深圳南岭村，布沙路边上的玉岭花园楼盘有着长达一公里、高约百米的巨大楼墙，弯曲的斜面上，数千个单元一个个向外凸出，单调重复，像鸟儿的巢穴。沿着一条窄小的水泥路走进楼盘深处，是几十栋紧逼的一模一样的高楼。

这里是南岭村众多小产权房楼盘中的一个。而南岭村，则是深圳市小产权房现状的一个缩影。

如果说小产权房让一些买不起商品房的人有了拥有属于自己的房子的机会，那么，它也同时成就了生长在暗处的小房地产商的资本狂欢。

人生一场豪赌

4月1日下午，站在布沙路边，梁爱玲指着玉玲花园，对“德隆基”售楼员小琴说：“密匝匝的！”

小琴沉默了一下，答道：“你别看它很丑，但每平方米要4500元以上呢，并且都卖光了。就这个楼盘，一共卖了20个亿。”

然后，小琴指指不远处万科的新楼盘“公园里”，说：“那里的房子肯定更好，但每平方米1.8万元以上，一般人买不起。”

梁爱玲便不说话了。

她跟着小琴走，去看另一个新楼盘，售价3680元/平方米的“南华花园”。

从去年中旬开始，34岁的梁爱玲便与家人计划着要买房子。她的孩子快要上小学了，她不希望“小孩跟着我们从这里搬到那里”。并且，她算了一笔账，“一套40万（元）的小产权房，能住上15年就回本了，从此就是赚的了”，因为“现在每月租房都要2000元”。

但是梁爱玲还是没有决定到底是买能拿到“红本子”（房产证）的商品房还是更便宜的小产权房。让她没想到的是，最近一个月来，她一直关注的南岭片区的小产权房开始热卖、并涨价了。

她将原因归于“国五条”。在她手上拿着的一张楼盘宣传单上，大标题赫然写着：“国五条，二手楼国五条加税20%，小产权房0税。”

但梁爱玲对南华花园并不满意。南华花园没有花园，只是农村边上一栋长方形的高层“农民楼”，与其他农民楼只有一巷之隔，密密麻麻的，显得阴暗异常。

告别南华花园，梁爱玲坐车前往位于布吉沙湾汽车站旁的“和盛苑”。但她也不喜欢这里，因为“太像玉岭花园”。

最后，她又回到南岭村，来到位于梁金南路的“梁金豪庭”。

“梁金豪庭”在梁金南路尽头的一个山坡顶上，占地约5平方公里，一共8栋30层高的楼。楼盘已经封顶，正在装修外墙。但这里的价钱要高一些，单价4800元/平方米，按楼层每平方米还要加收50元。

楼虽然还没建好，但“梁金豪庭”的销售员陈琴说，这个楼盘已经卖了8成了，因为热销，一个月内每平方米还涨了500元。

如果梁爱玲决定购买梁金豪庭的房子，她必须一次性付清房款，付款时与开发商“德隆基”公司签订销售合同，以及一份由广东巨龙律师事务所经手的“见证书”。

梁爱玲打算买。

与梁爱玲不同的是，在大芬村开商场的梁日升去年12月便一次性买下了“梁金豪庭”的5套房子。他对时代周报记者说：“我在深圳20多年了，在深圳你想发财，就必须大胆，看准了立刻出手，要有敢于冒险的精神。买小产权房就是豪赌，但我相信，这种房子肯定会升值。”

神秘的“德隆基”

“在南岭村，所有小产权房都是‘德隆基’开发的。”房地产中介张洪告诉时代周报记者。

德隆基全名“深圳市南湾区德隆基投资有限公司”，成立于2006年，公司总部在深圳市罗湖沙坝二路，企业法人代表为刘炳军。刘炳军为广东普宁人。

除此之外，深圳小产权房网，公开渠道几乎找不到这家公司的其他资料。

但在过去的7年中，这家不为人所知的公司却在南岭片区一共开发了荔枝花园、富璟花园、梁金花园、玉岭花园、南洋花园、梁金豪庭、和盛苑等近20个楼盘，共卖出约400万平方米的房子，价值超过150亿元。

