初夏的时节，深圳当今社会的房价大盘却极度怪异。

自 2 月深圳颁布了 " 自杀未遂式 " 房价宏观调控经济政策后，深圳房价一瞬间冰，二手货房成交量溪谷式上涨。

挪动瓢沉瓢！

严苛的房价宏观调控经济政策下，深圳独有的小产权房市场却谜样的火了。

特别有旧改征地市场预期的小产权房，着实火热极度，成交量额有吻合股商品房平均房价的态势。

小产权房消费市场狂乱的另一面到底有什么奥妙？

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冰凉的深圳二手货房消费市场，狂乱的小产权房消费市场。

4 月的深圳房价或许有一点见光死此消彼长的觉得。

一名中介机构说我，深圳某一默默无闻旧区，前段时间前上看小产权房的人多了很多。

依照小产权房的买卖规矩，成交量都是按 " 套 " 进行买卖，这儿的一房一厅卖 60 万到 65 万元以上，两房一厅要 100 万元以上。

（小产权房历经 " 精装修 " 后发行）

若按此产品价格排序占地面积的总价，房价吻合一万元。

而在上年，还是这个市中心区，小产权房的房价也但是才一万元。

狂乱的消费市场，还在急速高涨。

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为何深圳的小产权消费市场这般狂乱？其原因主要有四个。

第二个其原因此次深圳房价宏观调控朱泽内了，二手货房按揭比率大幅提高，杠杆率大幅上升。买房人葱们对二手货房消费市场已经却步。

二手货房买不起，限价新房买不到，两头夹空。

住房消费市场需求没变，还在急速增长，多重因素刺激下，小产权房消费市场成为最后的选择，消费市场热度快速高涨也就成了必然。

第二个其原因深圳的土地太稀缺了，投资客太多，深圳房价严苛宏观调控，限购限售，买不到商品房，就买小产权房，既可以升值，更重要还是赌征地。

据了解，进入 4 月，一些即将征地的小产权房产品价格上涨明显，均价甚至已经超过 5 万元。

在官方的二手货房成交量参考价中，沙井的数个小区均价基本上在每平方米 4 万至 5.2 万之间，与小产权总价已经相差不大。

在罗湖区，部分有旧改市场预期的小产权房挂牌价已经飙至每平方米 6 万元左右。

近两年，深圳征地进程明显开始加快，随着岗厦、蔡屋围、大冲、白石洲、上沙、下沙这些著名的旧区相继被拿下。

一栋栋农民楼被夷为平地，随之而来的就是原住民通过征地暴富的各种传说。

对于很多资金有限的投资客来说，

第四个其原因则是深圳颁布的棚改经济政策，明确指出，深圳未来棚改计划从原定的 30 年缩短至 20 年。

过去深圳旧改征地进展一直十分艰难，由于必须征得 100% 的居民同意，很多老旧小区的征地在前期征询意见层面就停滞不前。

很多住户漫天要价，坐地还钱，使得征地工作无法推进，所以买入 " 小产权房 " 变现的风险挺大。

但这两年形势发生了变化。

旧改经济政策的变化明白无误的说消费市场：旧区的征地改造要大大加速，" 小产权房 " 通过征地洗白实现巨大溢价的机会来了。

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但是，狂乱的小产权房消费市场另一面，隐含的风险，不得不防。

