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机构:深圳 2020年将有120万平商业开业 大体量项目集中于南山区

(来源:RET睿意德中国商业地产研究中心)回望年,在宏观经济向好和人口消费意愿持续高涨的影响下,深圳的商业地产稳定创新均衡发展。年深圳入市商业项目12个,总体量达109余万m?。南山福田等商业中心强者恒强,龙岗宝安等商业副中心逐渐走向成熟,深圳商业多中心形态初显。社区商业、夜经济、超级首店等已成为年深圳商业地产行业的关键词。本研究旨在从城市消费力及特性、商业市场表现、创新关键词等三大视角盘点深圳年商业地产行业发展情况,预测2020年趋势。一、深圳商业的发展背景

01、城市消费力

年深圳GDP持续稳定增长,预估达2.6万亿元,且年上半年深圳人均GDP显著高于北上广。

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数据来源:RET睿意德中国商业地产研究中心

从年统计数据看,深圳的第三产业占比61%,与北上广还有较为明显的差距,而从未来的视角看,相比于北上广超过70%的第三产业占比,深圳第三产业的上升空间仍然很大,未来商业的发展空间仍然充分,值得市场期待。

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数据来源:RET睿意德中国商业地产研究中心

02、人口持续保持高速增长

各城市年的人口数据尚未发布,但从2018的数据看,深圳人口虽然在大湾区城市中仅次于广州,但常住非户籍人口比例和数量都显著高于广州,能够为商业发展提供更多元化的发展土壤。

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数据来源:RET睿意德中国商业地产研究中心政府自2016年放宽落户标准、提升人才补贴以来,城市对外来人口继续保持极高的吸引力,近几年深圳人口净增长都保持在高位,2015年至今,年均人口增长都接近50万上下,“来了就是深圳人”对全国人才保持着较高的号召力。

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数据来源:RET睿意德中国商业地产研究中心

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数据来源:RET睿意德中国商业地产研究中心人口的快速导入,对新兴产业布局、加速的城市交通建设和宜商环境营造有着密不可分的关系,就业人群结构的持续优化,对城市消费力的提升,有着长期的提振效果。03、城市消费特性夜经济活力之城:从“餐饮、运动、娱乐”三个大板块来看,深圳都是中国夜生活的“第一城”。深圳也是中国夜晚健身人数比例最高的城市,超过70%的运动人口在晚上6点以后运动。

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深圳的电影夜场排片量位列中国第一,且显著高于上海,此外,深圳电影平均散场时间晚至凌晨01:17,是名副其实的夜生活之城。04、商业增量保持稳定深圳商业近年来年均商业项目增量都保持在100万m?以上,呈现稳定增长态势。

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深圳二十年商业演变图数据来源:RET睿意德中国商业地产研究中心百货已有多年没有新项目入市,随着年底芮欧百货撤出万象城,百货进一步边缘化。

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数据来源:RET睿意德中国商业地产研究中心二、深圳商业回顾01、年商业持续稳定入市 深圳本土企业持续发力年入市项目12个,总体量109.7万m?,入市情况与2018年110万㎡的体量基本持平,而且年开业的商业全部为深圳本土企业投资开发。

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数据来源:RET睿意德中国商业地产研究中心年强势商业开发商代表是卓越商业和宏发商业,开业总量都在30万㎡上下,其中宏发商业作为首次操作商业的公司,在年同期开业两座区域级大体量商业,总建面超过30万㎡。02、福田的深圳商业中心地位和商业价值进一步提升怡景中心城作价66亿元被香港领展收购,为深圳历史上第一次外资零售物业大宗收购,反映了外资对中心区商业价值的认可。

从“中心·天元”高端住宅,到“金地中心”写字楼启用,再到巨无霸商业One Avenue卓悦中心开业,随着岗厦片区超级旧改项目逐渐焕新,福田区的商业中心地位得到了极大的提升。

