深圳小产权房网房地产数据周报20170722
时间：2017年07月24日 13:00:57 中财网
1.最新数据【方正地产】本周地产板块上涨0.1%，沪深300指数上升0.69%，相对收益为0.59%，板块表现弱于大盘。本周地产重点公司平均上升0.83%，相对沪深300指数上涨0.14%，地产重点公司表现强于大盘。本月地产重点公司平均上升2.68%，相对沪深300指数上升0.99%，地产重点公司表现强于大盘。申万一级行业中，本周地产在28个一级行业中排名第9位。
本周新房日均成交套数、面积环比：整体（9%，8%），一线（4.6%，2%），二线（16%，15%），三线（2%，2%）；本周二手房日均成交套数、面积环比：整体（3%，2%），一线（4%，4%），二线（15%，14%），三线（0%，2%）。
本月新房日均成交套数环比、同比：整体（16%，30%），一线（23%，45%），二线（9%，23%），三线（16%，2%）；本月新房日均成交面积环比、同比：整体（17%，32%），一线（24%，48%），二线（10%，23%），三线（18%，5%）。本月二手房日均成交套数环比、同比：整体（13%，40%），一线（16%，52%），二线（14%，26%），三线（2%，20%）；本月二手房日均成交面积环比、同比：整体（16%，36%），一线（16%，50%），二线（16%，27%），深圳小产权房，三线（16%，62%）。
2.最新观点
【方正地产】本周观点：
1）本周新房成交降幅收窄，周度月度环比双降本周新房成交面积整体下降（8%），其中一线微降（2%），二线降幅最大（15%），三线微降（2%）；本周二手房成交面积整体微涨（2%），其中一线微降（4%），二线涨幅明显（14%），三线微降（2%）。
本月新房成交面积整体环比同比双降（17%，32%），其中一线环比同比降幅均最大（24%，48%），二线降幅明显（10%，23%），三线降幅明显（18%，5%）；本月二手房成交面积整体下降（16%，36%），其中一线、二线、三线环比降幅均为16%，同比一二线降幅明显（50%，27%），三线增幅明显（62%）。
2）租赁风口渐近，长租市场万亿规模可期
近日，九部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求在人口净流入的大中城市，加快发展住房租赁市场。《通知》有六大看点：1. 要求人口净流入大中城市支持国企转型成租赁企业；2. 搭建政府住房租赁交易服务平台；3. 鼓励新增租赁住房用地；4. 要求各地加大住房租赁金融支持力度；5. 落实“放管服”改革；6. 选取广州、深圳等12个城市开展租赁试点。
第一，租赁用地规模增加，租金+房价有望双降：《通知》鼓励各地通过新增用地建设租赁住房、在新建商品住房项目中配建租赁住房、特大城市利用集体用地建设租赁住房等方式，多渠道增加新建租赁住房供应。目前已有12个城市试点，未来将会有更多城市新增租赁用地供应、利用集体用地建设租赁住房，租赁房源有望大幅增加。我们认为，随着租赁房源规模扩大，租赁市场供不应求压力被缓解，租金高企现象有望改善。此外，当部分住房刚性需求被租赁市场满足时，人们的购房需求将会下降，从而间接影响房价。
第二，多方政策利好，长租市场万亿规模可期：从需求端来看，住房租赁需求旺盛，长租公寓市场拥有广阔前景。前瞻数据显示，目前我国通过市场租赁解决居住的总人口数已达到1亿人以上，年租金突破1万亿。2014年末流动人口达2.53亿人，预计至2020年增至2.91亿人，未来租赁需求大概率会进一步扩大。我们按照“市场租金收入=租房人数*机构提供房源比例*人均租金*（1+长租公寓租金溢价率）”进行测算，其中机构提供房源比参照欧美成熟市场（25%30%），保守取20%；人均租金取1500元/月；那么2020年长租市场规模为：长租市场租金=2.91*20%*1500*12=10,476亿元=1.05万亿（不考虑溢价率）若考虑到溢价情况，长租公寓未来市场规模将超过万亿，市场空间巨大。从供给端来看，政策持续利好，长租公寓有望突破发展瓶颈，迎来高速增长。
