作为商业地产的“老大哥”，万达曾多次试图进入深圳，但一直未曾如愿。

　　近日，大连万达商业管理集团股份有限公司宣布，通过公开投标形式，取得深圳市光明区乐府广场项目集中商业物业承租经营权，这意味着万达集团首次进入深圳。根据该集团的预期，深圳即将迎来首座万达广场。

　　至此，万达投资团队终于就深圳区域“交卷”，但无论就入市时间还是商业体量来说，这深圳首座万达广场似乎不具备独一无二的竞争力。

　　而且，据不完全统计，到2021年，如何解决小产权房问题，除了万达广场外，光明区还有大仟里、龙光玖龙台、勤诚达K+PLAZA等7个商业综合体入市。“外来和尚”万达该如何突围？光明区缘何吸引众多房企抢滩？未来几年内，光明的消费能力能否支撑这超50万㎡商业物业？

　　抢滩：打造为深圳首座万达广场

　　5月30日，深圳市特区建发投资发展有限公司在深圳联合产权交易所发布《深圳市光明区乐府广场集中商业物业招租信息公告》透露，将光明区乐府广场44885.93平方米商业对外公开招标，出租期限为9年5个月，租金挂牌价格为48元/平方米/月，免租期限为12个月。

　　7月18日，大连万达商业管理集团股份有限公司宣布，通过公开投标形式，取得深圳市光明区乐府广场项目集中商业物业承租经营权。万达商管预期将该项目打造为深圳首座万达广场，面积约5万平方米，地铁6号线观光路站将与广场3层直接相连，定位为光明区首席休闲娱乐目的地、园林式特色体验购物中心。

　　据美联物业全国研究中心统计，截至2021年，光明区共有7个商业综合体超50万㎡的商业物业入市。其中，超过10万㎡的有宏发光明大仟里，预计今年下半年入市；5万㎡10万㎡的有中粮云景广场、勤诚达K+PLAZA、龙光玖龙台;5万㎡以下的有绿地新都会、新地中央和盛迪嘉光明1号。

　　突围：依据居民需求来设置产品

　　戴德梁行深圳公司商业地产部主管及董事宋洁认为，随着深圳整体商业格局由一中心向多中心的演变，越来越多区域商业中心将不断兴起，光明是一个发展中的区域，无论是现有人口的消费升级，还是未来大量外来人口的流入，都将对商业消费升级提出更高要求。

　　短时间内有如此大体量的商业综合体入市，必然会带来同质化现象。论商业体量来说，万达广场的体量只有5万㎡，比不过宏发光明大仟里、勤诚达K+PLAZA、龙光玖龙台；论入市时间来说，预计今年下半年入市的已有宏发光明大仟里和绿地新都会。万达凭什么突围呢？

　　美联物业全国研究中心总监何倩茹认为，最乐观的做法就是，开发商找到和其他商业体的差异点，把区域外的客户如罗湖、龙岗的客户从东边引到西边去，“这就是非常厉害的商业”。但她转而说，“但是这种跨区域吸引顾客去消费的商业体比较少”。如果做不到这一点，那就把周边的顾客服务好。

　　万达广场素来走“中间路线”，其进入每个城市会有不同的策略，突围重点在于依据光明区域居民的生活需求去设置产品，再就是打造特色商业吸引点，把光明区域外的顾客吸引过去。

　　潜力：重大项目遍地开花

　　对于很多深圳市民来说，一提到光明脑中首先浮现可能是光明乳鸽、光明农场。的确，农业、田园风光是光明给人留下的初印象，与之相随的是偏远、发展缓慢。

　　从全市范围看，光明算是后发地区，目前还看不到高楼林立、车水马龙的景象。

　　光明也是全市少有几个还未开通地铁的区域，樟木头笔架山花园图片，辖区本地与外来人口严重倒挂，居民生活节奏相对缓慢，商业配套较市区落后。

　　这种状况逐渐发生了改变。光明区挂牌成立后，光明随即开始了“开挂式”发展。“打造世界一流科学城和深圳北部中心”成为光明全新发展目标，重大规划不断出台、重大项目遍地开花。

　　当前，光明区规划了一个99平方公里的科学城，占全区面积逾60%，相关配套也都是“高配版”。例如，光明区将围绕科学公园建文体设施，包括今年要开工的深圳科技馆、综合性体育设施、书城等，在光明中心区规划总长1.5公里的大型商业街。

　　深圳市中医院、中山大学附七医院等高水平医院也将布局光明科学城，此外光明还将引入中山大学深圳校区、中国科学院深圳理工大学等高校。

　　交通方面，光明区已经规划轨道、城市道路网、公交网，以努力补齐短板。南都记者了解到，光明区已有广深港高铁，从光明出发9分钟到深圳北，20分钟达福田，40分钟内可至广州南和香港西九龙，此外赣深高铁也正在建设；

　　未来还有两个城际线，分别从福田和南山中心区开始，在光明科学城建枢纽站交会后通往增城和广州知识城。连接光明与市区的地铁6号线明年5月将全面通车，光明区即将迎来“地铁时代”，未来地铁13、18号线也将经过光明。

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