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深圳小产权房和惠州商品房哪个好(房子过剩的时代来临了?)

最近这个话题拿出来讨论,主要是依据2023年2月15日,国新办召开了第一次全国自然灾害综合风险普查工作发布会,提到住建部在3年前就开始启动调研工作,调查覆盖了中国100%的城市,100%的自然村。中国的房子的数量是:6亿栋。不得不说,这个数据还真的挺震撼的。不仅数据震撼,调研的过程也十分仔细,堪比一次人口调研。发布会透露,这次房屋调查耗时三年,组织了500万技术人员,其中住建系统就动员了260多万人参与。建立起了统一的调查底图,统一的工作流程、统一的数据格式,以及统一调查时间基线。甚至还给予这6亿栋建筑赋予了“数字身份证”。

这些数据意味着什么呢?首先,来看这6亿栋是什么概念。农村和城市的房子具有根本差别,农村的方式基本是一户一栋,而城市一栋房子可能住几百户。因此,将城市和农村的数据合并,这本身就不具有合理性。其次,分城市和农村来看,根据住建部2022年1月公布的数据,全国有50多万个行政村,有2亿多户农民自建房。因此,这6亿栋三分之一以上是农村自建房,也就是一户一栋的方式存在,再次,6亿栋还包括各类建筑用房,也就是不仅仅是住房,是全国城乡建筑物的总量。

因此,要根据6亿栋的数据来判断中国房子的过剩,不管从哪个角度来看,都不具有合理性。

虽然这些年城镇化水平不断提高,农村人口不断往城镇转移,但是农村自建房还是保留的。另外城镇自建房的数量也不可小看,根据国家统计局数据,1998-2020年竣工商品住宅合计126亿平,占当前城镇住宅存量的40.6%,而自建房的比例从35.7%降至31.5%,虽然下降了,但比例仍然很高。这一点在大湾区是最明显的,深圳的小产权房数量绝对比商品房要多,包括像佛山惠州江门肇庆的一些郊区,2015年之前更偏向于买地皮盖自建房,存在大量的小产权房,也就是在2016年才流行电梯新房。仅仅是农村自建房和城镇自建房,这里的总房屋量估算一下最少也要超过3亿栋。那商品房又有多少呢?从国家统计局统计的数据结果来看,从2000年到2020年,全国住宅商品房销售面积总共是164亿平米左右。按照户均90平米计算,20年间,我国累计建造的住宅商品房数量约1.82亿套左右。综合1978年到2020年每年建的商品房之后,我们大概估算我国拥有的商品房存量大概在2.5亿套左右,把最近两年加上去大约在3亿到3.5亿套左右。按照每户3人算可满足10.5亿人居住。

从以上数据来看,不得不说房子真的很多,之前黄奇帆就曾经吐槽过,中国房子严重过剩,20%的人口建造了全世界50%的房子,未来肯定会有大量的房子会变被废弃掉。但我们仍然需要结合区域、城市规模等因素来看。但无论是6亿栋也好,3亿栋也好,其实我并不关心总数,在中国谈总数和平均数的意义一直都不大。

我更在意的是各个省份或者各个城市的具体数字,具体到住宅和商办的数字。这些数字我相信高层已经掌握了,毕竟在目前的大数据时代,只要有心就能厘清,而且住建部也说了,他们花了3年时间,500万个技术人员,我相信真实的数字肯定是有的。只是能不能公布又是另外一回事了,估计害怕打击到部分城市的购房热情吧。就说去年,贝壳利用自家的中介资源去调研,将3个月以上无人居住的住房定义为“空置住房”,整理出18个城市的空置率。数据显示一线城市的空置率较低,比一些发达国家都要低,强二线则在中等水平,也有不少二线城市都高于15%,甚至20%以上,大家可以网上搜,我就不放出来了。当时数据一经发布,引起了巨大的讨论,后来贝壳还是顶不住压力删除了报告并写了道歉说明。按照目前贝壳的市场占有率,我倒是觉得那个空置率报告还挺反映现实情况的。在更早之前,原住建部副部长仇保兴在“2022中国城市高质量发展智库论坛”上,说出了一个令人有点吃惊的数字:目前住房空置率已达15%,有的省份达到25%甚至30%。贝壳系主要分布在一二线城市为主,而仇部长在住建系统工作了十几年,掌握的是全国的数据。所以仇部长的数据会比贝壳的偏高很正常。再来看一个数据:人均住房面积。

广东是唯一一个人均居住面积低于30平的,而且十年间人均居住面积仅增加3.22平/人,是广东的开发商建房子速度慢吗?显然不是。而是人太多了,房子建造的速度都跟不上人口的增速。反观有些地方的人均居住面积已经去到40平以上,房屋是真的明显过剩。结合这三点,我想说明的是,中国的房屋分布极其不均衡,旱的旱死,涝的涝死。三四五线的房地产市场是真的没法再继续拉了,随着人口逐渐流失,出生率下滑,即便未来不新增土地供应,就是存量的房子也过剩了,大家不要对小地方楼市抱有一丝希望,真的没机会翻身。但一二线该把握机会的还是要努力上车,毕竟惠州房子再多,也不妨碍深圳的房价增长,就这意思。

所以,说中国住房过剩,但是不考虑城市、不考虑地区,都是没有意义的。

最后一点,发布会上特意强调,这次是花了三年时间全国摸底的,也就是2020年。我查了一下,当年的两会中有提及过:稳妥推进房地产税立法。也是那一年,住建部要求全面采集楼盘信息,网签即时备案,推进房屋网签备案系统全国联网。过去几年针对房地产税的提法就像月经贴一样,大家也就不当回事了。现在看来高层已经在一步步地有序铺垫中,到目前为止,全国所有的房子都有了自己的“身份证”,可以说目前开征房产税的数据基础、技术手段都已经备齐了。万事具备,现在只欠东风。这个东风就是市场,我之前就说过,房地产税不可能在市场行情冷的时候开征的,一定是在温和上涨的阶段。今年的市场大概率还是以稳定为主,不会出现整体过热,所以今年推出的可能性也不大,但是明年就未必了。现在的情况和过去两年不一样了,以前地方为了加速卖地,出台房地产税的动力不强。可是现在呢,自从民营房企倒台后,土地市场就没剩几个能打的,最近苏州的土拍,溢价率全部为0%,依旧是国企托底,这还是苏州。三四线城市的土地根本就没人接盘,这意味着财政收入就要缩水,很多部门就无法正常运营。

最近,还有一则新闻,河南商丘暂停了公交线路的运营,在之前很多城市都出现了类似的现象。这说明房地产行业的低迷,加之三年疫情,给地方带来的沉重的压力,部分城市的地方债压力可能难以承受了。