COCO Park在年开始密集调改,强化了高端美妆、潮牌、特色餐饮等品类,高端化商业调整和入市,并成功在深交所发行了45.76亿元的ABS项目。

PAFC MALL致力于打造多样化、多选择、多特色餐饮模式,引进50%未曾在深圳亮相过的特色餐饮店,为消费者呈现一个独特的餐饮娱乐世界。

领展66亿收购怡景中心城

2月20日晚间,领展(LINK)房产基金发公告宣布同意向卖方收购目标公司保怡物业管理(深圳)有限公司100%股权,目标公司旗下主要资产为深圳新怡景商业中心(即怡景中心城)。这一消息意味着深圳第一宗外资并购商业资产交易诞生了,这也是近三年来深圳出现的首次零售物业整售。

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“巨无霸”卓悦中心开业

One Avenue卓悦中心由卓越集团、金地集团、大百汇集团共同打造,总体量达28.6万m?。以其地理和体量的优势将金融中心、商业中心连成一片,真正的大CBD商圈得以确立。

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COCO Park高端化调整

年,星河将原君尚百货作为南区纳入福田星河COCO Park整体经营,北区继续升级,升级后商业管理面积将由7.6万m?增加到12万m?。场景和品牌都实现了升级,引入了如LADY M、阿拉比卡咖啡等国际优质品牌。

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PAFC Mall招商接近尾声

PAFC Mall在招商品牌上一贯严苛要求,不急于快速用同质化品牌填充,随着高水准重磅品牌的进驻,项目成为名副其实的深圳的城市中央客厅。

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03、社区商业价值日益凸显存量改造走向台前岁宝百货与盒马科技签订战略协议,涉及11家岁宝百货超市的升级改造,借助岁宝百货的优质位置,为盒马鲜生快速规模化渗入社区创造了条件,11月30日,全国首家盒马里在深圳莲塘开业。九方荟作为独具特色的立体生态社区商业,融合了自然,建筑,艺术,创造了宛如逛公园一般的轻松商业。深圳本土老牌百货天虹首次试水社区生活中心,以服务深入社区邻里,以空间场景实现价值提升。

岁宝超市改造成盒马鲜生

在陆续孵化了盒马鲜生、盒马菜市、盒马F2、盒马小站、盒马mini以及盒马Pick'ngo六大业态后。盒马第七业态“盒马里岁宝”(以下简称“盒马里”)社区体验式Mall首店,于11月30日在深圳莲塘开业,建面达到4万m?。

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九方与运泰合作的立体式生态商业

中航九方运泰建业合作的首个轻资产项目,并首次使用 “九方荟”—九方旗下全新子品牌,由九方运营管理,打造成独具特色的2万㎡立体式生态商业空间,定位“都市新生活中心”。

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生活大管家休闲便利品质生活中心

7月18日,仅1.8万m?的松瑞天虹正式开业,区别于其他天虹,在业态,体验,空间都实现了创新,定位“休闲便利的品质生活中心”;并致力以定制化的服务成为街坊邻里的生活大管家。

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04、夜经济持续发展项目都在探索适合自己的夜经济模式梅林生活中心和益田假日里等社区商业尝试24小时不打烊经营,夜经济成为商业的新体验模式,拉动消费;通常以餐饮作为夜间消费主力业态。

传统百货的夜经济探索

传统零售面临线上电商零售冲击,纷纷转变经营思路迎战,除开正常折扣促销,预售购物卡提前锁定,还会举办特色主题活动吸引转化,例如连续多年“68小时不打烊”活动,通过抓住夜间消费的噱头吸引大批消费者。

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社区商业尝试不打烊经营

首家尝试24小时不打烊的社区商业梅林生活中心,涵盖多品类餐饮和娱乐休闲业态,甚至还有马术训练。以全业态餐饮Mall的概念,囊括各种特色餐饮,实现一站式满足消费者24小时对美食的追求。

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24小时O2O潮圣地

考虑不同的业态和需求,实施不同业态分时阶段运营,部分24小时运营,西西弗首家书店+咖啡+文化沙龙概念店营业至凌晨2点。60%商户延长营业时间、20%商户提前营业。以全新模式和24小时的全天候运营引领体验式商业夜经济新高度。

