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行业人士:小产权房“转正”目前没戏

行业人士:小产权房“转正”目前没戏

8月28日,国土资源部、住建部联合发布一则公告,公告显示第一批试点城市包括北京(楼盘)、上海(楼盘)等13个城市将开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

公告发出后,不少人认为,这或许意味着小产权房可以合法参与到住房租赁经营业务当中。特别是今年以来,在济南(楼盘)楼市限购政策升级后,不少人开始关注小产权房。在实际市场当中,由于小产权房单价低,村委统建房,不少人热衷购买小产权房用于投资出租,部分位于中心区域的小产权房的租金与普通的商品房差别不大,租金回报率比较高。因此,在目前限购限贷政策下,小产权房被认为是一种新的投资产品,特别是此次集体建设用地建设租赁住房试点,被部分人视为“小产权房转正”的一种信号。

不过接受经济导报记者采访的业内人士表示,集体建设用地建设租赁住房试点和已建成的“小产权房”事实上是两个概念。

目前仍然没有合法交易身份的“小产权房”,并不属于这一范畴。对于想购买小产权房的投资客来说,小产权房产权不受保护,想转正还暂时没戏。

量价齐涨

在济南打拼了多年的东营(楼盘)人姜士刚,被突然出台的限购政策打了个措手不及。据经济导报记者了解,姜士刚看中了一套小清河边上的住宅,好不容易凑出了30%的首付款,但没想到外地人首付提至60%。“首付多了一倍,从原来的30万元变成了60万元,我真的很难在短期内再去凑够30万元的首付了。”

情急之下,有朋友向他推荐了附近的小产权房,价格低廉且不受政策限制。“有的中介跟我说,有一些小产权房以后也是有可能办下证来的。”姜士刚说道。

经济导报记者连续多日走访了济南城区周边的小产权房“聚集地”,深圳小产权房,当走进盖佳花园询问有关房源情况时,置业顾问表示,“目前盖佳花园没有新房了,四期工程正在建设当中,是公寓式的,房子有40年产权,可以办下房产证,目前还没有定价格。”

而在二环西路北段的大魏名都小区,置业顾问告诉经济导报记者,该小区属于城中村改造项目,虽然和普通商品房性质不同,但是可以对外销售。“价格相当便宜,每平方米只有五六千块钱,同样100平方米的房子,商品房首付的钱差不多就可以在这里买房了。”

随后,经济导报记者又接连走访了北徐花园、河畔景苑等楼盘,发现房源都比较紧俏。

经济导报记者注意到,在北徐花园和盖佳花园小区周边有不少二手房中介,橱窗上都展示着上述2个小区的住宅售卖信息。在一家房产中介处,工作人员告诉经济导报记者,这些房子交通方便,也有双气,均价基本上稳定在七八千元左右,虽然最近涨价也比较多,但是仍比正规商品房便宜一半,但房源比较紧张。

实际上,除了外地人购买小产权房自住外,还有不少济南市民购买小产权房进行外租。济南市民徐燕就是其中之一。徐燕告诉经济导报记者,她从2014年购买了第一套小产权房,到现在已经购买4套小产权房了。“除了一套自住外,另外3套均出租。”

按照徐燕的说法,小产权房的租金与普通的商品房差别不大,但购买时的价格比较低,投资回报率高。她给经济导报记者算了一笔账:2015年她购入了一套124平方米的小产权房,购买的价格是6000元一平方米。“加上各种费用,总价在80万元左右,现在对外出租,位置在北园大街附近,每月的租金为2500元。这样算下来,大概20多年就能收回成本。”而同样位置的房价已经突破1.4万元,房租的价格差不多也在2500元一个月左右。“很明显,小产权房的回报率高很多。”徐燕说。

“转正”仍不可能

无论是姜士刚还是徐燕,虽然都购买了小产权房,但依然有些担心,都期待着能将小产权房尽早“转正”。“虽然‘转正’要交不少钱,但总比被白白拆除强。”徐燕说。

对于上个月底国土资源部、住建部联合发布的公告,徐燕认为,这或许意味着小产权房可以合法地参与到住房租赁经营业务当中。不过经济导报记者在采访中了解到,集体租赁住房与“小产权房”有本质区别。一个是依法依规,一个属违法违规,不能混为一谈。

“小产权房‘转正’的可能性几乎没有。”济南辉煌房地产咨询有限公司总经理王吉刚说。在他看来,集体土地建租赁房与小产权房有差别,“一个是短期租赁合同,一个是长期租赁合同。如果租房合同超过20年甚至30年,实际上就成了变相卖房,与小产权房无异。”

经济导报记者注意到,上述公告明确表示,集体租赁住房出租应遵守相关法律法规和租赁合同约定,不得以租代售。承租的集体租赁住房,不得转租。这也说明,此番部委发布的公告,对小产权房已经有所防范。

王吉刚表示,所谓“小产权房”,是指在农民集体土地上建设的房产,因未走土地招拍挂程序,未缴纳土地出让金、税金等费用,并没有国家房管部门颁发的产权,因此被称为“小产权房”。目前市场上存在的小产权房包括三部分:一部分是基层政府部门推动的拆迁项目,农村居民的回迁房,没有拿到相关手续而不能办房产证;一部分是村集体筹资,自己建设的楼房;另外一部分是村民自发在集体土地上建设的楼房。

在山东大学房地产研究中心主任、导报特约评论员梁铁岗看来,无论推动主体或建设主体是谁,在没有获得相关手续、违反相关规划前提下建设的项目都是不合法的,不受法律保护。

国土资源部土地利用司负责人前几天在接受媒体采访时表示,集体租赁住房,用地符合城乡规划、土地利用总体规划及村土地利用规划“三大规划”,经依法批准建设,依法实施不动产登记,而且只用于租赁。

王吉刚表示,从官方的态度来看,今后,新增“小产权房”将被严控。实际上,“小产权房”一直以来都是违法交易,“小产权房”本身不存在购房交易,不需要备案,也不需要官方做产权的审批手续。多数“小产权房”交易都是买方与村委会和个人私下签订的协议。“‘小产权房’本身就不是一个法律概念,既涉及违法用地,又涉及违法建设和违法销售,产权不受法律保护。”王吉刚说。

(经济导报)

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