揭破小产权房的圈钱套路，二审改判！胡钦状师团队乐成署理上诉人（一审原告）
审理法院：南宁市中级人民法院，案号：桂01民终2735号
要害词：小产权房，农村团体用地，三产用地，，租赁，衡宇生意，消防

“地铁旺铺、即买即收租”、“低于时价70%的不动产、你心动了吗”.如许的小产权房告白用语在各地都很常见。
所谓的小产权房，是农村团体地盘上建设的衡宇，又称“乡产权房”。对比市面上开辟商正规贩卖的“商品房”，小产权房不是法令观点，他们之间存在以下几个显著的差别特性：
       1、商品房的地盘是国度全部，经房地产开辟商缴纳地盘出让金后就可以得到“国有地盘使用权”，住宅性子的地盘使用权有70年。小产权房的地盘是村团体全部，不行自由生意，只能本村的团体成员使用，每个村成员以户为单元都可分派到一块用于栖身的宅基地，简称“一户一宅”。 
       2、商品房购置时签署的《购房合同》是必需在本地的“不动产挂号中间”举行存案挂号。小产权房的《购房合同》只能生意两边小我私家持有，没有任何行政部分可以举行合同存案挂号。 
       3、商品房可以向银行贷款，举行抵押挂号。小产权房不行向银行贷款，也不行举行抵押挂号。 
       4、商品房可以自由生意，可以拿到属于业主小我私家的《不动产权证》，而且在本地的不动产挂号中间有挂号存案。小产权房不许可生意，个中部门衡宇也有响应的建设规划允许证，但拿不到属于农户小我私家的《不动产权证》，并且没有任何行政部分可以举行挂号存案。 
       5、购置商品房需要缴纳契税，小产权房无需缴纳契税。 
       6、小产权房无法管理户籍迁徙，户主的孩子无法享受响应地段的学区教诲。商品房交房后可以管理户籍迁徙，户主的孩子落户乐成后可以享受响应地段的学区教诲。

【案情先容】 
       2017年9月13日，原告陈某与被告公司签署一份《XX大厦衡宇使用权转让合同》，将某农村团体用地上的一套衡宇出租给原告陈某，租期25年。合同签署后，原告陈某才真正相识到小产权房的毛病，方才购置时妄想自制，没想到和商品房有那么大的区别。于是原告陈某与公司协商，要求公司退回当初的购房款。 
       在两边协商不下后，原告陈某将被告公司告状至法院，要求排除合同，并要求公司退回当初缴纳的购房款。 
       一审法院认为：合同签署的内容是“使用权转让”，也就是租赁合同，并非“全部权转让”的衡宇生意合同。小产权房虽然不行“自由生意”，可是可以“自由租赁”。以是法院驳回原告陈某的诉讼请求。原告陈某上诉。

【二审状师诉讼计谋】
二审中，胡钦状师团队作为陈某的署理人，对一审讯决中不公平的内容提出以下几点意见： 
       1、虽然合同属于“租赁”，是有用的，可是法令划定最长的租赁限期是20年，凌驾的5年是无效的。 
       2、合同中有约定：被告公司假如过期90天交房，原告陈某是有权排除合同的。此刻被告公司由于资金欠缺，涉案衡宇处于烂尾状况，底子无法竣工验收。在原告陈某告状之日，被告公司已经过期90天以上未能交房，合同目的无法时效，以是原告陈某有权单方排除合同。

【法院讯断成果上诉人陈某胜诉】
末了，在胡钦状师团队据理力争的积极下，二审法官采取了状师的署理意见，二审法院改判： 
       1、排除《XX大厦衡宇使用权转让合同》； 
       2、被告公司（被上诉人）向原告陈某（上诉人）全额退回购房款。
真正做到了“让每一个老黎民感觉到公平公理”。

【状师点评】 
       因为小产权房克制“自由生意”，因此开辟商的套路就是接纳“租赁”的模式举行生意业务，约定出租的时间长达几十年，而且需要付出高额的“租金”，而这“租金”实在就是特殊意义的“购房款”。糊口中一般的租房只需要预先缴纳几个月的租金罢了，以是这类小产权房的“租赁合同”并非正常的“租赁”，而是变相的“生意合同”。