地产进入了发展的快车道。2004年，京基被评为当年中国值得尊敬的房地产品牌企业；在这一年，京基隆重举行十周年庆典，英国前首相梅杰应邀出席。2011年12月，京基100正式入伙，这是京基倾力打造的城市综合体，主楼高441.8米，是当时深圳第一高楼、中国内地第三高楼、全球第八高楼。位于京基100大厦75-100层的全球顶级品牌酒店——深圳瑞吉酒店亦同时隆重开业，为此项目殚精竭虑5年之久，将满头“秀发”熬成白发的陈华邀来各界名流挚友欢聚一堂，共话创业的艰辛与喜悦。

后来京基“拿下”康达尔（已更名为“京基智农”）、入主阳光股份、投资酷派等大动作，令资本市场为之侧目。

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“如果不是因为中国恒大的债务危机殃及汽车业务，有可能京基会继续扩大非房业务的投资。”一位接近京基的人士对苗头说，陈华一直放手让陈家俊在资本市场寻找机会，而后者的确屡有斩获。

根据公告，陈华的成宇控股有限公司在恒大汽车的这笔投资，是要“自愿锁定12个月”的。但是现在，“整个项目又都转回来了，前期的购房户正在办理退房，还没完全理清。”该人士介绍，在恒大内部理财平台“暴雷”后，京基内部就通知要求做好项目的全面交接。

事实上，御景荟都只是京基南约炳坑村旧改项目的一部分。该人士称，南约炳坑村旧改占地面积15.38万平方米，建筑面积超过102万平方米，物业形态包括商业、住宅、办公、公寓等。“这几个月受恒大事件影响，整体征迁工作有所阻滞，但目前已经在加快。”

旧改是块“肥肉”，但同时也因为它要经历立项审批、规划审批、主体确认、用地出让、开发建设等多个环节，耗时长，投资大，追求高周转的开发商轻易不敢在旧改前期浪费时间。相比之下，像京基这样旧改资源丰富、经验老道、本地人脉熟络的本土开发商，就很受外来开发商称羡与青睐。

京基在深圳手握多个旧改项目，包括木棉湾、水贝村、长源村、沙一村、上下屋及田心旧村片区、珠光村、蔡屋围城市更新统筹片区、南约炳坑等在内，建筑面积规模超过800万平方米，货值数千亿。

“恒大汽车只是个案”，上述人士续称，“未来不排除京基会与其它在非房领域有独特竞争优势的商业伙伴合作，当然也可以继续考虑‘鸡蛋换粮票’或‘土地换股权’的方式。”

恒大汽车的确只是个案——它缔造了“房地产造车”的荒诞，然后迅速陨落。2020年11月，恒大出售所持广汇集团41%的股份，套现148.5亿元，后者曾是国内汽车经销商龙头。2021年5月，恒大再出售恒大汽车2.66%的股权，套现106亿港元；11月，恒大汽车将旗下的电动传动系统e-Traction以200万欧元（约合人民币1452.04万元）出售给英国电机制造商Saietta集团，并免除向e-Traction提供的约2120万欧元（约合人民币1.55亿元）贷款。2019年3月恒大汽车购入e-Traction时的价格是5亿元。

也是2021年11月，恒大汽车将旗下轮毂电机制造商ProteanElectric出售给英国电动汽车制造商Bedeo，但交易价格未透露。恒大于2019年5月买入该公司时花费5800万美元（约合人民币3.69亿元）。