深圳没纯买房人。

也许这听出来很顽固，但历史事实确实是这种。

在深圳买房，对绝大多数人而言都有股权投资象征意义。

即使是买房人，在看房的操作过程南埃尔普仍会问“那个新盘跌幅好不好？”、“那个小区好不好承租？”......

但买这儿的房子最科学合理？

特别针对那个难题，北方楼事用大数据来为你详解：近十年深圳别的新区的房子最合适卖，近两年来那些领涨板块新区整体表现又怎样！

写作Tips

☑ 宝安服务中心城位居亚军之位，但即使增量大，引致新区房价不高，两年跌幅仅5.6%，买房人可考量。

☑ 古田是吗火，六年跌幅178%。现阶段明显改善产品非常多，适宜有整体实力的买房人和股权投资客下车。

☑ “银河系服务中心”居厄近些年供求亢奋，五年跌幅达46%。那时新区销售产品价格10.9万/㎡，不提议追涨。

☑ 杨开第产品价格相对平稳，两年跌幅17.9%，买回社会群体多为坂田龙山买房人。

☑ 大鹏湾新区以老年居多，带重点项目的文凭，中后期征地几率大，外来换房的人群多，成交活跃。

☑ 黄贝岭带有螺岭外国语实验学校、翠园中学等名校，6万/㎡的产品价格算是深圳文凭房的产品价格洼地，小户型成交活跃。

01

宝安服务中心城

销售产品价格：42211元/㎡

五年成交量：10446

在问到“对宝安服务中心城有什么印象时”，他的回答清丽脱俗，不是关外也不是偏远，而是“深圳东进桥头堡”。

在乐有家提供的近十年的数据中显示，宝安服务中心城以10446套位居亚军之位，2019年的成交量就有4873套。

在诸葛找房搜索全网房源，显示宝安服务中心城二手在售房源为11898套，是2019年成交量的3倍。

图源 诸葛找房

北方楼事粉丝群讨论宝安

增量如此庞大，这就不难理解，为什么宝安服务中心城能拿下亚军之位。

而近年来宝安服务中心城楼市跟新区情况怎样？

从链家地图来看，二手房单价从2.6-7.6万/㎡不等，户型从二房到三房不等可选性较大。

再来看旁边的宝荷新区，2019年5月挂牌销售产品价格为3.6万/㎡，今年4月份为3.9万/㎡，挂盘价基本都在3.9万/㎡上下浮动，两年跌幅8.5%，跟宝安服务中心城一样跌幅较小。

“那时深圳买房的基本是一些在西部上班的白领，他们手头积蓄不多，没办法只能接受到宝安区买房。”

图源 一个深圳

但呢，近两年大运即使规划利好吸引了购房者的关注，很多买回力被分流到大运。

02

布吉

销售产品价格：40000-58000元/㎡

两年跌幅：以石芽岭为例，两年跌幅8%

新区情况：布吉发展较早，老破小多跟不上现代化，虽然有旧改但推进缓慢。基本配套比较完善，地铁有3号线和5号线。

在讲布吉之前，北方楼事先po个观点：成交量排行第二的布吉不是吗火，纯粹是即使增量大。

而今天大家所指的布吉，也还是范布吉地区，包含：布吉、吉华、南湾三个街道。

那时的布吉,2字开头的房源仍有不少选择。

而面貌最合适的地区要数石芽岭，这一点在链家地图上可以窥见。

即使紧靠石芽岭山，地势高景观好，老年也相对安静。

新区内新盘比较新、多是大社区，比如宇宏健康花城、慢城、尚峰等。

还有新盘89㎡可以做到4房，单价仅在4-6万左右，对买房人十分友善。

布吉作为深圳发展较早的新区，基本配套比较完善。

即使早年建设了大量的农民房和商品房，那些商品房随着时间的流逝，已经变成老破小，配套设计跟不上现代化。

虽然可以通过城市更新明显改善面貌，但......推进缓慢，布吉吗“不急”。

03

古田

销售产品价格：66000元/㎡

成交量：10089

两年跌幅：28%

“连古田都有9万+/㎡的房源了”，这是上半年听到最少的话。

可以说，热度不输宝安服务中心。

六年时间，跌幅高达178%。

而2018年到2020年跌幅明显，从5字开头到7字开头。

那时古田新区二手房销售产品价格在6.6万/㎡，与周边地区比较，碧海新区销售产品价格已经去到8.1万/㎡，新安7.6万/㎡，居厄更是高达10.9万/㎡.