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05、大面积超级首店成为人流发动机
年开业的Beeplus超级烘焙工坊,奈雪梦工厂,使海岸城商圈的客流集聚力进一步增强。作为深圳老牌网红店聚集区,海岸城商圈贡献了鲍师傅、喜茶、奈雪之茶等深圳首店,在年仍然历久弥新,见证新的网红首店崛起。

华南首家奈尔宝落地宝安海雅缤纷城,与壹方城一道进一步夯实宝安商业“双子星”的市场地位。

华为全球旗舰店在万象天地开业,vivo Lab在海上世界开业,作为中国科创中心,深圳不但汇集了全国尖端的研发力量,更在逐渐成为科技企业旗舰店落地的首选,这些企业正以更亲切的姿态连接消费者和品牌,推动深圳向着具有全球影响力的科技创新中心发展。

Beeplus超级烘焙工坊

年4月正式营业,堪称“全球最大的烘焙工坊之一”,面积近3000平方米。跨界联合烘焙、咖啡、酒水,潮玩周边,文创零售的创新集合店,以面向未来生活方式打造全新的智慧零售消费场景。开业以来,门店单日客流突破2万人次。

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奈雪梦工厂

1000㎡旗舰店。汇集烘焙、茶饮、酒水、零售产品等多条产品线,开业3天业绩近百万。在功能上,分成烘焙、牛排、零售、酒吧、茶饮、咖啡、娃娃机等15个板块,华丽梦幻的风格,首次亮相的奈雪女孩IP,为消费者提供多维度的新鲜感,实现品牌力的提升。

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华南首家奈尔宝

建筑面积8500㎡,实用面积达4400㎡,成为海雅缤纷城一大亮点,极大提升项目整体的辐射范围和吸引力。

包括有藏书2万的图书区,职业体验馆,宴会中心,亲子餐厅;仿佛童话世界般的空间场景设置吸引了众多消费者,客流如潮。年单店目标销售额1亿元。

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华为全球旗舰店

年9月28日,在深圳万象天地正式开业。是华为在全球的首家直营店,总建面1300㎡。顾客可以零距离探索华为最新、最全的产品、体验最快速的5G连接,华为全球旗舰店将会成为华为与用户之间新的连接中心。

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Vivo全球首家概念店Vivo Lab

vivo全球第一家概念店在深圳开业,赛博朋克风的外形,像一艘蓄势待发的宇宙飞船,传递vivo品牌升级迈入新阶段的愿景。场景打破了传统零售的边界,填充更具触感的音乐、影像和游戏等体验,打造沉浸式视听玩乐互动体验的目的地。

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三、2020深圳商业展望
01、市中心区域超大型城市更新项目陆续呈现
市中心区域超大型城市更新项目陆续呈现,,将为中心区域带来更大规模增量,项目旧改将成为城市更新主要形式之一,旧改项目主要分布在原关内。

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数据来源:RET睿意德中国商业地产研究中心2020年后将保留城中村文化传承,变“拆”为“治”,目前旧改以综合物业为主,无纯商业改造。02、5条地铁线开通在即有效提商业发展能级5条地铁线开通在即,有效提升光明平湖等城市周边区域的人气以及商业发展能级。

在2020年有5条线路开通,分别是2号线三期、4号线三期、6号线一期和二期、8号线一期、10号线,将有效提升中心区与周边区域的联系,提升周边区域的商业价值。对城市周边交通不便的区域有较大的商业价值提升作用,其中盐田、光明、平湖为首次通地铁,区域间因交通导致的发展差距有望逐步缩短。

03、大体量项目入市深圳多商业中心形态加强商业中心持续增强,同时外溢趋势明显,原关外区域商业价值逐步提升,商业副中心逐渐走向成熟,未来深圳多商业中心形态加强。南山区西丽和后海会有大体量项目入市,待入市的商业体量第一,共有42.2万m?,将进一步提升南山的商业能级。

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数据来源:RET睿意德中国商业地产研究中心

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数据来源:RET睿意德中国商业地产研究中心在2020年预计将会有120万m?商业开业,这个数字与年基本持平;最大体量的项目集中于南山区,南山的商业能级有望进一步提升;宝能环球汇有望填补大学城附近大体量商业的空白现状。

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