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我深圳的小产权房卖亏了能要回来吗?

  我深圳市的小产权房子卖亏掉能要回家吗?

  深圳市一屋主卖房子后 因楼价涨上百万强制交房(图)|曾永科 对于这一恶性事件: 1、卖家能够单方终止合同么? 2、卖家根据商议抬价,合理合法么?3.如果买方再次坚持合同,法院会同意吗? 4、进到房子,商家算私闯民宅么?

  上星期的一天下午,于法律事务所,助理员来找我讲,徐先生,看,公司办公室里有两人在找麻烦。

  什么样人啊?

  另一方被告方。

  阿西巴?

  律师们竞相离去工装夹具去凑热闹,但见一个五六十岁的北京阿姨和她的八十二岁母亲堵在律所大门口,已经吵闹。

  82岁的老太太一看人们的顾客、律师、前台接待人竞相回来看热闹,刚开始冲着群体嘟囔:

  大家律师,全是骗人,

  大家为何被查封我的房子,

  我也是卖房子,我想的是全款买房,

  大家为何贷款买房子,

  大家如果跑了我该怎么办?

  我想的是全款买房!

  大家赶紧帮我解除限制!

  (单曲循环播发)

  疑惑封,我也在大家这住!

  大家律师,全是骗人。

  我还在所里服务项目了近10年,假如不算是以前房地产商的黑势力来律所找麻烦,这還是第一波跑来所里滋事的被上诉人。都被上诉人到法院了,即便调处都是该找上诉人,为什么会想起来请律师的不便呢?赶忙联络案子的辩护律师。

  巧的是恰好代理这一案件的律师 @北京市刘馨远律师 就在所里,赶紧找小杨问一问案子什么原因。小杨律师帮我说,徐负责人,人们代理的是上诉人,一对90后小两口,200万买来她们这一房子。那时候小夫妻是和老公签的合同书,中介代理的,这中介公司也没找夫人签名,如今楼价涨了,280万了,妻子就蹦出来表达不允许卖这一房子。

  年青的哪个,就是说此案的小区业主妻子,年迈的这位,就是说此案的小区业主妻子的妈妈。

  在北京,每年有15万套二手房交易,房价从2004年一直涨到现在,几乎是只涨不跌。每一轮暴涨,都会引起一轮二手房业主毁约,我们也就天天打这种官司。我自己买房也遇到这种事,卖我房的业主算是撞枪口上了,房价爆涨,业主毁约,购房人怎么办?

  业主能不能毁约?

  可以。

  合同签订了你不遵守,当然没有问题。无非是能不能阻断交易,承担多大违约责任。

  法律规定,违约责任的承担有多种方式,按照通常的理解,就是赔钱。业主们认定,只要赔的钱低于房价的上涨,哪怕赔钱也是值得,所以业主们有恃无恐,纷纷毁约。人只要决定了要靠毁约来获利,就是撕破了基本的契约精神,有所谓一不做,二不休,既然都毁约了,索性也会继续追求“利益最大化”。这个利益自最大化怎么实现呢?

  1、不支付合同约定的违约金

  2、不想双倍返还定金

  3、不想退定金

  4、首付款也不想退

  我房子卖的太便宜了,是你骗了我,我把定金退给你就算了吧,什么你不干,你真不要脸。我告诉你这可是你的问题,这就是你毁约嘛,定金可不能退给你。什么你说要加钱买房?加多少?

  这是真小人。

  还有一种伪君子,明明是他毁约,他要给自己找一大把理由——比如“他们居然要避税,我这么高尚我坚决不能卖房给他。”再比如“我老公背着我卖房子,我根本不同意!”再比如“因为中介和买家骗人我们迟迟收不到房款,导致我们买别的房子违约了!”

  这个时候购房人怎么办呢?按照利益最大化来排序是这样的:

  1、要求继续履行合同强制过户

  2、要求赔偿房价上涨的损失

  3、要求承担合同约定的违约金

  4、要求双倍返还定金

  注意,并非所有的诉求都能得到法院的支持,需要做大量的工作,根据交易的实际情况分析不同的对策。

  在这4种诉求里面,由于房价上涨,购房人收益最大最没有损失的是强制过户,损失最大的是双倍返还定金,要求赔偿违约金不一定能100%被支持,要求承担上涨房价的损失要评估,花的时间非常久(我有个案子从案发到结案打了4年)。

  因此对大部分购房人来说,起诉强制履约过户都是最佳选择。反过来对要毁约的业主来说,房子被判强制过户就是最亏的,所以他们必须要制造一个合同实际无法履行——房子无法过户的状态,比如把房子一房多卖、抵押、查封或者主张业主是多个人,有人不同意卖房,不配合避税不配合按揭贷款导致买家丧失支付能力。由于这些情况的存在,业主毁约的可能性不仅不是0,只要你狠得下心让你毁约得手也没什么奇怪的。