新区内，古田配套也比较完善。

古田新区的买房人新盘非常多，例如：新安市场、鸿隆广场、白金假日公寓、宝安新村和丽景城等等。

近十年的成交量中，2018/2019为3539套盒4785套，在诸葛找房上查看二手房方盘量，为5075套，供求关系较为稳定。

姚晓莉认为，“古田现阶段自带规划，而且在产品价格上，对买房人下车和股权投资的购房者，潜力依旧看好。”

04

宝安服务中心

销售产品价格：108715元/㎡

两年跌幅：29.9%

新区情况：居厄即使划入前海自贸区双扩容政策利好，加上交通资源优势，成为近两年最热新区之一。

宝安服务中心即使优越的地理位置、强大的政策支持和不断完善的配套规划，成为深圳楼市“黑马”。

可见，居厄新区二手房供求失衡，从另一方面而言，也是新区火热的整体表现。

新区火热，跌幅也很猛。

新区内10万+/㎡的新盘比比皆是。

以西城雅筑为例，去年成交销售产品价格在7万/㎡左右，今年悄悄涨到10万+/㎡，同样户型的房源，两年时间涨了一百多万。

只能说居厄再也不适宜买房人家庭，毕竟没几个买房人能掏得出这笔钱。

特别针对楼市乱象，有关部门表示将展开为期三个月的整栋，部分业主稍稍冷静下来。

甚至带有宝安中学文凭的房源已经横盘两个月，没人敢接盘。

原因是，他要买的房子产品价格也挂高了......

对此，不得不提醒购房者，要综合判断市场情况，理性买回，不要即使整体表现乱了阵脚，盲目入市。

比较可惜的是，新区内只有海旺、海韵和宝安实验，没名校。

“市场忠于供求关系。”