对于上述楼盘，另一位不愿透露姓名的，在南岭村做售楼中介多年的知情人对时代周报记者说：“其实，我更愿意将其称为‘德隆基’系，这个公司法人代表是刘炳军，但实际控制人是那些躲在幕后的人。刘炳军一个普宁人，何德何能操持起这150个亿？这背后是什么人呢？就是南岭村的头面人物与梅州市大埔县原县长在内的几名大埔人。每个楼盘分属于某个特定的股东，例如南华花园属于刘炳军，和盛苑和梁金豪庭属于另外的人。但这些人背后还有什么人，就不得而知了。”

南岭村，这个深圳关外布吉的一个小村，是外界所称的“深圳人均收入第一村”。在过去的十多年中，靠着厂房出租与店铺出租，6万平方米的珠宝城与软件产业园，五星级的求山水酒店，每年都创造超过2亿元以上的收入。

4月2日，时代周报记者就小产权房向南岭村服务工作站提出采访，一名工作人员说：“小产权房与南岭村无关，业主在南岭村买小产权房是向开发商买，南岭村不牵涉其中。我们村将土地以工业用地的形式租给开发商，租期为70年，东莞小产权房，至于开发商如何利用，那是开发商的事。”

在南岭村服务站对面，是30层高的南岭村中青大厦。这栋大厦位于村中心，显得巍峨壮观。大厦1—5层为豪华商场，正在招商；上面25层则为商品房。但这批商品房并不对外出售，而是南岭村委作为分红，2400元/平方米低价卖给本村人。

深圳特色

“万一政府要拆除小产权房，我们怎么办？”

这是梁爱玲对中介问得最多的一句话。

因为这些小产权房虽然有一部分是通过旧房改造，或建设工厂宿舍的名义，获得了深圳市宝安区有关部门颁发的国土规划用地许可证与建设工程许可证（据梁金豪庭售楼人员出示的复印件，记者注），但在建设中明显改变了性质，成了“违章建筑”。

中介一次次地这样回答梁爱玲：“深圳超过一半的房子都是小产权房，政府拆得了那么多吗？这是巨大的社会灾难！你想想，这里的荔枝花园已经五年多了，还不是一样好好的？现在还涨价了！”

事实也是如此。在深圳，超过一半的房子都是无证的小产权房。据众厦地产2012年的《小产权房专题研究》报告的数据显示，深圳住宅总面积约为2.6亿平方米，其中小产权房高达1.6亿平方米，比例已经超过60%。而被称为“违章建筑”的，总数则超过40万栋。

这在全国绝无仅有。

多年来，深圳市政府也尝试对辖区内的小产权房进行治理，但一直未果。

2009年5月，深圳市人大常委会通过《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》，规定对历史遗留违法建筑的处理主要包括“确认产权、依法拆除、依法没收、临时使用”等四种情形，但一直执行乏力，并被解读为“为小产权房转正”。

2011年11月，国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部联合下发《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》，明确指出“小产权房”不得登记发证。深圳市政府遂表示“将研究制定新法规新政策”。

当然，深圳也曾“连出重拳”，曾经“没收小产权房购房款，叫停律师事务所提供见证服务，实地拆除部分小产权房”。深圳市市委书记王荣还曾表态要坚决查处违法建筑，确保违法建筑“零增量”。 甚至在2009年，曾有原龙岗区坂田街道执法队副队长兼查违办公室主任卢斐斐因受贿为违法建筑网开一面而被判刑。

但实际上，政府部门的一切努力都被小产权房这个“地下市场”所无视。

前述知情人士说：“以南岭村来说，这条产业链中的利益方包括原住民、村股份公司、私营老板和开发商，当然还有时时集体失语的政府监管部门人员。这150亿元中超过80亿元的利润，能流向一般人手中吗？”

时代周报记者就小产权房的处理问题向深圳市拆违办提出采访，未获允准。

南岭村小产权房的火热是整个深圳小产权房现状的一个缩影，“德隆基”也只是混迹于深圳小产权房行业的地产商之一，仅在深圳布吉一带，就有多个房地产公司。这些公司不见于报端，不会刊登任何广告，甚至在楼盘宣传单上也不印刷公司名称，就像一个“隐形者”。这些公司存在于深圳周边的农村，并催生巨大的经济利润，这种利润建立在万千人对城市住房的强烈需求和买不起商品房的无奈上。

4月1日，梁爱玲坐在“梁金豪庭”的售楼处，售楼小姐忽然带点神秘的对她说：“你不要买南华花园，那边很有可能被拆。但这边，绝对不会，因为我们老板是大人物。”