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小产权房是制度悖论的“两难选择”

在1月末的全国国土资源工作会闭幕式上,国土部部长透露,2010年国土资源工作将面临五大硬仗,其中与住建部联手全面清理高尔夫球

  在1月末的全国国土资源工作会闭幕式上,国土部部长透露,2010年国土资源工作将面临五大硬仗,其中与住建部联手全面清理高尔夫球场、小产权房将成为重中之重。于是,小产权房问题在近日内再次成为媒体关注热点,大多数人可能关注于如何“清”,有的人会关注小产权房还能不能买,还有已经买了小产权房的人肯定将关注会被怎样处置,甚至会考虑可能的应对之道。

  对于小产权房问题,说它违法违规,主要是现行的有关土地法规明确,集体土地性质的产权只能在集体成员内部流转,商品房只能是出让性质的城市建设用地,或者说只有通过国家征用,将集体土地变成国有土地后才能符合这一条件。持反对意见的人大多从“存在就是合理”特别是其与高房价的反差,来说明小产权房有利于解决人们住房问题。

  其实,造成小产权房这种尴尬局面的是法律的原因,是制度悖论或称为二律背反。《宪法》第十条明确规定土地使用权可以转让,绿本房产证怎么过户,并没有限定为只有国有土地使用权才可以转让,从法理上也没有绝对不能由产权人自主处置的物权。《宪法》和《物权法》中有一个重要的原则就是平等保护国家、集体、个人的物权,但无论级差地租的构成有多么复杂、土地有多少特殊性,现在集体土地一律由国家“低价”征用到高价卖出数倍、数十倍,甚至更高的巨大利益悬殊,已毫无平等可言。

  因此,符合《土地利用规划》和《城市建设规划》的小产权房,不仅合法而且禁止则涉嫌“违宪”。现在说小产权房违法,实际上是这些法规违反了大法,是制度悖论造成的。有人试图从法理上以“特别法优于一般法”来解释上述悖论,是站不住脚的。《宪法》是根本大法,《物权法》也有“经济宪法”之称,“下位法服从上位法”是一个更加基本的法理。虽然特别法可以是一般法的具体化,也可以在某方面不受一般法限制成为例外,但这种例外一定不能违背法律的基本准则和原则,而公平和平等无疑是一个必须尊重的原则。即使因种种原因,《物权法》作为后出台的上位法,在某些条款中明确先按下位法或特别法执行,也不应该违背其基本法理和原则。因为法律制度内在的和谐,包括实际执行与现实之间的良性互动,是法律有效调整社会生活的前提,也是对一项法律制度合理性进行评判的标准。

  综上所述,解决小产权房问题是考验我们党依法治国的执政能力,出路只能在《宪法》和《物权法》的指导下,改革集体土地制度,真正体现对集体物权的平等保护。具体到小产权房一类的问题,真正要解决的是集体土地之间的利益分配问题,比如,深圳龙岗区统建楼租房,不能因为有的集体土地只能作为“永久性基本农田”而只有很低的收益,有的可以变为商业用地甚至是梁金地段,而获得巨额利益,这种因规划而产生的利益差距(多或少)由对应地块获得也是不公平的。应该在集体内部加以平衡,比如在一定的行政区划范围内,建立“集体土地收益平衡专户”,每年测算出一个单位面积基准收益,土地流转时多出收益的归专户,少的由专户补。再就是,集体土地的商业开发应该向国家缴纳的级差地租及其税收,至于集体土地如何变成国有土地已不再是主要问题(参照《平等保护集体物权解决我国集体土地及相关问题》),而且可以受市场规律支配(以及农地入市)参与房地产市场调节,一举解决中国高房价中“住房是市场化”而“土地又是高度计划垄断”的特别病因。

  基于上面阐述,我也认为解决小产权房问题确实很必要、很迫切。否则,不仅是符合两个《规划》的小产权房不能被“违法”拆除,而且已经买卖的小产权房也无法追讨“平衡收益”或税收,还会越建越多更加被动。但是,国土资源部、住建部应该也必须真正地依(大)法办事处理小产权问题,这样还将催生出集体土地制度的改革,将让中国八亿农民再次从土地上获取“财产性收益”,让中国经济、社会再次从物权的解放中获取新的、更大的动力。这是“大恩大德”,更是人民之幸、党之幸、国之幸。