第三，万科、世联行等房企试水长租公寓，行业集中度有望提升：万科、世联行等地产商开始以自持物业试水长租公寓。万科自2016年5月推出“泊寓”，成为地产商进入长租公寓第一家，目前已布局13个城市，开办长租公寓1.21.8万间，并计划2017年达到10万间。此外，世联行推出的“红璞公寓”在广州已初具规模，龙湖宣布推出长租公寓“冠寓”品牌。我们认为，随着政策利好不断释放，长租公寓行业发展逐渐走向成熟，行业集中度有望进一步提升，未来可能会出现一批租赁龙头企业。
第四，行业混战加剧，“租售并举”模式下房企或将后来居上：自2013年发展至今，长期公寓迅速发展，目前已超100万间。在经过快速扩张时期之后，长期公寓发展模式已开始出现分化。目前中小型长租公寓品牌大多以烧钱模式为序，在资金裹挟下，对回收周期、回报率有较高要求，制约其长期发展。而万科、世联行等大型房企，相对于独立运营的公寓品牌，一方面拥有雄厚资金，可缓解回收周期长导致的资金压力；另一方面拥有丰富物业管理经验，品牌优势明显。我们认为，在行业结束野蛮混战之后，长期公寓行业将面临洗牌，“租赁并举”模式下房企凭借资金和品牌优势成为行业龙头。
3）统计局公布上半年房地产运行数据，销售投资均反弹回升国家统计局公布16月房地产行业运行数据。
A.销售方面，反弹不改回落趋势，全年销售不悲观：16月全国房地产销售面积同增16.1%（前值14.3%），销售额同增21.5%（前值18.6%）。去年10月以来销售同比持续回落；6月首次出现量价同时回升，略超市场预期。
主要原因为：a.低基数效应；b.棚改货币化安置比例大幅提升；c.房企冲业绩的季节性因素。此次回升仅属于反弹：d.季节性因素、低基数效应均不可持续。
全国金融工作会议定调热点地区防风险为基调的调控，短期内政策难放松，限购限贷限售打补丁、银行房贷额度在上半年迅速消耗、房贷收紧继续，销售继续回落，但并不悲观，将商品房销售面积增速由1.5%调升至1%。主要支撑因素：高库存三四线去去库存、棚改货币化安置比例大幅提升、优势房企冲业绩保增长。
B.开发投资方面，单月小幅回升，全年投资不悲观：房地产开发投资完成额同增8.5%（前值8.8%），新开工面积同比10.6%（前值9.5%），施工面积同比3.4%（前值3.1%），竣工面积累计同比5%（前值5.9%）。投资增速继续回落，再次证实我们对投资拐点在5月左右出现的判断。
6月单月投资增速小幅回升，主要两个原因：a.去年同期基数低；b.销售传导导致新开工大幅反弹。
全年看，销售回落传导投资，投资增速仍会回落。但由于优势房企冲规模抢占竞争优势，拿地和新开工补库存意愿较强，三四线销售良好带动，建安成本上涨等因素，投资不悲观，将全年房地产投资由5%上调至6%。三季度由于棚改集中新开工和低基数效应，大概率能维持89%的同比增速。
C.到位资金方面，棚改开发贷和销售回款双轮驱动：房企到位资金16月累计同比11.2%（前值9.9%）；当月同比16.1%（前值4.0%）。
到位资金大幅改善主要两个原因：a.国内贷款、定金及预收款当月同比大幅增加，表明销售回款增加贡献大；b.国内贷款大幅增加，在商品房开发贷收紧的背景下，我们认为棚改快速推进，棚改开发贷增加是重要原因。
投资建议：
区域红利和行业集中度提升带来确定性投资机会：（1）行业规模具有优势、业绩增长确定性强的一线龙头：如金地集团（600383.SH）、保利地产（600048.SH）、招商蛇口（001979.SZ）、万科A（000002.SZ）、华夏幸福（600340.SH）。（2）土储丰富、大股东实力强劲、资源股属性区域龙头：北京城建（600266.SH）、首开股份（600376.SH）。（3）高成长、低估值，有望冲击一线的二线黑马：旭辉控股集团（0884.HK）、新城控股（601155.SH）。
3.近期政策变化
【国家政策】
1）7月17日，国家统计局公布，2017年上半年全国房地产开发投资50,610亿元，同比增长8.5%；商品房销售面积7.5亿平，同比增长16.1%；商品房销售额5.9亿元，村委统建房，同比增长21.5%；土地购置面积10,341万平方米，同比增长8.8%；到位资金75,765亿元，同比增长11.2%；房屋新开工面积85,720万平方米，同比增长10.6%，6月末商品房待售面积64,577万平方米，比5月末减少1,441万平方米；
