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深圳单房小产权房(首付100万买福田学区房!值得吗?)

近期,福田成为二季度的住宅集中爆发地,其中港湾之心这个项目相信不少朋友都没有听说过,今天我们详细分析一下首付不到100万入手福田的楼盘究竟如何?

港湾之心原来为自由港湾A栋,后面因修建地铁3号线由深圳市深福保(集团)有限公司进行拆除重建,整个项目位于深圳市福田区桂花路与凤凰道交叉口东南处,整体建筑面积2.05万㎡,地上8层,地下2层,是集居住、商业一体的项目,面积段为304套30-50㎡小户住宅,预计5月份推售,目前营销中心及样板房开放中;下面小编将从教育、交通、规划、商业、本体五大维度分析项目优劣弊及推荐指数;

1、地段规划来看:项目核心规划为河套深港科技创新合作区(深方园区),近年来多次被中央及地方政府点名的,从规划等级来说与前海深港现代服务业合作区一致,同时福田拥有很好的金融科技产业基础,结合福田保税区的土地储备,发展迅速;截至2021年11月,河套深港科技创新合作区深方园区已筹集科研空间67万平方米,已落地和对接的香港及国际优质项目132个,大部分项目极具前沿性、前瞻性、先导性;高净值人才涌入为未来区域圈层提升、物业价值提升将会很大促进作用;

推荐指数:5颗星

2、教育情况:

小学(福苑小学):2018年开办的一所高起点公办学校,规划设计36个教学班,其中100%教师拥有本科学历,70%教师具有国内外知名高校研究生学历,因小学暂无成绩可以评判,小编收集一些贴吧评论,仅作参考;

推荐指数:3颗星

初中(福田外国语南校区):2018年9月开办,21年首次出战成绩不菲,妥妥的中考黑马。2021年该校学生以594的高分荣获中考冠军,十大录取率达33.58%,排名为福田第一,同时学校口碑在家长中一直都很好。

推荐指数:5颗星

商业繁华程度:项目1公里范围内以零星街铺为主,仅能满足日常所需,无大型集中式商业,距离最近的马成时代广场,直线距离约1.3公里,步行约30分钟,作为老型商业,马成时代广场业态定位普通且商家入驻率不高,略显不变;

推荐指数:2颗星

交通通达性:距离最近的3号线福保站直线距离仅550米,同时毗邻京港澳高速,能够快速到达福田香蜜湖、南山华侨城以及宝安等地,但同时也面临这高速的噪音影响,这个对物业未来的二手售价上也有一定的影响;

推荐指数:4颗星

本体情况分析:项目作为拆除重建项目,目前同小区二手房指导价格为6.74万/㎡,咨询周边中介能够成交的价格预计8.1万/㎡,所以在价格上并不存在倒挂;此次推售为30-50㎡单房——一房一厅,在产品上相对比较单一,同时梯户比较高。从项目的户型图来看,基本都是1房为主,开放式厨房,布局和小户型公寓没有多大差别。如果考虑居住,适合没有小孩的夫妻、单身人士等。

推荐指数:3颗星

A户型大单间,开间3.25m,进深9.73m

C户型图一房一厅,开间4.3m,进深9.6m

G户型,大单间(可隔一房一厅),开间3.2m,进深8.5m

小面积的稀缺性与低总价还是可以吸引不少入门级客户购买,但据相关媒体报道项目土地属性的确是居住用地,但房本上是公寓,购买是需要购房名额的,这大概也是历史遗留问题造成。而且98年拿的地,70年产权计算,也只剩下46年的产权了。因此如果在价格预算可控的情况下,首付多50万,可以考虑仅有约700米左右的距离的航运红树湾项目,学区上同样也是福苑小学+福外南初中,主力产品为76-79㎡2房,更适合居家客户选择;

同时该项目突出优势是项目西侧对面就是红树林生态公园,无遮挡,未来居住的视野景观非常有优势,平时散步、休闲都有地方溜达,生态资源无敌了,还是非常适合居家的。

总结:基于以上5点的介绍,港湾之心的核心优势就在于首付100万入手福田优质学区,(因住宅式公寓属性未来也存在不确定,目前据了解同小区二手物业入学积分不受影响);但高梯户比,小面积不管是现在居住还是未来的投资转手,都会受到很大限制,因此整体项目评星为3颗星;