  回到本案,业主妻子就是想要卖房——由于刚签了合同不久就跳反了,还没来得及做网签。

  一方面,280万到手,房子给新买家过户,钱转走,小年轻告赢了也没办法拿到钱。

  另一方面,购房人小两口已经给了业主六十万首付款。业主拿这钱解除合同上的房贷,也不会轻易退给小两口——没有现金。所以当“小两口”听说“老两口”要毁约的时候,心地善良的小两口本来说让老两口把首付款还回来就可以了——房价疯涨,早点把钱还给我们早点买别的房子。因为连无条件退房都不可得,才被搞得没辙只能请律师打官司。

  买这个房子,就是为了结婚,石岩,现在房子买不成,钱给了业主,房价又飞涨,这个婚是结不成了。

  我们第一时间给他办了起诉,保全了房子。

  业主这边没想到私下卖房子没卖成,房管局不给过户,于是跑去法院,法院法官不知道是怎么接待这个阿姨的,给她说是原告的律师把房子冻结的,于是就有了文章开头的一幕——六十岁的阿姨找了八十岁的老阿姨一起来律所大闹,表示只要律师不解封,就要住在律所。

  我们问老太太,来律所闹什么啊,有什么事情找人家购房人啊。老阿姨说:那个小伙子一开始还接电话,后来就不接了,说什么因为没买成房子和对象分手了,呜呜哭。我找不到小伙子我就找你们律师,你们说,你们凭什么代理他的案子!

  凭什么代理他的案子?

  我这心情啊,就好比日了狗一样!

  虽然不是我的客户。

  虽然不太了解案情。

  虽然不是原告。

  虽然是律师。

  但是不打丫真的是需要涵养。

  我赶快让行政报了警,让所里律师们把手机拿出来录像。两个老阿姨看到其他律师叫我徐主任,认为终于取得了突破性的进展——把领导闹出来了。我让他们挪步办公室,听他们把诉求讲了一遍,讲了来讲了去,无非是要违约。丈夫闹离婚,偷卖房子,房子比市场价低了,我不同意卖房子,我要解除合同,我要卖房,房子被查封了,我要解除查封。

  我说那你们之前怎么谈的啊。

  业主妻子:之前谈的挺好的,我们一直等着小伙子还说给我们加钱。我们就是想这房子要是他们买我们就卖给他。后来不知道怎么他就不接电话了,我们才找你们。

  我问业主妻子:那你同意卖这个房子吗?

  业主妻子:我同意啊。

  我赶紧看了一下旁边的助手,确认一下他们是不是在录像——这种夫妻主张无权处分的案子,最核心的问题之一就是妻子是不是对交易不知情,是不是追认。小刘律师坐在我身边,开始顺着我的话头提问题——我们最担心以后钱拿不回来,你们能不能筹到钱。

  业主说:钱我们是没有,所以我们才要卖房,你们把我们房子解除查封,我们卖了房子给你们退钱。哪怕给你们加个10万8万的补偿一下也没有问题。

  刘律师:那你现在联系到其他买家了吗?

  业主:联系到了啊,有人愿意280万买这个房子,卖了房子我立刻给你们这边钱。

  刘律师:到时候你不给怎么办?

  业主:你放心,我们向来说话算话!你看你们是加钱买房,还是赶紧给我解除查封?

  一边说守约方过户以后不给钱怎么办,好像办个按揭贷款要了他的命,一边又表示自己一定守信用退钱,说自己说话算话——白纸黑字的合同都可以不认。

  我说:加个10万、8万?

  业主一听,啪的一拍桌子:妈,走,他们耍咱们玩儿呢?八万十万,打发狗呢?咱们接着闹去!

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  就这样里里外外的折腾,吵架也吵了,闹也闹了,警察终于来了。想想在国贸CBD,竟然熬了两个小时才出警,皇城根的110也真是不靠谱。警官来了之后让老太太说说情况,老太太又把之前单曲循环播放了一通。这时候女儿可能是隐隐约约的感觉自己被耍了,出门打了个电话回来就不太说话,后来她就跑过来给她妈说,让老太太走——那些律师都是骗咱们套咱们话呢,妈你可别再说了。老太太这时候倒是来劲了,无论怎么拉都不肯走。

  我给女儿说,虽然警察不会动老太太,但是把你带走毫无问题。

  警察一来,这女儿就躲得远远地,把老娘丢在现场。

  他们律师,都是骗子,

  他们凭什么查封我的房子,

  我是卖房,我要的是全款,

  他们凭什么贷款买房,

  他们要是跑了我怎么办?

  我要的是全款!

  是全款!