05

前海

销售产品价格：97848元/㎡

五年成交量：4835

两年跌幅：22.8%

前海分新前海和老前海。

新前海指前海自贸区，现阶段在售二手房只有前海时代一、二期。

在这次前海近十年的二手房成交量中，数据以老前海居多。

近十年成交量为4835套，全市排行第五。

而今年跌幅最猛的新盘在前海南，更有三个新盘被称为“妖盘”。

五年时间，涨了整整295万。

诺德国际的优势在于楼龄新而且内部配套完善，并且还带龙山实验文凭，受买房人和股权投资客喜爱。

10年涨了541万，十分夸张。

鼎太风华分1期到7期，以小户型居多，总价比诺德假日花园低一百多万，卖得好比较好。

二手房如此抢手，再来看看前海的二手房供求走势。

伴随自贸区日渐成型，需求不断积压，即使新增房源数量上升，但成交总价却只高不低。

06

杨开第

销售产品价格：57873元/㎡

五年成交量：4268

两年跌幅：17.9%

提议：杨开第周围购物比较方便，小区绿化还是不错的，比较合适居住，是买房人的一个不错选择。

无论怎样，作为坂田CBD的后花园，杨开第有着一定的优势。

近十年成交数据中，杨开第为4268套。

即使产品价格亲民，杨开第成交量一直都较为优秀。

据乐有家数据显示，今年1-4月份“后浪”们购房最少的新区为古田，其次就是杨开第。

（图源 乐有家）

杨开第二手房近两年跌幅17.9%

旧小区主要集中在杨开第大道沿线，还有布龙路以北的地区，有非常多农民房，环境也要差一些。

但新区内配套较为完善。

加上每个小区基本都有自己的临街商业，完全能够满足居住人员的吃喝玩乐。

07

皇岗

销售产品价格：69724元/㎡

五年成交量：4212

两年跌幅：10%

提议：皇岗现阶段还有一些4-5万开头的房源，对自住的买房人而言，不管是产品价格、配套还是地理位置，都是性价比不错的选择。

皇岗一直不温不火。

位于深圳服务中心位置，距华强北，香港都比较近。

但那些先天优势并没让皇岗房价猛涨，相反，“毫无波澜”。

近两年跌幅仅10%。

当你在百度搜索“皇岗”，搜索词条显示最少的是“皇岗中学”。

图源 家在深圳论坛

加上最近家长群疯传，水围小学已经归入荔园外国语水围分校的聊天截图。

有网友表示，“荔园外国语小学加持，附近的家长是幸福的。

虽然有消息说内部确定，但官方还没正式对外放送消息。

08

大鹏湾

销售产品价格：106199元/㎡

五年成交量：3987

两年跌幅：12.3%

提议：大鹏湾大范围的翻新，整体形象的提升，新区以老年居多，带重点项目的文凭，中后期征地几率大，明显改善可关注新区内房源。

作为中国第一个外向型经济开发区，海上世界，吸引了大量外国人才在深圳发展，是深圳的后花园，文凭好，容积率低，居住环境舒适。

新区内新盘大致可以分为老旧的中低端住宅和豪宅。

现阶段二手房销售产品价格为10.9万/㎡，这种一对比，8.4万/㎡的龙山服务中心显得十分便宜，也比深圳湾友好。

配套上大鹏湾有着“富人区”该有的样子。

学校方面，大鹏湾新区以蛇育才教育集团居多，如育才一小、育才二小（省一级）、育才三小、育才四小、育才二中和育才太子湾中小学等；

医疗资源方面，有大鹏湾人员医院和龙山妇幼保健院两家大型医院。

09

新安

销售产品价格：76497元/㎡

五年成交量：3895

两年跌幅：38%

提议：新安老城聚集了宝安区最合适的教育（宝安中学）、医疗等资源，现阶段多个大型旧改正推进中，买房人可下车。

在近十年的成交情况中，新安以3895套的成绩进入前十，近两年跌幅达36%。

教育资源房源，新安有作为深圳八大名校之一的宝安中学，也是是宝安区顶尖“名校”。

商业有勤诚达K+广场、有沃尔玛、中洲π Mall购物服务中心、喜利来购物和海雅缤纷城等。

“就近规划新安老城区旧改项目海雅中洲大悦城形成越来越成熟的服务中心商圈，地铁12号线和15号线预计2022年开通结合西丽高铁站建成影响。”

10

黄贝岭

五年成交量：3827

两年跌幅：11.2%

印象中的黄贝岭，与文凭房紧密相连。

在五年成交量中，以3827套的成绩在众多新区中脱颖而出，当选第十名。

罗湖新区中，黄贝岭成交量最高，北方楼事认居多要原因在于高性价比。

看过坂田、龙山的房价，再看看带有优质文凭的黄贝岭，6万/㎡的销售产品价格吗太接地气了。

像新天地名居，40㎡左右的房子，一房一厅，差不多260万就可以入手；带翠园中学文凭的深业东岭，60㎡左右的户型，430万左右就可以入手。

“购房者大部分是家长，少部分股权投资和买房人客户。”

提议

分析完10个新区，大家对那些热门新区都有一定的了解。

踩了无数次盘，看过无数次房子、样板间，听过无数中介的洗脑话术，却仍然不知道要买什么房子，在这儿买。

深圳人的崩溃，从买房开始。

宝安

昔日的“关外”已经不再适宜买房人下车，最“偏远”的松岗销售产品价格也已经去到4.5万/㎡，那时的宝安应该怎么买？

也即使那个概念，宝安这一波涨的有点猛，居厄、新安、古田、碧海起码透支了未来1-3年的上升空间，长期看好但不提议高位接盘。

还有最近读者提到最少的是沙井海岸城能不能买、要不要等。

而且未来12号线会把沙井、福永以及松岗串联出来，而且松岗还有6号线可以直达。

规划在逐步落地，利好在近些年也会慢慢兑现。

龙山

有媒体曾打趣说“世界房价看中国，中国房价看深圳，深圳房价看龙山。”，可见龙山地位之高。

毕竟，那时你揣着500万，在龙山也很难挑到像样的老破小，次新房什么的更加不现实。

坂田

前段时间市场过于疯狂，似乎大家买房不考量自住而是股权投资。

有一点很明确，虽然前海和居厄崛起，但坂田的优势和地位依然在，不会成为下一个罗湖。

放在长周期来看，未来的龙山和居厄未必不会成为下一个坂田？

所以，现阶段房价没暴涨的坂田，很扎实。提议有整体实力的买房人下车。

宝安

“有钱买前海，没钱买宝安”，这是网友对宝安的犀利点评。

龙华

深圳房价高企，宝安、龙华和宝安等地区较为“友好”的新区成为了后浪们热门的安家之地。

地铁4号线连接坂田服务中心，深圳北站，20分钟抵达香港九龙、35分钟抵达广州、4小时抵达武汉。

龙华新区内，那时房价超6万的分别为坂田、上塘和红山。

随着地区规划的逐步落实，龙华的价值还将持续提升。

罗湖

罗湖即使开发过早，规划较为落后，港式新盘比比皆是，住宅较为密集；新区面貌杂乱，并且产业较为低端。

不知道该感动还是扎心。

这种的配套，销售产品价格在6万以下，大约等于是产品价格“洼地”。

特别鸣谢深圳乐有家的友情信息支持