深圳小产权房三大风险，在这儿必须提醒大家，毕竟谁的钱都不是大风吹来的。

第二个风险是 " 违章建筑 " 风险。

从去年到今年，监管部门多次明确 " 小产权房 " 一律不予确权登记。

不排除未来政府对小产权房采取对待钉子户实施棚改的强硬经济政策。

深圳福永鸿福花园就是这样的代表之一。

鸿福花园地块原本是一个金属公司通过招拍挂从政府买来的工业用地，申报时为 2 栋工业厂房，结果被违规建成了 8 栋 21 层高的小产权房。

鸿福花园共有 1280 套住宅，外观上与商品房小区相似，又靠近地铁口，建筑质量也不错。

上百万的现金，其实当年完全可以购买两套 400 万的商品房，但很多人贪图小便宜，选择了小产权房。

由于开发商在售楼时，一直宣称鸿福花园是福永的村委统建楼，可以分期贷款六年，而此前深圳的村委统建楼都已成功建成并入住，这也成了购房者们认为没有风险的依据。

没想到媒体曝光后，鸿福花园成了经济政策严打的对象。从此，所有业主欲哭无泪，叫天天不应，叫地地不灵。

第二个风险是深圳小产权房偷面积情况十分严重。

比如你花了 70 平米的钱，可能买到的只有 50 平米，等到征地置换的时候，开发商可不会依照你所谓房本上的 70 平，而是根据实际用面积置换。

那你到手的商品房就只有 50 平，这些损失都是要折算到你购买的总价里面去的。

第四个风险是购买小产权房需要全款。

动辄一百多两百多万的资金长期沉淀在这儿，又无法抵押贷款，都是要排序成本的。

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面对当今社会狂乱的小产权房消费市场，深圳的小产权房到底能不能买？

如果是其他城市，笔者的建议一定是不能买。但深圳的情况太特殊了，必须具体情况具体分析。

深圳 " 小产权房 " 相比较商品房来说，优点太多，比如不限购，不需要购房资格，没有国土局备案也就没有房产税的担忧，低总价低总价，租金回报率高，征地了可以按 1-1.3 倍赔偿。

只要深圳土地仍然稀缺，商品房产品价格急速上涨乃至高位横盘，小产权房的消费市场就会永远存在。

特别是深圳计划到 2035 年，筹集各类住房 170 万套，其中有 6 成是保障房，这么多保障房从何而来，大部分都将来自超 500 万套的小产权房。

如果你囊中实在羞涩，又真的很想留在深圳，小产权房可以买。

当然，可能很多朋友会问，如果我没有深圳的房票，买不了深圳住宅，又不想买风险较大的小产权房。

那么，我还能买什么？答案是：商务公寓。

其实深圳已经为外地人悄悄的开了一个经济政策口子，就是商务公寓。

近日深圳住建局发文：商务公寓可通管道燃气！

重点提到：新建住宅以及其他需要使用燃料的建设项目（商务公寓、宿舍项目）应当配套建设燃气管道及设施。

如果是其他城市的商务公寓，就算可以通燃气，如果你问我能不能买？

唯一答案：拒绝购买。

但深圳的商务公寓有点特殊，应该说很特殊。

自深圳 2 月颁布房价宏观调控终极大招后，深圳商务公寓和住宅的经济政策剪刀差越来越小。

比如按揭成数，所有银行都参照二手货房官方指导价评估放贷，两套住宅动辄 6 成、8 成按揭，公寓按揭只要 4.5-6 成，比住宅更有优势。

增值税方面，住宅免征从 2 年变成 5 年，普通住宅标准也很严格，一不留神就变成了豪宅，要交豪宅税。

可以说，住宅和公寓的税费差距缩小了。

经济政策面观察，既然可以通燃气，下一步部分商务公寓也可以参照住宅，享受到其他一些利好的经济政策。

这种态势越来越明显。

最关键，在深圳的一些核心区域、热点区域，如福田香蜜湖、南山深圳湾、前海等，目前新房只有公寓供应，没有住宅。

最特别的是，深圳的商务公寓不限定最小分割单位，不限定销售对象，不限定转让对象。

如果你买的是深圳南山区、福田区商务公寓，还可以享受学位房待遇。

看明白了吧，这就是深圳的商务公寓。

经济政策寒冬下的深圳房价，至少今明两年房价别想再涨了。

买不起二手货房，打新买不到一手房，你又不想买小产权房，深圳特殊的商务公寓，良好的流动性，此时反倒成为了优质的资产。

这就是魔幻的深圳房价。

这就是怪异的深圳房价。

以上是正文。