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“深圳房价”上天了,刚需还买得起吗?

最近深圳的买房者,被整蒙了。

一方面,中国房地产协会官方宣布:3月份,一线城市房价全部下跌;其中深圳房价下跌1.21%,整体均价71790元/㎡。

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另一方面,深圳普通市民却被周边“房价上涨30%”、“光明二手房卖7万/㎡”的涨价声音吓坏了;

澎湃新闻4月8日及时报道:深圳3月二手房均价为65243元/平方米,环比上涨0.45%,同比涨3.32%。

“深圳房价”上天了,刚需还买得起吗?

深圳房价到底涨了?跌了?刚需还能买房吗?

知叔研究深圳3月房价数据,深感:深圳已经是一个对刚需不友好的城市了。

01 深圳房价进入:不同“题材”轮动上涨

深圳普通上班族,听到许多传言,比如“南山房价上涨30%”、“宝安中心区房价站上15万/㎡”、“光明二手房站上7万/㎡”

——这些,都是真的。

3月深圳复工,整体房价依然延续年上涨势头。只是上涨逻辑开始变化。

来自深圳中原监测,二手房均价整体上涨0.95%,领涨区域为宝安、罗湖

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来源:中原地产《深圳楼市3月月报》

年上涨最猛的片区是八卦岭(学区房),前海、高新园(小户型),多为4060㎡小两房;

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背后上涨逻辑是孩子上学刚需、前海扩容、高新北区、西丽站规划刺激。

2020年1月开始,深圳其他区域学区房开始一轮上涨趋势。

名校扎堆的罗湖翠竹、东门片区,福田八卦岭、百花、香蜜湖片区,对应小区房价都有至少10%上涨。

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其中长城花园为1989年物业、旭飞花园1995年物业、金丽豪苑2000年物业。

1月开始,延续至今的另一波上涨主题是:沙井、光明、坪山,有规划利好的深圳边缘区域。

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光明上涨最猛,规划利好是光明科教城(深圳北部中心)、地铁6号线8月份开通;

得益于光明实验学校落地,光明大第的二手房挂盘价已站上7万/㎡,成为光明区域价格标杆;2020年,极有可能带动光明区域房价上涨。

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沙井房价上涨背后两个利好:一、西部地标70万㎡综合体 “沙井海岸城”今年入市;二、“宝安区政府搬到沙井”的传言。目前,片区二手房价已蠢蠢欲动。

坪山被定位为“城市副中心”,近些年正在火热建设,囿于交通不便,房价近两三年一直不温不火。

地铁14号线直通罗湖、福田,但要到2022年通车。

不过现在市区价格上涨过高,对刚需的挤压效应,可能拉动坪山价格今年上涨。

02 区域房价分化严重,刚需被迫东迁

整体来看,年至今,深圳房价西涨东稳。

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来源:中国指数研究院

西部南山、宝安领涨,东部罗湖、龙岗、大鹏等区域稳中有跌,区域分化严重。

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其中,罗湖领跌的是不在学区房范围内的老破小;龙岗从坂田到大运新城的巨量二手房(不乏5年内次新盘),房价近23年跌跌涨涨,始终保持4万左右均价。

多亏罗湖、龙岗、大鹏等片区房价下跌,拉低深圳房价整体涨幅;不然,深圳房价水平真的冠群中国,吓坏国人。

而这些区域房价,只能寄望深圳房价整体“水涨船高”拉一把,还有市区被挤压外溢的刚需购房需求。

知叔整理了每个区域,价格最低的刚需小两房:

“深圳房价”上天了,刚需还买得起吗?

如果想200万以内购置一套刚需自住小两房,只能去东部坪山、龙岗、盐田、大鹏,还有罗湖老破小。

如果想在宝安、龙华,购置一套有公共交通的刚需小两房,成本至少要300350万;

如果想在南山、福田、光明,购置一套有公共交通的刚需小两房,成本至少要350400万。

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上图中南山、福田、光明等房源,多为公寓、办公性质

300万以内,在市区几乎买不到刚需小两房了。

这就是深圳房价上涨的现实。

所以,刚需尽快迈出第一步,赶紧上车吧;不然可能就要被“赶出深圳”了。

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