2）7月20日，住建部等九部委近日联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，选取广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆12个城市作为首批开展住房租赁试点单位，明确要求多渠道增加新建租赁住房供应，建设政府住房租赁交易服务平台，支持相关国有企业转型为住房租赁企业；
【地方政策】
1）7月17日，深圳市规划和国土资源委员会日前发布《深圳市2017年度城市建设与土地利用实施计划》，计划供应居住用地218公顷，占总供应面积16.1%，计划供应量及供应占比均创2012年以来新高；
2）7月17日，云南省近日发改委表示将筹资1,000亿元支持特色小镇建设，推动旅游业转型升级；
3）7月18日，广州市政府办公厅近日印发《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》，符合条件承租人子女可就近入学，租房提取公积金上限提升10%，为上年度本市职工月平均工资2倍的40%；
4）7月18日，深圳市《深圳市积分入户办法（试行）》昨日公布实施，2017年度全市积分入户计划指标10000名，适用在深稳定就业及居住满一定年限的非户籍人口，无学历要求；
5）7月18日，北京市住建委近日发布《北京市超低能耗建筑示范工程项目及奖励资金管理暂行办法》，明确北京的超低能耗建筑示范项目可享受第一年1,000元/平之后逐年递减的资金奖励；
6）7月18日，江西省赣州市出台“限购”政策，实施差别化住房信贷政策，其中暂停向限购范围内已拥有2套及以上住房的中心城区户籍家庭出售住房；暂停向限购范围内拥有1套及以上住房的额非中性城区户籍家庭出售住房；
7）7月19日，广东省住建厅近日发布《广东省住房公积金2016年年度报告》，截至2016年底全省累计缴存住房公积金10,935.83亿元，历史上首次突破万亿；资金去向以“住房消费”为主，占85.85%；
8）7月19日，北京市住建委近日公布，截至6月底北京市保障房新开工37,524套，完成年度目标75%；竣工65,676套，完成年度目标109%；
9）湖南省出台了《关于进一步做好不动产登记工作的通知》，明确不得为小产权房办理不动产登记；
10）7月20日，成都市房管局、市发改委昨日联合发布《关于做好商品住房价格监管的通知》，明确房企申请预售许可时不得以精装修等为名抬高房价，须按套明码标价；取得许可后须严格按照申报价一次性公开全部房源；
11）7月20日，成都市规划局发布《成都市“中优”规划优化方案》征求稿，拟对主要以五环路为界形成“中优”规划范围内的建筑项目等进行规划调整。其中包括降低住宅容积率，提到住宅核心区、一般地区、特别地区最高容积率分别为2.5,2.0,1.5；
12）7月20日，宁波南门地段马园社区HS090506住宅地块，由宁波银亿集团以总价约2.9亿元摘得，楼面价2.01万元/平方米，溢价率68%，楼面价打破宁波7年来的记录；
13）7月20日，上海市住建委近日发布《关于贯彻商品住房项目销售采取公证摇号排序有关问题的实施意见》，全市商品住房项目开盘销售（包括预售和现售）应采取公证摇号排序，按序购房，开盘前须公示全部准售房源和客户名单；
14）7月21日，浙江省国土资源厅昨日发布《浙江省国土资源厅关于全面实施国有建设用地使用权出让网上交易工作的通知》，明确全省自2017年10月起实施建设用地出让网上交易工作，市、县分批完成网上交易系统开通运行；
15）7月21日，安徽省政府近日发布《关于加快推进特色小镇建设的意见》，明确在2021年前将规划建设80个左右省级特色小镇，所有特色小镇达3A级以上旅游景区标准；
16）7月21日，重庆市地税局近日称，将从8月1日起在主城区和永川区启动存量房交易办税制度改革试点，市民可在网上完成二手房交易税费预审环节；
4.风险提示
京津冀推进不及预期、房地产政策超预期收紧、三四线超预期回落、市场风格发生转变
□ .夏.磊 .方.正.证.券.股.份.有.限.公.司
