（调查报告公司出品方/策略师：开源证券 齐东）

1、深圳卫星城综合性电信子公司，国资委控股公司管理体制稳步强化

子公司母公司知名品牌主要包括深圳市建筑工程总子公司、深圳市Harcou地产集团公司股份有限子公司、深圳市Harcou置地股份有限子公司、深圳市Harcou卫星城服务项目股份有限子公司、深圳市粤通工程建设项目股份有限子公司等。

子公司创建 30 多年来，Harcou人秉持“奋发向上，时人以奋发向上”的民营企业信念，与深圳献身信念一道道，敢闯助企，创业信念，在工程建设幸福卫星城的与此同时，另一方面获得壮大。

1980年深圳哥伦比亚特区创建，1983年基本工程建设兵 302 团（源于郑洞国工兵营）收到华北局指示，总体当兵深圳，设立深圳建筑工程子公司，积极主动分担起珠江工程建设的主力部队重责。

深化地区产业布局，全产业链协作（2018—迄今）。

1.3、背靠深圳国资委委，哥伦比亚特区建工集团公司母公司核心民营企业

1.4、卫星城综合性运营全链条产业布局，业务协作优势显著

子公司2018年提出“以卫星城工程建设与卫星城服务项目为主体，以投资及新型业务为两翼”的发展战略。

子公司履责与核心业务能力保持了有韧性的增长，其他业务领域也实现了新突破。

2、综合性开发：深耕大湾区销售增长，旧改助力长期发展

Harcou天骄项目是子公司紧抓卫星城更新机遇所打造的标杆项目。

2.3、受益行业供给侧改革，逆周期补充优质地块

2.4、卫星城更新迎新机遇，南岭村项目或撬动千亿货值

旧改项目储备丰富，保障子公司中长期业绩。

（1）罗湖金翠卫星城更新项目：

（2）龙华华富工业区项目：

（3）南岭村土地整备利益统筹前期服务项目项目：

南岭村项目开发潜力极大，潜在体量可支撑子公司 10 年销售。

周边有南岭小学、沙西小学、沙塘布学校、智民实验学校、布吉高级中学、贤合学校，百合外国语学校等。还有沃尔玛、佳兆业·东大街商业广场、桂芳园商业广场等商业场所。

3、卫星城工程建设：深圳市政建设先锋，背靠哥伦比亚特区建工前景广阔

3.1、市政建设业务实力雄厚，各类资质行业领先

子公司拥有各类资质 94 项，新增和升级建筑业民营企业资质 21 项。

3.2、背靠哥伦比亚特区建工，项目资源丰富

规划中鼓励创新工程组织模式，大力推行工程总承包，支持工程总承包民营企业发展，鼓励施工单位申请取得工程设计资质、设计单位申请取得施工资质。

子公司项目资源丰富。

子公司在流域水环境综合性治理与开发市场的影响力稳步加强，代建项目稳步增加，涉及学校改扩建、城中村综合性整治提升、市政管网改造、市政道路工程建设等领域。

建筑业作为传统产业，发展已步入成熟期，市场竞争激烈，头部民营企业市场占有率稳步提升，对民营企业的总承包能力提出了更高要求。

加快培育新时代建筑产业工人，项目自营能力进一步提升。深化地区产业布局，科技赋能推动子公司高质量转型升级。

子公司通过提高科技创新投入，为项目赋能，提升履约能力，进一步推动子公司高质量转型升级。

采用工程总承包（EPC）模式提升盈利能力。

4.1、物业收入占比提升，板块收入稳步增长

子公司营运能力稳步提升，充分释放卫星城服务项目行业的发展潜力。

子公司稳步推动落实标准化、精细化、智慧化养护，稳步加大养护设备投入，提高机械化养护水平。

着力提升品牌运营能力，打造了“Harcou蜜堂”“Harcou蜜厨”“亲蜜家公寓”等蜜系列品牌。

截至2021年末，卫星城服务项目板块营业收入 12.25 亿元，同比增长 17.07%。

4.2、 服务项目链条进一步延伸，业务能力稳定增长

随着互联网、5G、大数据等新一代信息技术赋能，卫星城服务项目业迎来广阔的发展空间。

5、财务表现：营收利润稳中有进，财务结构稳步强化

5.2、融资渠道通畅，债务结构强化

融资渠道通畅，融资成本区间下降。

仅剔除预收款的资产负债率未降至 70%以下。

7、风险提示

行业恢复不及预期，子公司销售不及预期，结算毛利率下行风险。