  是全款!

  他们必须给我解封!

  不解封,我就在这住!

  他们律师,都是骗子。

  我说,警官,这个阿姨对法律的理解好像不太对,她认为只要是贷款,就等于付了首付过完户,从银行借了钱在付尾款。所以才存在这个所谓人跑了怎么办的问题。实际上按照交易流程,我们买房子把贷款手续办好,过户之后银行直接房款给业主,业主是不可能收不到钱的。

  警官说:对呀,我也买过房,我也贷过款,阿姨你是不是弄错了?

  老太太情绪正激动,在人群中大吵大闹让她找到了成就感,单曲循环,程序无响应,CPU占用100%,管你警察律师,反正你们说什么我也不听。

  警察就把我拉到一边,说:律师啊,我觉得你说的没错,不过你看这个年纪了,我们动不了,你看要不这样,我快下班了,你让我先回去,我去请求晚班的同事们过来支援?

  本着在贵宝地开店做生意的精神,我说:警察同志,非常理解你们,这么大年纪了,确实不好动,请务必请分局多派些警力来支援。

  忘了说,两个小时才到国贸的理由是没有警车。民警同志,我上下班都走着了,拿着手机,看着漫画小说知乎漫步长安街,也比开车快呀。

  一看警察不抓人。女儿突然来劲了,吵着闹着要警察带她走——当然警察此时已经进了电梯。

  我们本来也没对110抱着多大期望,求人不如求己。让同事们赶快都下班,我和小刘律师两个人留下陪着这对活宝。天色已晚,老太太们也折腾的有点累,女儿默不作声,老太气得直哼哼。

  我说要不这样吧,你们把诉求告诉我们,我们替你们转告购房人,看看购房人什么意见。

  这母女两个也折腾不动了,尤其是女儿,看律师是不太可能给他解封的,能联系上购房人也可以,万一商量一下购房人同意解封也挺好,就重新坐下来和我们谈。

  我认为这个80多岁的老太太就是被女儿哄过来当枪用的,有做工作的空间,这次就主要对着老太太说——我说阿姨啊,我做房产律师好多年了,北京的二手房官司我们都是几百个几百个打,你愿不愿意听我说说贷款的事情,给你讲讲交易的流程。老阿姨说,行,小伙子我看你讲的挺专业的你说吧。

  我就连比带划,把贷款交易买二手房的流程讲了一遍,给老阿姨说,现在咱们买房没有不贷款的,贷款也好全款也好,都不可能一次性就把钱全付清,都是过户完付尾款。给她讲三方怎么一起去签协议,怎么面签,面签完了怎么过户,怎么放款。给她讲由于是银行直接把款打到业主账户,所以业主不存在收不到款的风险。

  女儿本来一心想听我说怎么解除查封(合同)的事情,没想到我讲的都是些过户流程。她突然明白了我给老太太讲的这事儿对她不太有利,就开始着急了。她就说妈你赶快走吧,这帮律师没一个好东西(我觉得你最没有资格这么说啊!),他们是套咱们话呢,咱们快走吧。

  老太太拐杖往地下一敲:滚!蛋!

  讲真,这两个字是她开始闹事以来讲的最大声的两个字,这老太太身体真是好。

  你爱听不听!我要听!小伙子你接着说!

  我说:阿姨你看,我是原告的律师,你女儿是被告,我讲的这个可能你不信。你可以给银行打电话问问,南山,是不是我说的这样,我给你个电话号码——95588,你打过去问问。

  老太太说:多少?快拿纸让我记一下。

  小刘赶快拿纸笔给老太太写了电话号码。

  小伙子我给你说,我可不是看房价涨了我就毁约(对呀你又不是业主你是业主她妈),我告诉你我认识好多清华的教授,那我给他们讲话的时候他们对我可客气了,我给你讲这些就是我也是讲文化的!我给我女儿说,人家要是不要,咱们再卖,卖了钱咱们也不能占人家便宜咱得给人家补偿。我就是怕她上当,现在骗子这么多。

  女儿在一边有点崩溃了,过来硬拽她老娘,说妈你别给他们说了,你根本不懂。

  老太太走的时候,回头给我们说,谢谢啊!今天给你们添麻烦了!我回去打95588!

  女儿一边把老太太往电梯里推,一边说:打个屁!

  ……

  送走了她们,我给小刘律师说,给我们这边的客户打个电话,一是讲讲这个事情,二是也慰问一下小伙子。一想到我们的年轻客户为了这个业主的行为付出了这么大的代价,就有种无名的怒火在心底里燃烧。

  ……

  ……

  ……

  ……

  ……

  ……

  ……

  ……

  ……

  ……

  ……

  ……

  ……

  ……

  ……

  对了,说好的过来支援的警察呢!?